dlyz 发表于 2012-5-24 19:59 
不是说买卖中有手脚的问题，而是后续一系列问题﹕
你搞清楚为什么“必须续一个bail commercial到2015年” ...
loi sceliers 必须是新房
loi sceliers 新房是退房价的25%（2010年是这么多，现在减了），分9年退，但这个钱是看不到的，是从每年的收入所得税里剔除.
还有别的费用(assurance, frais de gestion, charges locatives et taxes foncières) 可以打在收入revenu里参与减税。这是我们这个帖子里讨论的。
A 对于loi sceliers ： 1. 要新房! 2. 必须出租至少9年，租金有上限
比如 10万的STUDIO， 10万X25%=2.5万 ) ^, ?' s( f7 J" P2 ]; t1 p0 F% g
9年时间里可比帮你减掉2.5万的税 ， 每年直接2777欧的税，如果你的税额超过这个就最好了&
B 其中loi sceliers social：就是上述条件 加中介管理， 也就是我买的房子这种情况，房子是学生公寓，老年人住宅，或旅馆。所以一定会有一个机构来管理。
受益年限加至15年 (25%+12%) ，租金上限降低。 前9年退房价25%的钱，如果愿意继续，后6年退房价12%的钱，也是直接从每年的税里剔除。
我是2010年开始找loi sceliers新房的，但是那时近小巴黎的几乎没有，都是要rer到比较远的地方。觉得房价太高，因为有国家补助（loi sceliers）....又觉得我可能随时回国，那退税一说就黄了。
所以我买的是2手，好处人家已经拿完了，退了9年的税了，所以很便宜的出手。房价近半折。
对我来说最重要的是：房子的地段比较好，离我家很近。
2010年8月我找到过94省的一个学生公寓的新房。
房价10万，贷款20 年
前9年：
月供6 c9 L% p: f/ s8 @/ k; |
606/月 房租 333/月 减税* ?- K: m& {/ Z8 V6 m9 |
231/月 606-333-231=42 就是9年时间，我每个月出42欧+杂费+地产税，2 b% |" N6 G3 K4 T5 u+ a, h1 ?
( E/ s( ]$ K/ @" j7 F& A' a7 M' H
月供
606/月 房租 333/月 应该会有涨幅，没有记入在内 减税8 L# a% I* t7 V8 u) k8 u
166/月 606-333-166=107 就是从第10年到第15年时间，我每个月出107欧+杂费+地产税，' }) U0 l( k% o: F; z4 k" 后面还有5年贷款，可以再租....---算糊涂了 % I4 I$ U/ e: j# R% v! _7 z
那么就房价10万，贷款15 年
前9年：
月供# L1 O/ |% ]% H; U; g2 c
740/月 房租 333/月 减税) S' @ C- y/ U' }
231/月 740-333-231=176 就是9年时间，我每个月出176欧+杂费+地产税，`
月供% J& F `' S6 V5 O" q7 E; C
740/月
房租 333/月 应该会有涨幅，没有记入在内 减税
166/月 740-333-166=241 就是从第10年到第15年时间，我每个月出241欧+杂费+地产税 等于我出了3.6万买了个房
这9年只租给学生，而且有AGENCE打理
2011年9月竣工
管理费，水电，保险 1年大约150左右，（和贷款利息 参与减税）
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年房租 = 4%的房价 9年的合同，之后可以自己住，可以卖，全部libre
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2011完工， 2012年开始免税 - 2010年签合同，* Q; W7 }$ R; A& { N) B; i% l
减免税25%，, |8 n- }: ^" V w1 h- u
2011年签合同，8 f9 O$ l* f3 I
减免税20%; 和竣工时间无关 ; - 签合同的时候5 O( C2 h2 ?! n+ C' t3 U8 A. c8 G
银行冻结房款（10万）的30% （3万） 房子没交到手里的时候，只交这30% （3万）的利息 年息4% ，（3万X4%），月息100欧 这等于一年就出100欧/月
旧房：这个我没有研究过
loi Borloo ａｎｃｉｅｎｓ
下面是比较，以前找的，....反正当时我是没看懂
不知道放在这里对别人有没有用，也可能你们都知道...
S0 H* Q2 A' x
| Borloo populaire | Robien recentré | Scellier | | Avantage fiscal | Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans, soit de 50% à 65% au total selon la durée choisie | Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis
4% par an pendant 2 ans, soit 50% au total | Réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€), avec possibilité, sous conditions, de proroger pendant 6 ans en bénéficiant alors de 2% de réduction annuelle. | | Durée de location | 9 ans à 15 ans | 9 ans | 9 ans à 15 ans | | Déduction des intérêts d'emprunt | oui | oui | oui | | Déduction des frais réels | oui | oui | oui | | Déduction forfaitaire | 30% | 0% | 30% possible en Scellier social | | Loyer | Plafonné à environ 70% du loyer marché | Plafonné à environ 90% du loyer marché | Plafonné à environ 90% du loyer marché (70% en Scellier social) | | Engagement de location | 9 ans à 15 ans | 9 ans | 9 ans à 15 ans | | Plafond de ressources du locataire | oui | non | non, sauf si Scellier social | | Plafond de ressources du locataire | non | oui | oui si ne faisant pas partie du foyer fiscal | | Imputation annuelle du déficit sur les revenus | 10 700 € | 10 700 € | Aucune: réduction d'impôt | | Réduction d'impôt annuelle maximum | 4 280 € | 4 280 € | 8333€ |
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