买房出租 减税 lois Borloo Robien 请教高人

xiaomache

以前实习的公司是专门做这个投资咨询服务的，知道一点，还有几个法律也是关于买房减税的Girardin，De Robien，Demessine ZRR，LMP//LMNP等，这个法案LMP/LMNP (Loueur de Meublé Professionnel ou Non Professionnel)好像适合lz所说的买房租房可以Défiscalisation，恩，都忘了，lz最好上网查一下相关法案的解释，网上都有

伶俜

原帖由 tintinqing 于 20/11/2008 23:39 发表


要先买得起房子，再养得起孩子，都是要钱的事情，再弄弄travaux, 到头来，所剩也不多了

如果是这样的话，那就安安稳稳的过日子，，做生意都有风险的

刚看了，natixis跌倒1。34了

Dillon

原帖由 jazzgirl 于 2008-11-20 23:12 发表
1房子能不能租出去在什么地方减税不减税 这个只要是当房东都需要考虑 这个算眼光 不算陷阱吧

问题是promoteur买的不是旧房，而大多是别的城市新区的期房，而且很多是包括之后物业管理合同的一揽子计划，仅仅有眼光不够用，毕竟不确定罂粟超大，还要听取promoteur的介绍，这里面有多少水分，就有多少陷阱。
.revefrance.com

2 房价跟减税无关吧 同一个房子 买来自己住 出租 底价出租减税 这些都是买家决定的 卖的人应该没办法了解到 而提价

没关注过这个市场吧你。
理论上房价根减税无关，但是实际上房价根据你能减税的比例而大幅哄抬了。比如一个房子理论上最高减税额度时50%或者65%，这种房子的价格就比市价不能减税的新房贵了10%-50%。而绝大多数人是到不了减税额度的理论上限的，你说最后是亏了还是赚了呢?

3你确定房子租不出去 按违约处理？

确定，规定的很具体，几个月内空置，按照违约处理，甲方就是你，乙方就是税务局，赔偿税务优惠，没什么可商量的，拿其他比如中介失职或者开发商欺诈的原因/借口出来没用，有理找电线杆说去。
如果不熟不会告诉你这个的，这不是最大的陷阱，但是最大的风险。

4这个肯定 所以选择Promoteur比较重要

现在形势比较复杂，某些很大很大的Promoteur也出问题。而且Promoteur和Constructeur分家，这种大环境下如果后者出问题扯皮，前者的reputation能剩下多少实际作用? 比如几个月之前Crédit Foncier的Crédit Révisible的CAP的问题沸沸扬扬，最后Crédit Foncier部分让步认赔一点儿为了保持形象拉拢客户。但是现在这种情况下自身难保，还会这样吗？及时是Vinci这样的有规模有道义的Promoteur，现在也不能保证不烂尾或者不延期的说。不久前听到一些曾经声望也不错Promoteur遇到不小的问题，比如Nexity。还有很多很大的连锁agence也出问题了，比如Century21什么的，跟着松鼠银行，农业银行和Natixis一起倒霉。

5房子可以托管 可以不托 查自己买的一个appt租出去没有比查SCPI容易 我觉得

理论上是这样。但是很多Loi Robien/Borloo的期房是按照package卖的，本身包括托管，如果不选，自己载去托管，性价比不好，而如果自己管理，如果不在一个城市，不太现实。
实际上有吸引力的Loi Robien/Borloo什么的项目，都是在你够不着的地方。巴黎附近的Loi Robien之类的项目很贵，而且售价虚高的利害，性价比不到。大家都知道这里不愁空置，谁也不比谁傻多少，售价不虚高才怪，市场经济的自然结果的说。
SCPI作为金融产品，就像基金一样，是要靠业绩吸引投资的，相对倒是好一些。

[/quote]6以前的反正回不来 只有vivre avec[/quote]
Vivre avec...  Make do with... 本身也不是什么好话，嘿嘿。。。投资不是忍受，不能忍则不投；避税不是必然，不能避则不避。

