下面引用关于Lettre de proposition d'achet最详细的解答。
注意，这里最后的建议是避免签这样的协议，但是我的个人意见是，这个协议没有什么法律效益，作为通过中介和房东讨价还价的手段和过程，可以接受，提高自己的机会。但是避免用这个去银行详谈贷款，而是等到签了promesses de vente之后。
Une offre d'achat ou une promesse unilatérale d'achat elle vous engage fermement à acquérir le logement, sous réserve de conditions suspensives, sans pourtant engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite... Attention ! En aucun cas, l'acheteur ne doit verser une quelconque somme d'argent, en cas de promesse d'achat, sous peine de nullité. Par contre, si le vendeur accepte et signe l'avant-contrat, les deux parties sont engagées car le vendeur s'engage lui aussi à vous vendre son bien.
L’OFFRE D’ACHAT : UNE SIMPLE PROPOSITION
Très souvent, les intermédiaires proposent aux candidats acquéreurs désireux d’effectuer une proposition d’achat à un prix inférieur à celui du mandat de vente de signer une offre d’achat.
Une telle offre n’engage à rien. Elle n’a aucune valeur juridique même si le vendeur accepte le prix proposé. L’offre d’achat doit en effet être concrétisée par la signature d’un avant-contrat ouvrant ensuite le droit pour l’acquéreur de se rétracter dans le délai de 7 jours.
Une telle offre présente toutefois l’intérêt pour l’acheteur de proposer au vendeur d’entrer dans une phase de négociation. La loi interdit le versement par le candidat acquéreur d’une somme d’argent à la signature de l’offre, sous peine de nullité de celle-ci.
Voici ce l'anil ( L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement )préconise :
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PROMESSE ET OFFRE D'ACHAT
Quelle est la valeur d'une promesse et d'une offre d'achat ?
La pratique des offres d'achat tend à se développer. Des ADIL nous l'ont signalé pour certains départements.
Elle est fréquemment utilisée en Ile de France. Que faut-il en penser ?
RAISONS
La plupart du temps, le candidat-acquéreur offre un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. Il est bien rare qu'il se propose immédiatement d'acquérir au prix mentionné dans le mandat.
Le vendeur demeure libre de refuser ou d'accepter cette offre d'achat ou pollicitation. Cela étant, l'offre à ce stade ne peut être considérée comme sérieuse car purement verbale.
L'agent immobilier, dans une telle hypothèse, mais la raison peut également être que le vendeur n'est pas facile à joindre (il habite loin, il est en déplacement), fait rédiger par le client une offre d'achat sous seing privé. Par ce document, l'acquéreur potentiel propose au vendeur d'acheter son bien à tel prix jusqu'à telle date (ci-joint le formulaire Tissot "lettre-proposition d'achat").
L'intermédiaire apporte par là même au vendeur la preuve de l'offre formulée et de ses diligences dans le cadre du mandat qui lui a été confié. Il s'agit de faire aboutir les négociations et convaincre le vendeur de réduire ses prétentions.
La technique de l'offre d'achat peut également être utile lorsque l'agent ne détient pas de mandat de vente. Il se fera alors délivrer par le client un mandat de recherche par lequel il sera chargé de lui trouver un logement répondant aux caractéristiques, au prix et aux modalités de paiement définis ; puis il lui fera formuler une offre d'achat qu'il transmettra au propriétaire aux fins d'acceptation.
ANALYSE JURIDIQUE
Distinction avec les pourparlers
Tout d'abord, l'offre d'achat, précise et ferme par laquelle une personne se déclare prête à acheter à des conditions spécialement exposées dans l'offre (prix et chose déterminés) se distingue d'une simple invitation à entrer en pourparlers.
Les pourparlers consistent en effet en une proposition tendant à instaurer une négociation loyale d'où naîtra peut-être ultérieurement une offre déterminée, voire un contrat, mais qui ne prévoit pas encore les éléments fondamentaux de ce contrat (M. Carbonnier).
L'existence de pourparlers distincts d'une véritable offre sera appréciée souverainement par les juges du fond (Cass. Civ III : 18.7.95)
La seule responsabilité susceptible d'être encourue serait due à une rupture brutale de pourparlers.
Distinction avec les promesses d'achat
L'offre se distingue également de véritables promesses d'achat qui se réalisent par un échange de consentements des parties présentes à l'acte constitutif d'une véritable convention et engageant le promettant.
Les ADIL (notamment celle de Dordogne) témoignent de ce que la qualification juridique des offres (simple acte préparatoire ou véritable promesse d'achat) n'apparaît pas toujours aisée.
