1/ La location de logements meublés est une activité commerciale dont les revenus sont imposés dans la catégorie des "Bénéfices Industriels et Commerciaux".
- Revenus inférieurs à 32 100 € HT en 2010 :
Fiscalement, c'est le régime des " micro-BIC " qui est applicable.
Obligations déclaratives :
Les recettes perçues sont à déclarer sur la déclaration des revenus
complémentaire (n° 2042 C).
Un abattement de 50 % est automatiquement appliqué sur ces recettes. Cet abattement forfaitaire représente la totalité des charges locatives. Aucune autre déduction n’est possible.
La différence soit 50% est ajoutée aux autres revenus du foyer pour être soumis à l'impôt sur les revenus. Ce montant doit figurer sur la déclaration n° 2042 C.Ce revenu est également soumis aux contributions social es (CSG, CRDS et prélèvements sociaux)
- Revenus supérieurs à 32 100 € HT(ou < 32 100 € HT avec option pour le régime réel ) :
Le régime "REEL" est applicable :
lorsque les revenus dépassent 32 100 € HT,
ou sur option pour les loueurs qui relèveraient normalement du régime "micro-BIC" en raison du montant de leurs recettes (< 32 100 € HT).
Obligations déclaratives :
Déposer une déclaration de résultat n° 2031, Reporter le bénéfice ou le déficit obtenu sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C).
NB : Vous pouvez obtenir les déclarations n° 2031 en vous rendant sur le site www.impots.gouv.fr en page d'accueil, sélectionnez la rubrique " recherche de formulaires ", puis préciser le numéro du formulaire recherché.
2/ Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le loueur en meublé a le choix : il peut inscrire les locaux loués à l'actif de s on bilan ou, au contraire, les laisser dans son patrimoine privé. Ce choix a des conséquences sur les charges qu'il peut déduire de ses loyers.
1 - inscription des locaux loués à l'actif du bilan
Le loueur en meublé peut déduire l'ensemble des charges supportées dans l'année, qu'il s'agisse des frais de gestion (frais d'assurance, honoraires, menus travaux, taxe professionnelle…) ou des charges de propriété (intérêts d'emprunt, amortissement des biens loués - dans certaines limites et conditions voir IV - , taxe foncière…). Dans ce cas, si il conserve la jouissance des locaux pendant certaines périodes, il doit réintégrer la valeur de l'avantage en nature correspondant (c'est à dire le montant des loyers qu'il aurait pu obtenir durant cette période) dans les recettes imposables.
2 - non inscription des locaux loués à l'actif du bilan
Seuls les frais de gestion peuvent être p ris en compte, à l'exclusion des charges de propriété (déduction d'aucun amortissement). Dans ce cas, si le loueur en meublé conserve la jouissance des locaux pendant certaines périodes, il doit être en mesure de justifier du montant des charges déduites de ses recettes. Celles spécifiquement liées à la location (taxe professionnelle, commissions d'agence…) sont intégralement déductibles. En revanche, les charges de gestion (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété…) ne le sont qu'au prorata de la durée effective de location.
IV- La déduction des amortissements
1- les conditions de déduction d'un amortissementLe loueur en meublé professionnel ou non professionnel peut déduire des loyers de ses locations meublées l'amortissement du prix d'achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l'actif de son bilan : on parle d'a ctif immobilisé. Seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles fiscalement.Un loueur relevant du Régime simplifié d'imposition dont les recettes de 2010 sont inférieures à 54 000 € HT (locations meublées) ou 154 000 € HT (activités de location de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d'hôtes) est dispensé d'établir un bilan (il doit tout de même tenir une comptablité de trésorerie et conserver tous ses justificatifs de charges). C'est alors l'inscription des biens loués sur le tableau des immobilisations et des amortissements (tableau n° 2033 C à joindre à la déclaration n° 2031) qui matérialise sa décision de les faire figurer à l'actif de son bilan.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) aura une incidence sur le mode d'imputation des déficits éventuellement constatés .
Les amortissements peuvent être reportés sans limitation de du rée, tant que le résultat 'exploitation est déficitaire, pour n'être imputés qu'ensuite.
2 - la comptabilisation des amortissements
L'amortissement du prix d'un bien consiste à enregistrer fiscalement sa dépréciation pendant 'exercice écoulé. Il prend la forme d'annuités déductibles étalées dans le temps sur une durée qui dépend de la nature du bien.
La période d'amortissement d'un bien doit être calculée en fonction de sa durée normale d'utilisation, et ce, quelle que ce soit la durée de la location (article 39 C, I du Code Général des Impôts (CGI) et article 30 de l'annexe II au CGI).
