Régime de la location meublée (à compter de 2009)
La Loi de finances pour 2009 définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008 a réformé le régime de la location meublée dans les 2 volets, location meublée professionnelle et non professionnelle.
Cette page décrit les nouveautés et complète (ou remplace) les statuts LMP et LMNP avant 2009.
Réforme du statut des loueurs en meublé professionnels
A compter de l’imposition des revenus 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est soumis aux trois conditions cumulatives suivantes :
* Etre inscrit directement ou à travers une sarl de famille au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
* Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC, cette règle étant vérifiée la première année d’exploitation prorata temporis.
* Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu comprenant les revenus de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
A la lecture de ces conditions, il faut souligner que la référence à l’article 79 amène à prendre en compte les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes provenant de la location meublée.
En pratique : cette troisième condition va naturellement rendre l’accès au statut LMP extrêmement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.
Les mesures d’accompagnement transitoires
L’état étant conscient que ces nouvelles dispositions vont impacter des investissements réalisés avant 1er janvier 2009, il a prévu des mesures transitoires pour l’application de la troisième condition. La nouvelle définition des loueurs professionnels s’appliquant à l’ensemble des personnes réalisant ou ayant réalisé des opérations de locations meublées, les mesures transitoires sont prévues, pour l’application de la troisième condition, aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.
Ainsi pour le calcul de l’application de cette condition, le montant des recettes est multiplié par 5, le résultat étant ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.
Pour exemple, cela donne le tableau suivant pour un contribuable LMP depuis 2004 et générant 24 000 € de recettes en 2009 :
Années 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Recettes annuelles 24000 24000 24000 24000 24000 24000 24000 24000 24000
Recettes annuelles majorées 72000 62400 52800 43200 33600 24000 24000 24000 24000
Dans la pratique, ce contribuable, pour conserver le statut LMP en 2009 doit donc déclarer moins de 72000 € de revenus dans les catégories listées plus haut, à défaut il deviendra loueur en meublé non professionnel. On le voit, l’application de ces dispositions amène plus ou moins rapidement la quasi disparition du statut LMP, y compris pour les investisseurs des années écoulées.
Nouveau régime de loueur en meublé non professionnel dans les résidences meublées
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel avant 2009 dont l’existence n’a pas été remise en cause, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI a été introduit par la loi de finances. Ce dispositif a été amendé, par le Sénat, le 1er avril 2009.
Ce nouveau régime a instauré une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle dans le cadre décrit ci-après.
Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, celle-ci n’étant pas applicable au titre des logements volontairement démembrés.
Les achats concernés
* Les logements neuf à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
* Les logements en état futur d’achèvement sans condition de délai d’achèvement pour l’obtention de la réduction d’impôt.
* Les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, la réhabilitation ou la rénovation s’entendant des travaux qui permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
* Les logements achevés depuis au moins 15 ans qui feront l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués plus haut,
* aucune condition de délai de réalisation des travaux n’étant exigée.
Les secteurs d’activité concernés
* Les logements faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles : ce sont les logements compris dans les établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services particuliers (notamment les EHPAD).
* Les logements faisant partie d’une structure affectée à l’accueil familial salarié.
* Les logements faisant partie d’une résidence avec services pour étudiants : des précisions sont à paraître quant à la définition précise des résidences éligibles.
* Les logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée : la classe est définie par l’arrêté du 14 février 1986 modifié. Le champ de la réduction d’impôt étant élargi à ces résidences, il est probable que l’administration vérifiera de près les conditions du classement et que les résidences n’ayant pas une réelle vocation touristique, les résidences dites « affaires » par exemple, ou ne pouvant répondre aux obligations de promotion touristique seraient exclues du dispositif.
* Les résidences « Seniors », à condition qu’elles obtiennent l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du Code du travail.
* Les logements faisant partie d’un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.
Il semble que ne sont pas éligibles au nouveau dispositif les résidences para-hôtelières de type résidence-affaires.
Conditions d’application de la réduction d’impôt
Engagement de location :
* Les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci devant prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
* L’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnel et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Date d’effet de la réduction :
* Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
* Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux.
Base de la réduction d’impôt :
* La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements comprenant valeur immobilière et frais d’acquisition le tout étant plafonné à 300.000 €. Sans que le texte le précise formellement, il est probable qu’en cas de récupération de TVA, la base de calcul à prendre en compte soit la valeur HT.
* Pour les logements à rénover, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant des travaux.
Montant de la réduction d’impôt :
* Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les achats faits en 2009 et 2010, de 20 % pour les achats faits à partir de 2011, le montant annuel de la réduction d’impôt étant régulièrement réparti sur les 9 années suivant la déclaration d’achèvement de travaux.
Par exemple, un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA en 2009 et livrée en 2009, et ce, pour une base de 200.000 € bénéficiera d’une réduction d’impôt sur les revenus annuels de 5.555 € de 2010 à 2018.
Report de la réduction d’impôt :
* Le solde de la réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse.
Amortissement fiscal :
* La base d’amortissement est limitée à la portion du coût d’acquisition n’ayant pas servi de base au calcul de la réduction d’impôt.
Par exemple si l’acquisition porte sur 400.000 € HT dont 350.000 € de valeur immobilière et de coût d’acquisition et 50.000 € de mobilier, les amortissements porteront sur 100.000 €.
Report des déficits :
* Les modalités d’imputation des déficits de l’ensemble des loueurs en meublé non professionnels sont modifiées. Les déficits ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non professionnels mais sur les bénéfices retirés strictement d’une activité de location meublée. En contrepartie, le délai d’imputation des déficits est porté à dix ans.
Mesures transitoires d’accompagnement :
Afin de ne pas pénaliser les programmes en cours, le texte prévoit que la réduction d’impôt s’applique également aux acquisitions :
* De logements neufs dans des résidences de tourisme non classées ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009, lorsque cette acquisition intervient à compter de cette date et au plus tard le 31 décembre 2010.
* De logements achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier 2009 ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et situés dans une résidence de tourisme au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et dans laquelle au moins un logement a été acquis ou réservé au cours de la même période, lorsque cette acquisition intervient à compter du 1er janvier 2009 et au plus tard le 31 décembre 2010.
Plafonnement des niches fiscales :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement annuel global des niches fiscales. Pour mémoire, à compter des revenus de 2009, plafond de 25000 € plus 10% des revenus imposables au taux progressif du foyer fiscal.
Ce plafonnement global est abaissé à 20.000 euros plus 8% du revenu au titre des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2010 (Article 81 de la loi de Finances pour 2010).
Pour aller plus loin :
* Instruction fiscale 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 sur les investissements immobiliers en LMNP, Décret 2010-222 du 3 mars 2010 sur les justificatifs à fournir,
* Instruction fiscale 4 F-3-09 du 28 juillet 2009 sur la location en meublé.