8房子可以随便卖 也就是说提早卖了是可以的 只不过减免的税要补交

话是这么说。但是如果本来65%减税，突然要补交房款的65%，胸口重锤啊。
而且最本质的是这个房子本身不值当初的售价，假如一个Borloo的房子买的时候的市价虚高了30%，而为了减税，有意减少Apport Personnel，间接的导致贷款成本提高了20%，如果能最高程度的减税65%，还有15%优惠。如果突然没有了，不是没亏没赚，而是净亏50%。

顾问也推荐了scpi我觉得你说的第5条就是我对它没信心的最大理由

SCPI也不太靠谱，前几年房地产市场不错的时候就已投资回报率低著称，现在更是。。。
另外根房地产无关的，也有2种其他类似的银行减税产品，FCP转投资到港奉献的PME或者什么环保企业的。也是利用减税的号召力，背后收取高额的管理费（frais de garde, frais d'entre, frais de sortie，等等），最后算下来，100%的减税的部分，都被管理费取消了，最后变成了一个高风险的，基本免费管理的，普通金融产品。

Dillon

原帖由 伶俜 于 2008-11-20 23:22 发表


阿~还没明白~~

比如，，我好朋友问我，战法有个D兄。。。 我说，阿，我认识，他叫XXX，张什么什么样。。。这很正常
但是，，在网上，，有人说谁是D兄。。。我就不会说，他叫XXX，张什么什么样。。。这就不正常 ...

成了，就算明白了，千万别再解释了，奏假装咱们不认识。

caron

D是高人

利害

Dillon

原帖由 tintinqing 于 2008-11-20 23:29 发表
据我所知，通过一些金融机构搞的“买房出租“，背后都有保险公司的，房子出租不出去，保险公司照付给你房租的，这点不用担心的。不过时间比较长，要至少9年。

保险公司和银行是最大的骗子，流传着这么说的，个人不发表意见，但是存在就有合理性。
不要指望保险公司能帮着你提高投资回报率，实事是100%相反的，保险公司是暴力的盈利机构，不是慈善机构。

如果不考虑回报率，只考虑风险。
而且买房出租出现impayé问题，保险有franchise和platfond的，无论是montant还是durée。但是这个很次要。
主要的是：
1）Robien/Berloo这样的减税投资的房子空置几个月后，算违约，要返还税务局巨额税款的。这个没有人能给你保险，比保险公司能陪得几个月的房租多了十倍百倍。
2）自己买房出租，除了特别缺心眼的，不至于到不着边际没有客源的地方买个房子放着。但是很多Robien/Borloo的项目都是这样。就好比用期房和现房比，风险级别是不能比的。（当然，除了非常时期，法国的期房市场还是相当的reglementé的，倒是旧房vice caché多，强烈推荐新房/期房。）

另外，说一下Assurance Vie，个人认为不是很划得来，要是你算一下，就知道一定是要到期10年或者20年的时候才真的是最划算的，如果提前拿出来，不如放在livret A 里面存着算

Assurance Vie有很多种的。
首先期限是8年，8年之后完全免税（除了“不算税”的11%+2,5%），8年之内变现，缴正常的金融产品收益税（多加16%）。
其次这个期限是从开户算起。你可以先开户空转，到了第七年的时候投入资金，第八年取出，也是完全免税。因此无论 Assurance Vie也好，PEA也好，所谓的锁定期的限制，是对于没有准备没有计划的人的借口。
再次（the last but not the least），Assuance Vie有很多种类。从Compte d'unité，到Compte Euro，到Multi-support，到现在所有银行/机构的针对各种人群全部通年龄各种需要的不同产品。。。选择还是很多的。尤其要提得失Multi-support，你可以在上百个不同种类的股票基金，非股票基金中转换，还可以向compte euro转换(arbitrer)。转换不缴税，只缴手续费甚至免除手续费。产品的多样性也是超乎想象的，比如包括全球的股票/非股票型基金，指数tracker，正向的，反向的，也包括投资房地产的，黄金能源原材料的，等等等等。因此说Assurance Vie投资总类有限制，也都是历史了，（即使还不像Compte Titres那么100%的自由, 但是已经离PEA不很远了，而且有的PEA内不能操作的金融产品在Assurance Vie内可以。）
最后，关于Livret A。Livret A是好东西。对于喜欢安度金融/经济危机的人，其他所有投资的前提是先把CDD/LivretA放满，但是这个不在考虑范围之内，存满LivretA和买房投资不是一个级别的事情。Assurance Vie也一样，Assurance Vie和PEA各有千秋，对于年轻人来说，个人感觉PEA更好，但是等把PEA存满，就能看到Assurance Vie没有platfond的优势了。
但是对于不喜欢安度的人，Livret A不一定是好东西。除了储蓄，还有一种东西叫做股市超底，楼市捡漏。Livret A 4%利率的机会也许不是总有，及时马上就降了；但是上述的其他机会可都是十年/百年不遇的。。。

