原帖由 学只是 于 2008-8-9 22:11 发表 
我想问问打工的大家，你们买房了吗？
一直租房子，现在工作稳定了，工资比下有余，比上差很多 1600多欧net一个月，一个人，够不够资格买房子？能贷多少款呢？大家有没有这方面的经验？
买房的事情说大不大，说小不小，需要一些计划。
很多人已经说了外部因素，比如现在可能房价要跌，银行贷款紧缩条件苛刻利率提高等。
也有人说了和国内买房的区别，比如70年土地使用权限制，房产和地产，产权和使用权的区别等。有些没说的比如建筑质量，泡沫什么的也暂且不提。
这里可以说说内部因素，自身的刚性需求和个人/家庭理财规划。
按照时间顺序来叙述吧，因为不同时间阶段的人所看到的，所关心的，所在在乎的是不一样的。为了避免有失空泛，特意局限于法国留学/工作/定居的人群。
1。留学期
除了学习社会实践提高自身竞争力之外，顺便多学习理财知识包括房地产投资，但是更重要的是主动积极娱乐，享受学生时期的各种学生优惠，多旅游多参加社会活动，吃写想吃的，买些想买的，为的就是避免过度压抑自己，一旦工作了从一个极端不如另一个极端，就一不小心一直奢侈一直败下去。
2。刚工作期（工作1-2年）
娇奢淫欲的阶段。很多人都经历了这个阶段，但是也有少数早懂事早成家的直接跳过这个阶段，也有把这个阶段延续到底的。
基本攒不下什么钱，某些人还偶尔的需要父母接济，也就无所谓理财投资。
职业也没有稳定下来，租房住很正常，和人合租保持上学时的集体生活，某些时候也是一种享受，而不是一种负担。
这个时候，越是学生时代委屈自己的，越是不能走出这个阶段。
3。工作进入正规期（工作3-5年）
工作比较稳定了，工资也有所提高了，开始发现一直租房不是个事儿，也开始羡慕周围同龄人开始买房或者开始折腾准备买房了。但是相当犹豫相当矛盾，对自己的未来，自己的另一半，家庭的未来，工作上，生活上，都还摸不清头脑。
这个时候首先要注意截流，积累首付的30%+7%(frais de notaire)，因为开源大家都在努力就不多说了，而且开源到了一定程度要做的就是截流，尤其是在刚经历了奢侈的生活阶段之后。小不忍而乱大谋，该换小房子换小房子，该合租的合租，该同居的同居。可能会有一种越活越回去了的感觉，好像拿着工作的人的收入过回了学生阶段的简朴生活（但是实际上比上学的时候还是好很多了）。
这个时候要买房也可以，但是要看外因了。如果赶上房地产上升阶段，银行放宽贷款，可以0首付或者10%首付，同时因为工资还低可以申请0%贷款和1%贷款解决首付，同时赶上房租高住自住房更合算的情况，同时赶上性能价格比很好的购房机会，该出手就要出手，先买下来可以自住节省房租，以后可以出租也可以转卖。
贷款年限本身不是问题，因为80%的人都提前还款或者还清款之前就转卖了。但是贷款成本的确要计算清楚，首付有限就只能退而求其次要选择利率低的时机。这个时候发现原来贷款也不那么复杂，不那么可怕。不过不要犯过于骄傲自大，无知者无畏的错误，相信房子只会升值不会贬值不会折旧，相信自己能像炒作股票一样不断低位买入高位出手，一个外省的小破Studio折腾折腾就能换成一个城堡什么的。
但是如果没有这样的机会，也不要浮躁，如果赶上房地产不景气的时期，一边积累首付，一边看着房价下跌，是一种很惬意的事情。
无论如何，最重要的是开始学习和积累理财知识，开始发现出租的房子不是摇钱树，有很多的风险义务法律纠纷，买房子出租之前还要有很多的课要补。
同时不要只看房地产，还要看其他金融产品。积累首付的阶段不妨赌一把，投资股票或者公司的员工参股计划。如果损失/套牢了就再多等几年，如果赚了就以下变成首付40%，80%, 100%了。
而更重要的是做好本职工作，寻求公司内的发展，这是根本。
4。工作上升成家期（工作5-10年)
这个时候关系稳定，准备成家了，房子变成一个实际而残酷的事情。
这个时候看到长期持续积蓄和投资的作用，感觉自己基本准备成熟了。
