LMNP报税讨论！谁遇过偏执狂？！

铭娘

dlyz 发表于 2013-4-18 22:14
我研究了你书上的那个例子，和我搞出的公式完全相符。
然后总数20151 分为2 份，如下，
314 =20151

我买的是这本书，在Amazon买的。

Ｚ

dlyz 发表于 2013-4-18 23:40
你未来10年的房租收入和费用支出，今天就都算出来了？

包括各类苛捐杂税额，你是怎么预料到的呢？

我列了个excel表演算了未来50年的（amortissement 结束），大概能想到的都算进去了，也就是个大概啊，不过跟实际差额应该会在+-15 以内吧

得到的结论是到了10来年以后，银行贷款还清了，就没必要做reel了，支出不到收入的一半了

Ｚ

伶俜 发表于 2013-4-18 22:24
网上有公式

向我现在公司就要记录每次déplacement，其实每天都是，地点，然后按照公里数算

每月总有那么几天

yale123

伶俜 发表于 2013-4-18 22:10
谢谢,我看了你的grand livre，有点出入。反正frais de notaire都有了。我把我的amortissement和2033b,2033 ...

Désolée de t'écrire en Français, car je ne peux pas écrire en Chinois avec mon ordinateur professionnel.
Voici ma réponse concernant les documents attachés que vous aviez postés sur ce forum. Merci de ne pas prendre en compte des fautes liées à la langue française, je suis en réunion, ce n'est pas évident de bien réfléchir la bonne utilisation de la langue.

=>tiens moi au courant le département de ton bien, à Paris, 35% foncier, le reste de 65% dont gros oeuvre 50%, agencements 30%, façade 20% (ces données concernent les immeubles anciens). Pour le tien, il s'agit de bien ancien ou neuf, car pour le neuf , c'est très compliqué de calculer les amortissements.  Je vais essayer de chercher sur le site pour les décomposants.

=> tous les petits montants concernant les travaux de cloison, je te conseille de les mettre en charges en prenant en compte du fait que vous vouliez créer le déficit pour la première année de votre activité. Cependant il existe une règle fiscale concernant ce genre de déficit crée partiellement par les amortissements des immobilisations. Depuis la Loi de Finance pour 2009 (Loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008) qui a crée un régime d'imputation spécifique des déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel, ne sont imputables, en vertu de l'article 156, 1-1° ter du CGI, que sur les revenus provenant d'une activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes; ces déficits BIC ne sont pas imputable en diminution de vos autres catégorie de revenus taxables. Si vos amortissements contribuent à apparaitre le déficit, cette fraction des amortissements devrait être réintégrer dans le résultat fiscal, cette fraction sera perdu définitivement. C'est pour ça je te conseille de ne pas amortir les petits montants inférieurs à 500 euros afin que vous puissiez reporter ton déficit dans les 10 ans suivants.

=> la case 330 correspond à toutes les charges de caractères exceptionnelles, par exemple, les amendes, les pénalités, les dons donnés afin de récupérer les crédits d'impôts, les valeurs nettes comptables des immobilisations vendues, les malis de fusion, etc.

=> les frais de notaires sont honoraires, donc il s'agit des charges externes. vous avez opter le régime réel simplifié pour votre LMNP, le PO est une obligation, et la déclaration DAS2 est une obligation également, vous devrez effectuer la déclaration DAS2 avant le 30 avril 2013 pour le montant total versé TTC de honoraire du notaire.

=> je te répondrai ce weekend pour tes formulaires de 2033.

PS, je ne suis pas comptable dans le cabinet.

Bon courage pour la suite.

伶俜

yale123 发表于 2013-4-19 09:34
Désolée de t'écrire en Français, car je ne peux pas écrire en Chinois avec mon ordinateur pro ...

=> les amortissements que vous aviez pratiqués ne sont pas tolérés dans le cadre du plan comptable général, sachant que le bien que vous aviez acquis est une bien proprement dit, par conséquent, vous ne pouvez pas séparer ce bien en plusieurs corps métiers. Ce bien estimé à 138500 euros sera amorti sur la base de 117725 euros sur 40 ans (linaire) sachez que l'on estime que le terrain représente environ 15% du prix total de l'acquisition si cette dernière fait partie de la copropriété. Je vous signale également que le terrain n'est pas amortissable.  
这个，我们有个pdf，里面86页这么写的。我传上来你看看。是不是会有你说的比他更新的法律条文？里面terrain是没有计算折旧的
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTSDIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
4 A-13-05
N° 213 du 30 DECEMBRE 2005
BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX – IMPOT SUR LES SOCIETES – DISPOSITIONS COMMUNES – FRAIS ET
CHARGES – AMORTISSEMENTS - PROVISIONS

page 86 pour amortissement.pdf (787.64 KB, 下载次数: 9)