lrjparis

我觉得利用Lois Robien/Borloo来增加买房出租的回报率比较适合loueur professionnel。政府给你减税是有条件的，印象中是巴黎房租定为每平米不得大于19.00€，得连续出租8/9年，若反悔须得补税。LMNP又有管理上的支出，年终得请会计师申报BIC。个人觉得还是régime microfoncier好，把一年的房租收入控制在小与15 000.00€(巴黎， 2个studios的房租)，政府给abattemet forfaitaire de 30%，然后是抽税11%CGS，并同时计入déclaration de revenus。我在四年前做过，首付40%， 贷款60%，十年以租养房，净回报率6.50%/年，以40%的投资额来计算。

Dillon

原帖由 jazzgirl 于 2008-11-21 00:07 发表


还是没有明白能减税和不能减税的新房有什么不一样 我还是觉得对房子的唯一条件就是新房
能说说能什么program不能减税？

这么说吧。
大多数新房/期房，绝大多数巴黎和巴黎附近的新房/期房，不是éligible loi Robien/Loi Borloo的，根本不能利用这两个条款减税。
你去seloger.fr, immo-neuf.fr等网站搜索，巴黎附近很难找到Robien/Borloo的program。
为什么？这不是promateur自己能决定的，是政府有关机构，作plan d'urbanism的那一小撮人偷偷商量出来的。
某个2/3级城市开发新区，当地政府/小区迫切需要投资，怎么办？批一个Robien/Borloo的项目圈钱，哪怕即使没有配套设施，没有潜在客源也可以，可以靠当地政府和promoteur一起忽悠的。巴黎？对不起，早就不是需要脱贫的新区了，不需要这么特意的没品的圈钱，也不需要这样政府减税让利鼓励投资。

几个月前我倒是看到一个在Villejuif地铁边上（2圈内）的一个号称兼容loi Robien的新房广告，一个楼里都是T1/T2/T2 Duplex。价格天价，10平米出头的T1要10多万，20平米的T2要20多万，你说有多少水分？
然后保物业，全包的那种，相当于一个学生公寓的管理方式。当然了，说是可以不选他的中介，但是这也不太靠谱。就好像在一个统一管理的学生公寓里面开除一间独立操作。。。
当然，绝大多数loi Robien/Borloo的项目不在巴黎（更不在2圈之内），也不都是100% T1/T2，大部分也不是学生公寓类型的。有的楼盘一部分是loi Robien/Borloo出租，一部分是非loi Robien/Borloo，这样是最好的，能保证正常的维护，否则都是房客没有房东整个楼很快很容易就dégrader的不成样子了。

总之吧，首先明确一点，买房出租大多是不能减税的。如果减税，巴黎附近，大多也是LMNP，也有LMP，Robien/Borloo不多。
另外有一个很久很久以前的法律，好像可行性不大，缺乏juriprudence的那种，规定巴黎范围多少公里之内是不能审批LMP的，因为谁都知道LMP是税务上和养老金积累上最优惠的，但是巴黎不需要给人这样的优惠。现在这个法律似乎没有在实际操作中生效，但是不久前巴黎里面那几次hotel火灾什么的，敲响了警钟，可能会从新提出这个说法，大城市尤其是巴黎限制或者取消LMP。LMNP什么的也不会一成不变，现在政府打击的就是所有的各种Niche fiscale，首当其冲的除了争议最大的海外省得税收优惠，就是LMP/LMNP了。