同时看到了本职工作的重要性，感到工资每年上涨的可爱，同时感到公司参股计划，公司给的股票期权的重要性，前者买房或者结婚可以立刻拿出来，而后者5年内暂时冻结了卖不掉。无论如何，惊喜是工作的努力是有回报的，拿一次正经的非象征性的stock option就可能够买半套房子或一个厕所了，抵得上1-5年的积蓄。开始计算如何分期逐次的买出stock option规避高昂的税收（11%->27%->41%->51%), 考虑如何进行PEE的Arbitage，买不买房子，买什么房子都成了dépendant，相对次要的了。这个时候发现原来买房不一定需要贷款，完全可以一次付清。
这个时候工资也增长到一定程度，感觉到税收的压力，开始考虑用买房来合理避税。
这个时候建议果断出手，因为有了刚性需求。建议不要一步到位，而是买在近郊区新房，2P/3P，如果有条件的考虑书房和小孩房要分开的可以考虑中远郊的4P。但是一定以工作为重，不要买太远的房子把时间和精力都浪费在交通中，当然也不要为了强求上班近生活方便买昂贵的市中心。
如果收入（税收）高到一定程度，可以考虑买的自住的稍微再差一个档次，比如郊区旧的1P/2P，或者继续租房子住. 而同时贷款投资买减税的产品比如Loi Robien Recentré等。因为等结婚后女方不工作或工资低，并且有了孩子后，Taux Marginal d'Imposition减少了，就会很长一段时间失去享受这些减税产品的机会。而自助的房子小一些，对于有奋斗精神的新人来说还是可以接受的，而且孩子还很小的时候不需要很大的空间。这个时候发现了虽然买房不一定要贷款，自己也有能力不贷款，但是还是要贷款，而且要尽可能多的贷款，为的就是利用房贷低的时期的优惠利息，利用这些减税政策法律，节省下现金作其他投资。发现原来除了买房子还有这么多其它的投资理财养老的Alternatives，发现原来房产是很容易折旧，很容易贬值的。
但是需要注意的是这些减税产品的水分和陷阱。比如如果买的出租减税的房子，在漫长的合同期间有一段过长的时间租不出去了，合同立刻总之，要返还税务机构减的税，真是孩子也舍了，狼也没套着。因此一定要价值投资，不能相信开发商营销商，也不能相信中介，代理什么的。风险大不是你的错，把风险转交给不可靠的人处理就是你的错了。
5。造小人期（工作10-20年）
这个时候家庭开支开始上升，工作上也不能100%全身心地投入，心理上开始矛盾，一方面不能再忍受节衣缩食积蓄的苦日子，另一方面有不安全感更希望经可能的为未来的生活作准备，最后得冲刺。
如果这个时候还没有买自住房，可以考虑子女上幼儿园，上学，和治安的问题了。如果有条件一步到位买在相对好的区域，比如巴黎内的某些区域，92的某些区域，94的Vincennes附近。如果暂时没有条件，而不久的将来会有条件，同时赶上房价高位下跌，可以稍微推迟一下买房计划，避免来回折腾得损失。而如果不久的将来也没有条件，同时担心房价继续上涨错过机会，就只能退而求其次，就买在远一些或不太好的区域，以后子女上学的时候在寻求别的方法，比如买一个很小很破的好学区的pied de terre。另一个希望就是教育体制的学区改革，以后趋势是越来越弱化学区，某些不太好的近郊区域比如巴黎南部和东部近郊，以后也会越来越好越来越安全，因为社会不安分子越来越被挤到远郊区域，和集中到93北边区域。
同时这个阶段理财和房地产知识和经验更加丰富，个人的实际动手能力和成熟度也今非昔比。这个时候能更好的挖掘好的购房机会。比如拍卖的房子，比如需要彻底翻修的房子，研究些Régime Micro-Foncier, Régime Réel什么的。但是小心不要重新犯自负的错误，很可能自己折腾了半天，所有土木工种干了个遍，税收法律条文烂熟于心，才发现还是受骗了买了个什么烂房子，简直就是扶不起来的阿斗。