2013-4-19 09:46 上传

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=> tous les petits montants concernant les travaux de cloison, je te conseille de les mettre en charges en prenant en compte du fait que vous vouliez créer le déficit pour la première année de votre activité. Cependant il existe une règle fiscale concernant ce genre de déficit crée partiellement par les amortissements des immobilisations. Depuis la Loi de Finance pour 2009 (Loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008) qui a crée un régime d'imputation spécifique des déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel, ne sont imputables, en vertu de l'article 156, 1-1° ter du CGI, que sur les revenus provenant d'une activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes; ces déficits BIC ne sont pas imputable en diminution de vos autres catégorie de revenus taxables. Si vos amortissements contribuent à apparaitre le déficit, cette fraction des amortissements devrait être réintégrer dans le résultat fiscal, cette fraction sera perdu définitivement. C'est pour ça je te conseille de ne pas amortir les petits montants inférieurs à 500 euros afin que vous puissiez reporter ton déficit dans les 10 ans suivants.
如果我没理解错的，也就是我担心的，就是说amortissement只能把帐做到0.再剩下负的就丢了，不能带到第二年。而如果是charge把帐做成负的了，这个负的可以往后带10年。我的理解对么？
所以不到500的就都是charge，包括我那个cloison都可以是charge，对么？
我同意。谢谢

=> la case 330 correspond à toutes les charges de caractères exceptionnelles, par exemple, les amendes, les pénalités, les dons donnés afin de récupérer les crédits d'impôts, les valeurs nettes comptables des immobilisations vendues, les malis de fusion, etc.
这个和上面其他人说的都不一样。他们说是amortissement里面的一部分。

=> les frais de notaires sont honoraires, donc il s'agit des charges externes. vous avez opter le régime réel simplifié pour votre LMNP, le PO est une obligation, et la déclaration DAS2 est une obligation également, vous devrez effectuer la déclaration DAS2 avant le 30 avril 2013 pour le montant total versé TTC de honoraire du notaire.


我交了P0i了，siret拿到了。DAS2是啥？你是说我notaire给我退钱了，是今年退了几百块钱。所以我frais de notaire应该申报到DAS2里，而且数字是实际最后去掉给我退钱的数字是么？虽然是2013退的钱。
DAS2是啥啊，我觉得我们都没去报呢。你快来说说吧

伶俜

我明白DAS2了，太谢谢你了。填表有啥问题再问你

DAS2里，frais de notaire填去年给他的钱，还是减去今年他返了我300多块钱呢？谢谢

yale123

伶俜 发表于 2013-4-19 09:52
=> les amortissements que vous aviez pratiqués ne sont pas tolérés dans le cadre du plan comptab ...

Regarde ce que j'ai mis à jour. Dis moi Le département situé ton bien et l'année de construction. Je recalcule tes amortissments, tu peux enlevé le tien, il n'est pas bon.

page 86 pour amortissement.pdf(787.64 KB, 下载次数: 0)

=> tous les petits montants concernant les travaux de cloison, je te conseille de les mettre en charges en prenant en compte du fait que vous vouliez créer le déficit pour la première année de votre activité. Cependant il existe une règle fiscale concernant ce genre de déficit crée partiellement par les amortissements des immobilisations. Depuis la Loi de Finance pour 2009 (Loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008) qui a crée un régime d'imputation spécifique des déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel, ne sont imputables, en vertu de l'article 156, 1-1° ter du CGI, que sur les revenus provenant d'une activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes; ces déficits BIC ne sont pas imputable en diminution de vos autres catégorie de revenus taxables. Si vos amortissements contribuent à apparaitre le déficit, cette fraction des amortissements devrait être réintégrer dans le résultat fiscal, cette fraction sera perdu définitivement. C'est pour ça je te conseille de ne pas amortir les petits montants inférieurs à 500 euros afin que vous puissiez reporter ton déficit dans les 10 ans suivants.
如果我没理解错的，也就是我担心的，就是说amortissement只能把帐做到0.再剩下负的就丢了，不能带到第二年。而如果是charge把帐做成负的了，这个负的可以往后带10年。我的理解对么？ => OK
所以不到500的就都是charge，包括我那个cloison都可以是charge，对么？=> tu peux opter deux méthode
我同意。谢谢

=> la case 330 correspond à toutes les charges de caractères exceptionnelles, par exemple, les amendes, les pénalités, les dons donnés afin de récupérer les crédits d'impôts, les valeurs nettes comptables des immobilisations vendues, les malis de fusion, etc.
这个和上面其他人说的都不一样。他们说是amortissement里面的一部分。=> amortisseement dans la case de 318.

