Le régime réel, un régime fiscal avantageux pour la location meublée. Analyse de Lodgis.com, groupe immobilier spécialisé en location meublée.
La fiscalité est l'un des premiers critères à prendre en compte pour le choix d'un placement.
Dans le cas de la location meublée saisonnière, elle se révèle avantageuse. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides. L'investisseur peut opter, soit pour le régime réel d'imposition des bénéfices, soit pour le régime micro-BIC.
Ce dernier se caractérise par des obligations déclaratives et comptables minimales et s'applique de plein droit quand le montant des recettes est inférieur à 32.600 € (revenus 2011). Dans ce cas, le bénéfice taxable est égal aux recettes annuelles diminuées d'un abattement forfaitaire de 50 %.
L'application du micro-BIC n'est cependant pas une obligation. Le loueur a la possibilité de demander à bénéficier du régime réel d'imposition ce qui va le plus souvent dans son intérêt*.
Le régime micro-BIC, à première vue attrayant par sa facilité de calcul, n'est en effet avantageux que si les charges sont inférieures à 50 % des recettes de la location meublée. Lorsqu'elles sont supérieures, mieux vaut opter pour le régime réel. L'impôt à payer est alors assis, non pas sur les recettes, mais sur le bénéfice, déterminé en soustrayant les charges et les amortissements des recettes.
Ces dernières sont constituées de la somme des loyers encaissés, des provisions pour charges prévues au contrat de bail et des recettes accessoires (par exemple une indemnité d'assurance couvrant des impayés).
Le calcul des charges et des amortissements déductibles se révèle un peu plus complexe.
Les charges incluent, pour leur montant réel et justifié, toutes les charges de gestion et d'administration du bien : achat de petit matériel, dépenses d'entretien, travaux de réparation, prime d'assurance, impôts, honoraires de gestion, dépenses de personnel, frais de gestion courante, frais de procédure, intérêt d'emprunt, abonnements intégrés dans le loyer, mais facturés au bailleur.
Les amortissements sont calculés, quant à eux, sur la valeur du logement et des meubles.
Pour le premier, l'investisseur prend en compte la valeur de la construction (mais pas celle du terrain), valeur à laquelle s'applique un taux entre 2,5 et 3 %. Par exemple, sur un logement estimé 240.000 €, hors valeur du terrain, l'amortissement déductible atteint 7.200 € par an pendant 33 ans. Sachant qu'une telle déduction n'est pas permise pour un bien loué vide, on perçoit le réel avantage du meublé. Le mobilier, quant à lui, s'amortit à raison de 20 % par an pendant cinq ans.
A l'arrivée, le montant cumulé des charges peut diminuer sérieusement les recettes, les égaler, voire les dépasser. Dans ce dernier cas, il ne s'agit évidemment plus d'un bénéfice, mais d'un déficit. Celui-ci peut être – autre avantage de ce régime réel d'imposition – mis, en quelque sorte, en réserve pour être déduit d'un bénéfice déclaré au cours des 10 années suivantes. En clair, le déficit constaté une année N pourra être déduit d'un bénéfice constaté au cours des années N+1 jusqu'à N+9. Quant aux amortissements, ils ne peuvent pas être à l'origine d'un déficit ou creuser celui-ci, mais seront reportés sans limitation sur les années suivantes.
Les obligations déclaratives et comptables du régime réel d'imposition requièrent rigueur et attention. Il est donc souvent utile de faire appel à un expert comptable. En contrepartie, l'impôt à payer est, dans la plupart des cas, inférieur à celui calculé selon le mode du micro-BIC
Pour le premier, l'investisseur prend en compte la valeur de la construction (mais pas celle du terrain), valeur à laquelle s'applique un taux entre 2,5 et 3 %. Par exemple, sur un logement estimé 240.000 €, hors valeur du terrain, l'amortissement déductible atteint 7.200 € par an pendant 33 ans. Sachant qu'une telle déduction n'est pas permise pour un bien loué vide, on perçoit le réel avantage du meublé. Le mobilier, quant à lui, s'amortit à raison de 20 % par an pendant cinq ans.
Les obligations déclaratives et comptables du régime réel d'imposition requièrent rigueur et attention. Il est donc souvent utile de faire appel à un expert comptable. En contrepartie, l'impôt à payer est, dans la plupart des cas, inférieur à celui calculé selon le mode du micro-BIC
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