En règle générale, la durée d'utilisation d'un immeuble varie de 30 à 50 ans, son taux 'amortissement annuel sera de l'ordre de 2 à 3 % de la valeur d'acquisition. L'amortissement est comptabilisé de manière linéaire, c'est à dire que le montant de l'annuité déductible sera identique sur l'ensemb le de la période retenue.
Le prix du terrain n'est pas amortissable. Seul l'amortissement de la construction et du mobilier peut être comptabilisé en charges. En revanche, la quote-part relative à la valeur du terrain sur lequel est implantée la construction n'est pas amortissable. Le loueur en meublé doit donc opérer une ventilation du prix du bien entre la valeur de l'immeuble et celle du terrain pour calculer l'annuité déductible.
Si les biens loués ont été décomposés (méthode d'amortissement par composant), chacun des composants (structure, toiture, ascenseur…) doit être amorti distinctement. Le taux d'amortissement dépendra alors de la durée réelle d'utilisation de chaque composant (5 % pour ceux ayant une durée de vie de 20 ans, par exemple). Selon le BOI 4 A-13-05, les fourchettes d'amortissement sont les suivantes :
Ø gros œuvre : plus de cinquante ans (50, 60 ou 70 ans), s oit de 2 % à 1,43 % par an ;
Ø façades : de vingt à quarante ans, soit de 5 % à 2,5 % ;
Ø étanchéité, toiture : vingt ans, soit 5 % ;
Ø plomberies, canalisations : vingt cinq ans, soit 4 % ;
Quant au mobilier, il est en principe amortissable linéairement sur une période comprise entre 5 et 10 ans. Ainsi, pour une durée d'amortissement de 5 ans, c'est 20 % de la valeur d'achat des meubles qui peut être déduit annuellement.
3 - la réduction de la base amortissable (§ 36 à 38 du BOI 4 F-3-09)
L'article 15 de la 2ème loi de finances rectificative pour 2009 a mis en place une nouvelle réduction d'impôt dite Bouvard, codifiée à l'article 199 sexvicies du CGI, en faveur des contribuables personnes physiques qui réalisent certains investissements locatifs dans certaines résidences meublées à compter du 1er janvier 2009 et qui ont le statut de loueur en meublé non professionnel.La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d'impôt, les amortissements de l'immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable, en application de l'article 39 G du CGI, qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt soit 300 000 €.
Dès lors que l'immeuble a ouvert droit à réduction d'impôt, la limitation de la déductibilité des amortissements s'applique sur toute la période d'amortissement, y compris si le contribuable change de statut et devient loueur en meublé professionnel.
Incidence de la remise en cause de la réduction d'impôt sur la déductibilité des amortissements : § 38 du BOI 4 F-3-09
4 - la limite fiscale de l' amortissement
L'amortissement admis en déduction pour les biens donnés en location directement ou ndirectement par une personne physique est fiscalement limité : il ne peut excéder le montant du loyer diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (article 39 C, II-2 du CGI). En pratique, cela signifie que la déduction de l'amortissement ne peut aboutir ni à créer un déficit, ni à l'augmenter. La quote-part représentative du déficit non déductible ne peut qu'être provisionnée chaque année, aussi longtemps que nécessaire. Elle sera reportée, sans limitation de durée, sur les années bénéficiaires futures (tant que la location se poursuit) (article 39 C, II-3 du CGI).
Exemple :
Valeur d'un logement : 300 000 euros
Valeur des meubles : 10 000 euros
Valeur du terrain : 15 % du prix d'achat = (300 000 x 15 %) = 45 000 euros
Durée d'utilisation de l'immeuble : 50 ans don c taux d'amortissement : 2 %annuité déductible au titre du logement = 5 100 euros
Mobilier : durée d'usage 5 ans, taux d'amortissement : 20 %, annuité déductible : 2 000 euros
Amortissement annuel déductible = 7 100 euros =(5 100 + 2 000)
Cas n° 1 : recettes de l'exercice (les loyers) 15 000 euros et charges
annuelles 18 000 euros : résultat déficitaire de 3 000 euros et aucun amortissement ne peut être déduit sur cet exercice. La totalité de l'annuité d'amortissement (7 100 euros) est différée jusqu'à ce que l'activité redevienne bénéficiaire.
Cas n° 2 : recettes 15 000 euros et charges 12 000 euros : le résultat est donc bénéficiaire de 3 000 euros et une partie des amortissements peut être imputée, à hauteur de ce montant. Le reliquat de l'annuité d'amortissement (4 100 euros) est différé.
Espérant avoir répondu à votre attente,
CONTROLEUR DES IMPOTS
Direction Générale des Finances Publiques
请注意！
引用：
2/ 。。。le loueur en meublé a le choix : il peut inscrire les locaux loués à l'actif de son bilan ou, au contraire, les laisser dans son patrimoine privé. Ce choix a des conséquences sur les charges qu'il peut déduire de ses loyers.