Or, l'offre peut en principe être rétractée jusqu'à son acceptation.
Nature juridique de l'offre d'achat
Pour le candidat-acquéreur
Il faut analyser la portée de l'engagement souscrit par le candidat-acquéreur venant de rédiger une offre, bien souvent à l'issue d'une visite unique du bien = peut-il immédiatement se rétracter ?
Des auteurs (cf. "l'agent immobilier " édition Delmas) considèrent que l'offre se trouve flottante et peut à la limite être révoquée à tout moment, tant que l'acceptation du vendeur n'est pas intervenue. Sur ce point, à notre connaissance, il n'a pas été rendu de jurisprudence, hormis un arrêt qui a pu admettre la validité du retrait de son offre d'achat par le proposant, la preuve de l'acceptation de cette offre en l'espèce n'ayant pas été rapportée (Cass. Civ. I : 7.2.90).
L'ADIL des Pyrénées-Atlantiques estime ainsi qu'il existe sur son département des offres de différentes natures, certaines permettant de dégager l'acheteur facilement, d'autres moins. Dans la plupart des cas, une somme est versée sous forme apparente de séquestre, représentant en général 10 % du prix de vente ; séquestre non bloqué en réalité qui a pu permettre, dans certains cas, de libérer des acheteurs repentis.
Sauf à invoquer la théorie de l'abus de droit, la révocation anticipée d'une offre pourrait être sanctionnée par la condamnation de l'offrant à des dommages et intérêts (Cass. Civ. III 10.5.68 - Cass. Civ. III n° 209). L'offrant fixe bien souvent un délai à sa proposition. L'ADIL des Hauts de Seine mentionne des offres d'achat contenant "un engagement irrévocable " de la part du candidat-acquéreur.
Aux juges d'apprécier les circonstances de la rupture.
Pour le vendeur
Le vendeur peut répondre favorablement et l'acheteur sera tenu de régulariser l'engagement sous peine d'être redevable de dommages et intérêts à l'égard du propriétaire, sanction qui est souvent indiquée dans les propositions type (cf. formulaire Tissot).
Certaines formules enferment sa réponse dans un délai. A l'expiration du délai, l'offre tombe d'elle-même.
D'autres ne comportent pas de limite dans le temps. Il appartiendra au juge d'en fixer le terme (notion de "délai raisonnable ").
Il peut également faire une contre-proposition ; alors l'acquéreur retrouve sa liberté et l'offre devient caduque.
Enfin le vendeur peut préférer une offre concurrente.
Rencontre de l'offre et de l'acceptation
Le consentement est constitué par l'accord de deux volontés. C'est l'illustration du principe de l'autonomie de la volonté, consacrée en matière de vente par l'article 1583 du Code Civil : "la vente est parfaite….. dès que l'on est convenu de la chose et du prix…." L'accord de volonté est constitutif de droit.
Dans notre cas, l'échange de consentement s'effectue bien par la réponse positive du vendeur à l'offre d'achat. L'identité entre l'offre et l'acceptation est une condition nécessaire à la rencontre des volontés et à la formation du contrat. L'une et l'autre manifestation de volonté doivent porter sur le même contrat, ayant le même objet, offert et accepté aux mêmes conditions.
De toutes façons, l'appréciation de la conjonction des volontés des parties d'acheter et de vendre relève de l'appréciation des tribunaux.
Reste à déterminer si, au stade d'une simple offre d'achat, une partie pourrait forcer judiciairement la vente ?
Cela paraît difficile à soutenir, d'autant que sur le fondement d'une promesse unilatérale de vente, la Cour de Cassation par son arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993, a clairement refusé au bénéficiaire le droit d'obtenir l'exécution forcée de la vente lorsque le promettant a retiré dans le délai d'option, son consentement.
Ce comportement est une faute contractuelle engageant la responsabilité du promettant mais celui-ci ne peut être contraint à vendre au bénéficiaire s'il prouve avoir retiré son consentement avant que l'option ait été levée.
(On comprend donc que souvent les formules d'offre d'achat n'évoquent que les dommages et intérêts à titre de sanction).
INCONVENIENTS ET DANGERS
La proposition d'achat ne constitue pas à proprement parler un avant-contrat puisque seul l'acquéreur est obligé, sous réserve de l'acception du vendeur.
Elle n'apporte donc pas de sécurité quant à la stabilité de l'engagement souscrit, suspendu à la volonté du vendeur et à la révocation de l'acquéreur dans les conditions stipulées.