也是在这个时期，更加看清了本职工作的重要性。一方面自己其他方面的投资有得有失整体上不如想象中的理想，甚至是亏损的。而唯一升值的是自己的工作能力和竞争力，工资，拿到的公司的股票。明白了工作才是根本，能力才是王道，理财只是辅助的道理。
6。子女教育期（工作20-30年）
这个阶段发现房子小了，需要换了。但是一般不是刚性需要，需要更加理性的寻找机会，不要着急。
这个时候职场上最怕听到的词就是expatriation，délocalisation, fusion什么的。最喜欢的就是听到公司股票上涨的消息，自己PEA, Assurance Vie里选择的投资组合outperform indices什么的。
房产上，一方面希望利用扩大自住房的同时，把更多资产转移到资助房上面，顺便规避ISF。
一方面开始选择Résidence Secondaire, 为了全家的度假，也为了以后养老。
一方面从新开始选择Défiscalisation的各种投资计划，并且疯狂的多买投资用房，试图提前退休。因为如果提前事业或者提前退休的话，可以报税转成LMP模式，就是说作为专业的带家具出租的职业人，房产收入算作工资收入，年收入超过本职工作收入的５０％，超过７７００欧元，就可以累计算成满４个季度（１年）的养老金，算在法律要求的需要累计的４１年退休年限中。
不是刚性需求立刻范围就扩大很多。可以考虑买occupé／non-occupé的nu-propriété，买土地自己盖，买森林。时间长了机会也多很多，比如别人继承的房子没钱交税或者分赃不均的需要拍卖的房子，等等。
7。工作收尾期（工作30-40年）
如果这个时候还没有提前退休，也还没有买自住房，就不太正常了。
如果部分资产都转移了，投资房买的差不多不能再多买了（多买ISF就超太多了，不如转移了划算），这个时期可以更多的考虑海外买房为以后养老作准备。
认识有的人在日本打拼多年，刚在北京郊区买的半住在半疗养院的房子为了养老，也认识在海南买房子准备度假和养老的。法国这里每期的La Vie Immobilier杂志(刚倒闭停刊)都介绍大批的海外购房的机会，比如现在美国房产危机美元贬值经常推荐Miami，还有很多东欧北非海边的地方。西班牙，意大利，葡萄牙是２年前主打推荐的，现在风险提高了下跌了就暂时不说了，等到下个周期机会又来了。
8。退休兴奋期（退休1-5年）
终于退休了，开PME的把公司也利用免税优惠政策给卖了，有钱有闲，该周游世界了。
这个时候没有提前为退休作准备的是时候出手了，想换个环境换个活法的到时候了，想回国的也是最后的机会了。
9。退休修养期（退休5-10年）
收入减少了，但是支出也减少了，什么都看开看淡了，感觉有很少的钱就能生活的不错了。牙不好了味觉也退化了吃什么也没有什么味道了。所谓的无欲而刚吧。
房产自己住的感觉不用这么大了，子女都搬出了，开始卖大房子换小一些的房子。M6的Maion à Vendre节目里卖Pavillon很多的就是这种情况。
10。退休治疗期（退休10-？年，看造化）
需要钱的时候这时候来了，也开始感觉到退休金不够了。
也终于明白41年完整的职业生涯的重要性，可能后悔当初退休的时候没有Rachet des trimestres。
这个时候有几个投资的房子出租出去，作为退休金的补充，还是很有优势的。
但是同时也发现管理房产出租已经力不从心，中介有中介的问题，交给子女管理有其他的问题，后悔当初都投资房产而没有更多的选择更加有利退休的简便的投资方式比如Contrat Madelin, PREP什么的。
否则的话可以把资产包括自住房产抵押出去换成rente viagère，或者用nu-propriété occupé的方式卖出去而保留usufruit。
11。等待转世头胎期（还是看造化，据说还看积的德行）
一切都是浮云，飘荡着看着乘凉的后人的感受，我们是无法轻易揣摩的。。。
[ 本帖最后由 Dillon 于 2008-8-11 14:39 编辑 ] | 
那dillon属于哪个期