这个世道，
悲观的说，投资/保值/养老难啊。On ne peut pas acceuillir tous les misères du monde, selon la même logique, on ne peut pas tous gagner les sous des autres dans un casino ou dans un marché.
乐观的说，秩序正在回归，投机倒把倒买倒卖钻空子资本至上什么的越来越吃不开了，还是要靠知识+劳动力的核心竞争力，走长期稳定的可持续性发展道路。

Dillon

原帖由 lrjparis 于 2008-11-21 00:40 发表
我觉得利用Lois Robien/Borloo来增加买房出租的回报率比较适合loueur professionnel。政府给你减税是有条件的，印象中是巴黎房租定为每平米不得大于19.00€，得连续出租8/9年，若反悔须得补税。LMNP又有管理上的支出，年终得请会计师申报BIC。个人觉得还是régime microfoncier好，把一年的房租收入控制在小与15 000.00€(巴黎， 2个studios的房租)，政府给abattemet forfaitaire de 30%，然后是抽税11%CGS，并同时计入déclaration de revenus。我在四年前做过，首付40%， 贷款60%，十年以租养房，净回报率6.50%/年，以40%的投资额来计算。

很值得参考。。。

好奇的问问，你说的净回报率6.50%/年，是net（计入所有支出/charge）还是net net（计入fiscalité，根据个人revenu global有关）？
另外净回报率里面考虑到房子本身的升值（前几年房价涨得很快）和贬值（出租的房毁得很快）因素了吗? （比如高位转卖后的利润平均到每年算出的6，50%。。。）

如果房产升值的因素已经考虑在内，恐怕现在买房出租风险大很多，也就是说回报率要打折扣（假设3年内法国下跌30%，巴黎下跌10%，另外现在贷款成本也比以前搞很多。）

Dillon

原帖由 伶俜 于 2008-11-20 23:34 发表


LA有上限

但是AV每笔存款都有手续费

我不是高人，就图蝇头小利，所以把AV关了。当然LA要存满还要努力

为了避税方法很多，反正有钱的话，可以顾家庭清洁工，给家做traveau等，再加上生1-2个孩子，就差不多了。这样下来，如果你还 ...

Salon des services à la personne星期六结束，想避税的可以去看看，全天有conférence，免费门票在其网站上可以打印。

Dillon

lrjparis, 另外你提到的régime micro foncier的确方便，但是不带家具出租，还是studio，是不是不太好租呢？还是正好因此减少了turnover和空置率，求之不得？

另外关于LMNP和LMP分别的管理成本，如果很复杂，可以déléguer给中介。不过不太清楚对于LMP有没有什么限制不允许100%托管给中介。。。

而且也许能不那么复杂，比如选择régime micro entreprise, 而不选择régime réel simplifié。

Dillon

原帖由 helper 于 2008-11-20 22:03 发表
问一个门外汉的问题，如果出租房子，是收入啊，为什么可以减收入税？

贷款利息，lissage，保险，地产税什么的算是支出，可能大于房租的收入。
另外政府鼓励特殊的投资，给与附加的特殊减税政策，比如海外省，历史古迹，废墟修复(robien/borloo ancien)，也包括robien/borloo neuf这样的开发在新区的（通过限制房租/房客收入）给中低收入人群住的房子。
至于LMNP为什么有优惠，因为是有家具，部分上按照商业的税收计算，而不按照个人所得税计算，算法不同，结果客观上减少了税收。
而对于LMP的优惠，因为更加接近商业操作，除了税收计算上更靠近商业收入的税收，而且更重要的是房产属于“企业”财产不算个人财产，因此不计入ISF；同样重要的是房产主作为这个“企业”的“老板”，房产出租作为正当行业被肯定，在满足一定收入方面的条件下，可以累计个人养老金。

古采尼

哇赛，一晚上没来又见D兄的长篇大论。留着晚上说撒，不然以后他们都不来了。

Dillon

原帖由 古采尼 于 2008-11-21 09:50 发表
哇赛，一晚上没来又见D兄的长篇大论。留着晚上说撒，不然以后他们都不来了。

晚上不是吃饭吗？
食不言寝不语，中华民族的传统美德，要发扬的说。