Elle ne sert qu'à concrétiser une offre d'acquisition, d'autant que pour lui donner plus de poids, même si cela n'a rien d'obligatoire, un versement est souvent exigé.
Des notaires dénoncent la pratique de l'offre d'achat "qui peut se révéler un piège, tant pour le vendeur que pour l'acheteur".
"Les conditions accessoires à l'achat sont passées sous silence" et ne rentrent pas dans le champ contractuel alors qu'elles peuvent déclencher la volonté d'acheter ou de vendre.
Le vendeur peut faire traîner la vente définitive, le délai de réalisation de la vente et de libération des lieux, par exemple, n'étant pas indiqué.
De son côté, l'acquéreur qui n'a pas de délais de paiement précis, peut repousser l'échéance sans cesse.
Par ailleurs, le candidat à l'achat n'aura pas eu le temps de s'informer sur la copropriété qu'il va intégrer = procès-verbaux d'assemblée générale, règlement de copropriété, charges, fond de roulement, travaux notés, diagnostic-amiante dont les travaux d'enlèvement peuvent être onéreux.
Il n'aura pas pu non plus s'enquérir des règles d'urbanisme, des servitudes d'alignement… Enfin, la proposition d'achat paraît succincte au regard de la protection des consommateurs (loi Scrivener, loi Carrez).
L'ADIL de Meurthe et Moselle et du Bas Rhin rapportent qu'aucune précision sur la condition suspensive d'obtention du financement n'est prévue dans les propositions soumises à leur examen et la somme versée lors de la signature de l'offre d'achat ne serait pas restituée par certains agents immobiliers malgré le refus de prêt.
A cela, on pourrait répondre que l'offre d'achat ne comportant pas la mention manuscrite de la renonciation à un prêt par l'acquéreur, elle est soumise à la loi Scrivener.
PRECAUTIONS DE REDACTIONS
Prévoir pour l'offre une durée courte (huit à quinze jours), ainsi que les modalités de réponse par le vendeur (envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception avant la date limite).
Ainsi, l'ADIL de l'Ain nous révèle la pratique dans son département "d'offres, propositions, options et réservations" qui souvent sont dépourvues de limite dans le temps.
Accompagner, s'il s'agit d'une exigence de l'agence, l'offre d'un chèque libellé au nom de l'agent ou du notaire, séquestre garanti financièrement à cet effet, jamais au nom du vendeur.
Supprimer toute clause attribuant la somme d'argent au vendeur en cas de non conclusion de la vente. Elle s'imputera sur le prix convenu de la vente si elle se réalise. Elle sera intégralement restituée si le vendeur refuse, ne réponse pas dans le délai ou fait une contre-proposition.
Signaler, d'ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l'avant-contrat.
Préciser si possible, que la proposition pourra être révoquée par son auteur tant qu'elle n'a pas été acceptée par le vendeur et qu'alors l'acompte versé sera restitué.
Stipuler absolument que la vente ne sera valablement constituée qu'à la signature, à telle date, d'une promesse de vente exposant les conditions suspensives habituelles (droit de préemption, urbanisme, titre de propriété, application de l'article L. 312-1 et suivants du Code de la Consommation - chapitre crédit immobilier, voire l'obtention d'un certificat d'expertise positif pour contrecarrer la clause de style selon laquelle l'acquéreur prend les biens vendus dans leur état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur…) et en conséquence, mentionner en toutes lettres (caractères gras) qu'en cas de non-réalisation des conditions suspensives, qui seront formulées à l'avant-contrat, l'acompte versé par l'acquéreur lors de sa proposition d'achat lui sera restituée par le vendeur.
Indiquer, enfin, le numéro du lot suivi de sa superficie, pour satisfaire à la loi Carrez (car il y a constitution d'un avant-contrat si le vendeur répond favorablement).
EN CONCLUSION
La prudence recommande donc de ne pas s'engager sur une offre d'achat alors qu'on ignore tous des intentions du vendeur. Mieux vaut faire une proposition verbale et prendre rendez-vous pour signer un avant-contrat en bonne et due forme (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente) auquel le vendeur sera partie et qui présentera toutes les garanties de stabilité et de sécurité. Point n'est besoin de multiplier les actes.
Si vraiment l'on est contraint de signer une proposition d'achat par crainte de laisser échapper une affaire car cette formule a l'avantage de la rapidité et de la souplesse, il conviendra de s'entourer des précautions ci-dessus exposées.
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