借这里的人气，求高人！- 关于出租房报税问题

baobao2008

--- 发表于 2012-5-11 11:31
我的样板就是我500欧换来的这几张纸和解释！

CHARGE， TAX FONCIER，INTERET，aSURANCE 直接减掉就好

你说房子已经建好10年了，所以s'amortir sur 25 ans ;
是不是用买房子的价格除以25 来分摊折旧到每年去？

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poppi 发表于 2012-5-11 10:29
有问题最保险的办法就是写信去问，因为白纸黑字，税务的人不敢信口开河 ...

的确！后来我都是写信去的！
我被人家糊弄了4年，后来来信被要求罚款。
因为同时还有很多别的细目。所以就这一点我没有申诉就叫了罚金。
但是立誓今后要擦亮眼睛，只可惜常遇雨天雾日，奈何加上近视！！！哈哈！
想擦亮眼睛，还真不易！

baobao2008

--- 发表于 2012-5-11 11:11
2个标准：
1. 超过23 000 €TTC par an
2. 房租收益超过其他收益(revenus supérieurs à l'ensemble des ...

这2这同时满足还是其中一个满足就可以？
以前报2044的时候没有这个TAXE PRO的啊？按带家具租就多了这个啊？你知道这个、TAXE 的百分比么？

铭娘

Le régime réel, un régime fiscal avantageux pour la location meublée. Analyse de Lodgis.com, groupe immobilier spécialisé en location meublée.

La fiscalité est l'un des premiers critères à prendre en compte pour le choix d'un placement.
Dans le cas de la location meublée saisonnière, elle se révèle avantageuse. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides. L'investisseur peut opter, soit pour le régime réel d'imposition des bénéfices, soit pour le régime micro-BIC.
Ce dernier se caractérise par des obligations déclaratives et comptables minimales et s'applique de plein droit quand le montant des recettes est inférieur à 32.600 € (revenus 2011). Dans ce cas, le bénéfice taxable est égal aux recettes annuelles diminuées d'un abattement forfaitaire de 50 %.

L'application du micro-BIC n'est cependant pas une obligation. Le loueur a la possibilité de demander à bénéficier du régime réel d'imposition ce qui va le plus souvent dans son intérêt*.
Le régime micro-BIC, à première vue attrayant par sa facilité de calcul, n'est en effet avantageux que si les charges sont inférieures à 50 % des recettes de la location meublée. Lorsqu'elles sont supérieures, mieux vaut opter pour le régime réel. L'impôt à payer est alors assis, non pas sur les recettes, mais sur le bénéfice, déterminé en soustrayant les charges et les amortissements des recettes.
Ces dernières sont constituées de la somme des loyers encaissés, des provisions pour charges prévues au contrat de bail et des recettes accessoires (par exemple une indemnité d'assurance couvrant des impayés).

Le calcul des charges et des amortissements déductibles se révèle un peu plus complexe.
Les charges incluent, pour leur montant réel et justifié, toutes les charges de gestion et d'administration du bien : achat de petit matériel, dépenses d'entretien, travaux de réparation, prime d'assurance, impôts, honoraires de gestion, dépenses de personnel, frais de gestion courante, frais de procédure, intérêt d'emprunt, abonnements intégrés dans le loyer, mais facturés au bailleur.

Les amortissements sont calculés, quant à eux, sur la valeur du logement et des meubles.
Pour le premier, l'investisseur prend en compte la valeur de la construction (mais pas celle du terrain), valeur à laquelle s'applique un taux entre 2,5 et 3 %. Par exemple, sur un logement estimé 240.000 €, hors valeur du terrain, l'amortissement déductible atteint 7.200 € par an pendant 33 ans. Sachant qu'une telle déduction n'est pas permise pour un bien loué vide, on perçoit le réel avantage du meublé. Le mobilier, quant à lui, s'amortit à raison de 20 % par an pendant cinq ans.

A l'arrivée, le montant cumulé des charges peut diminuer sérieusement les recettes, les égaler, voire les dépasser. Dans ce dernier cas, il ne s'agit évidemment plus d'un bénéfice, mais d'un déficit. Celui-ci peut être – autre avantage de ce régime réel d'imposition – mis, en quelque sorte, en réserve pour être déduit d'un bénéfice déclaré au cours des 10 années suivantes. En clair, le déficit constaté une année N pourra être déduit d'un bénéfice constaté au cours des années N+1 jusqu'à N+9. Quant aux amortissements, ils ne peuvent pas être à l'origine d'un déficit ou creuser celui-ci, mais seront reportés sans limitation sur les années suivantes.