=> les frais de notaires sont honoraires, donc il s'agit des charges externes. vous avez opter le régime réel simplifié pour votre LMNP, le PO est une obligation, et la déclaration DAS2 est une obligation également, vous devrez effectuer la déclaration DAS2 avant le 30 avril 2013 pour le montant total versé TTC de honoraire du notaire.


我交了P0i了，siret拿到了。DAS2是啥？你是说我notaire给我退钱了，是今年退了几百块钱。所以我frais de notaire应该申报到DAS2里，而且数字是实际最后去掉给我退钱的数字是么？虽然是2013退的钱。
DAS2是啥啊，我觉得我们都没去报呢。你快来说说吧 => déclaration des honoraires, il concernant les honoraires, par ex, expert compable, commissaire aux comptes, courtage, notaire, avocat, etc. cette déclaration est une obligation si tu opte le régime réel,  en cas de contrôle fiscal, tu risque d'avoir les amendes en cas d'omission

yale123

伶俜 发表于 2013-4-19 10:18
我明白DAS2了，太谢谢你了。填表有啥问题再问你

DAS2里，frais de notaire填去年给他的钱，还是减去今年他 ...

Je vais upload 2033 b et c, et ton tableau d'amortissement que j'ai refait, si ça te dérange pas. dans ton tableau d'amortissement, les lignes en couleurs rouges à mettre à jour.

yale123

伶俜 发表于 2013-4-19 10:18
我明白DAS2了，太谢谢你了。填表有啥问题再问你

DAS2里，frais de notaire填去年给他的钱，还是减去今年他 ...

Avec l'accord de LZ, j'ai retraité son amortissement et 2033, j'espère que ça peut vous aider.

dlyz

Ｚ 发表于 2013-4-19 10:14
我列了个excel表演算了未来50年的（amortissement 结束），大概能想到的都算进去了，也就是个大概啊，不 ...

你的这个结论应该有通用性，
如果不是贷款没有利息支出，应该首选FORFAITAIRE。

yale123

yale123 发表于 2013-4-19 12:05
Avec l'accord de LZ, j'ai retraité son amortissement et 2033, j'espère que ça peut vous aider. ...

amortissements retraités.pdf (137.73 KB, 下载次数: 21)

2013-4-19 12:07 上传

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je n'arrive pas à upload l'excel, si quelqu'un en a besoin, demande à LZ

伶俜

yale123 发表于 2013-4-19 12:05
Avec l'accord de LZ, j'ai retraité son amortissement et 2033, j'espère que ça peut vous aider. ...

Yale，谢谢你的帮助

我还是坚持我的amortissement吧，因为也是依据那个我上面发的article 86页的例子里面的。否则数字太小了


如果amorti坚持我的，我把所有的家具装修因为都不超过500€，全算到charge 的242里了，这样我的填表如下


你能确认一下我的2033B么，就是说218里，我amortissement今年4240€我白白丢掉了，但是明年我可一imputation  7874的赤字 ？我们计算的差别是第一年我丢了很多amortissement，我理解你给我算得第一年才丢2000多。
但是要是第一年丢的少，以后每年也减的少。我只求前3年或者前6年减的最多就好了。之后我就变成forfaitaire了。
因为你看到我没interet credit，所以正得很快。这种在法国投资很傻！不如放过内拿利息了。


还有330这个格子，我就不填么？因为上面很多人说要把charge分成2份儿填了，你觉得呢？

还有你做的那个grand livret是啥，看着很牛X,你还能根据我下面的journal做一个么？

谢谢

dlyz

铭娘 发表于 2013-4-19 09:47
CA= 1920+17928
cb = 980+1800
MI=5153

嗯，基本上全对了，确实不错。

La是所谓的loyers acquis。见Z从UNIVERIMMO转过来的我那个帖子。。。
ARD=D-Mi，代表当年应该扣除但由于收入不足而不能扣除的部分或全部折旧额。
差值，La–Cb，记为L39c，就是传说中的可以用来对冲折旧的那部分租金收入。

貌似没几个人拿Le A39C当回事，包括专业会计，给我做的那年就没考虑，一股脑的都扔在亏损，格子352里了。

进一步思考，Cb的存在对ARD的影响是什么，增加还是减少？

PS，这里说的严格讲适用于第一年。第二年或以后，如果有之前欠余的亏损，情况更复杂。

伶俜

dlyz 发表于 2013-4-19 12:11
嗯，基本上全对了，确实不错。

La是所谓的loyers acquis。见Z从UNIVERIMMO转过来的我那个帖子。。。

说实话，如果专业会计都不考虑，我看很多同学就可以不考虑了。又不是打算做会计。越算以后越复杂！

据我的理解就是都可以带到以后，只不过一部分是终身带，一部分只能带6年还是10年。

一般6-10年也都减完了。除非房子利润太低，才charge里的负值不停带

伶俜

问DAS2 不需要哦