Les obligations déclaratives et comptables du régime réel d'imposition requièrent rigueur et attention. Il est donc souvent utile de faire appel à un expert comptable. En contrepartie, l'impôt à payer est, dans la plupart des cas, inférieur à celui calculé selon le mode du micro-BIC

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baobao2008 发表于 2012-5-11 10:36
你说房子已经建好10年了，所以s'amortir sur 25 ans ;
是不是用买房子的价格除以25 来分摊折旧到每年去 ...

是的，如果你买的时候有家具的钱，那也要减掉
但是第一年要按你买的月份算起，所以不是整年的！这一点，我抓了一晚上头皮才发现，天啊！生了娃为什么变傻了？

铭娘

Pour le premier, l'investisseur prend en compte la valeur de la construction (mais pas celle du terrain), valeur à laquelle s'applique un taux entre 2,5 et 3 %. Par exemple, sur un logement estimé 240.000 €, hors valeur du terrain, l'amortissement déductible atteint 7.200 € par an pendant 33 ans. Sachant qu'une telle déduction n'est pas permise pour un bien loué vide, on perçoit le réel avantage du meublé. Le mobilier, quant à lui, s'amortit à raison de 20 % par an pendant cinq ans.

这个，我觉得MEUBLE还是划算的~

铭娘

Les obligations déclaratives et comptables du régime réel d'imposition requièrent rigueur et attention. Il est donc souvent utile de faire appel à un expert comptable. En contrepartie, l'impôt à payer est, dans la plupart des cas, inférieur à celui calculé selon le mode du micro-BIC

铭娘

估计，会计要是收200欧，
这税可能可以少缴很多，也划算的~
还有，DEFICIT都是可以往后算的~

铭娘

--- 发表于 2012-5-11 11:34
对了，提示大家：notaire的钱可以s'amortir sur 5 ans,
但是一般会计很懒，不会主动给你s'amortir 这个钱的 ...

这个可能可以，
但是，你这个房子，跟一般人的不一样，因为，你是PROFESSIONNEL的，
一般，咱们租房的，都是HABITATION的~~

铭娘

--- 发表于 2012-5-11 11:25
不要昏，不要昏
仰仗你毕了业给咱作参谋呢

俺这有一搭没一搭的，
估计毕业了，人都老了~

铭娘

poppi 发表于 2012-5-11 11:34
我咋跟mm理解的正好相反类，不过我从没研究过lmp

可能俺的法语不行，回头问问俺家的猪，是不是这么一个理解~

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铭娘 发表于 2012-5-11 10:50
这个可能可以，
但是，你这个房子，跟一般人的不一样，因为，你是PROFESSIONNEL的，
一般，咱们租房的， ...

我的还是属于lmnp
但这个tva的问题我的确还没明白为什么我会有，别人没有。
可能是给我租金的是公司，这个tva我是帮这个公司在交，我收到的收据都是写有tva, hc的....
买房的时候，人家也是告诉我net收多少。tva涨了，但是我租金net没有变化。

铭娘

--- 发表于 2012-5-11 11:43
是的，如果你买的时候有家具的钱，那也要减掉
但是第一年要按你买的月份算起，所以不是整年的！这一点， ...

那买的家具，是不是AMORTI，5年了呢？

poppi

--- 发表于 2012-5-11 11:38
的确！后来我都是写信去的！
我被人家糊弄了4年，后来来信被要求罚款。
因为同时还有很多别的细目。所以就 ...

你没申述就对了，
给你讲讲我家的惨痛经历，
几年前的事情了，
我们申诉了，
当时确实是税务的错误，
这个错误是改正了，
但是人家连查我家了几年的账目，
交了n多罚款，
最后得不偿失。。。
一个教训，千万别找税务的麻烦。。。(rf8rf)

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铭娘 发表于 2012-5-11 10:58
那买的家具，是不是AMORTI，5年了呢？

这个我要求他做，但是他没有做...
后来我看了合同，我好像不拥有里面的家具的所有权！奇怪！里面的家具的所有权是归hotel的