关于空手套狼，零首付以房养房的方式是否可取？

wangvero09

此贴最后成了两男人打情骂俏贴

wangvero09

零首付，贷款18年，每月还掏不少钱，我觉得不值。理想方式是，只出notaire费，房费全部贷款，15年，房租覆盖贷款和杂费和地税，这还有点意思。

adagl

wangvero09 发表于 2014-7-8 23:19
零首付，贷款18年，每月还掏不少钱，我觉得不值。理想方式是，只出notaire费，房费全部贷款，15年，房租覆 ...

这个一般很难，除非能找到很便宜的房子。
举个例子，一间四室一厅的的房子，物业每月400欧，房租每月2100，贷款20年。房价20万。零首付，notaire要付1.5万，月还款1200。假设没有空窗期，年租金25.2k-12%charges social-4.8k物业-1k房产税-14.4k贷款=40欧，还不算你要交的个人所得税




发自新欧洲iOS版

Ｚ

adagl 发表于 2014-7-8 22:40
这个一般很难，除非能找到很便宜的房子。
举个例子，一间四室一厅的的房子，物业每月400欧，房租每月2100 ...

从一开始就包赚不赔的生意那是少而又少，按你那种算法初期是没有什么盈利，但是等贷款换掉了那个14.4K就是纯赚了

adagl

Ｚ 发表于 2014-7-9 10:19
从一开始就包赚不赔的生意那是少而又少，按你那种算法初期是没有什么盈利，但是等贷款换掉了那个14.4K就 ...

对的，肯定最后总的现金流要是正的啊，要不然谁会投资买房呢。

但是，我的算法是由几个假设，
1。保证此方没有空窗期，如果有空窗期或者房客不付房租的话，就要往里面贴钱。
2。法国的房子基本上每10年要做一次翻新，估计至少要1万左右，这个钱没有算。
3。其间的管理成本，没有算。比如说装修，维护的费用，找房客什么的。
最重要的一点，taux de rentabilite 一定要划算，以此房为例，
taux de rentabilite = 2.1K*12/200K=12.6%
也就是说，要想零首付（只付notaire）的话,taux de rentabilite要达到10%以上，才能勉强保证非负现金流。

这种房子也是很不好找的。

古采尼

Ｚ 发表于 2014-7-8 16:01
别说我，你敢叫你老婆来上战法我就叫你一声哥

其他的要求太高就不强求你了 ...

我帮你叫他老婆

古采尼

我发现很多人把charges a deduire 和 credit d impots混淆到一起统称减税

Ｚ

adagl 发表于 2014-7-9 09:40
对的，肯定最后总的现金流要是正的啊，要不然谁会投资买房呢。

但是，我的算法是由几个假设，

还没算个人所得税呢，10%根本不够

买个小房子小打小闹，不上班来补贴那是不行的

除非你买个immeuble，然后分成若干studio，这个收益能大于10%

深深的蓝

投资回报率高的房子当然首推中国房东分租房间给学生的。其中的弊端大家都有数，不过是看在钱的份上罢了

再者，这种大户型，差地段的房子，升值空间也是很小的。

wangvero09

adagl 发表于 2014-7-8 23:40
这个一般很难，除非能找到很便宜的房子。
举个例子，一间四室一厅的的房子，物业每月400欧，房租每月2100 ...

物业怎么那么高，这样最好买电暖器的，暖气费房客自己交，charge能便宜不少，很多人愿意省钱的宁愿电暖器，然后自己不开呵呵。

其实房租不用覆盖收入税什么的，只覆盖贷款，杂费，地税就很好了。

投资不倾向于大房子，不好卖，一般买大房子的都是自主为多，不容易成交，自住的挑剔，最好就是买20平小的，越小越好，房租越低，越好租，房客单纯，没有孩子，赶好赶，小房子投资客买的多，容易成交，算算差不多就买了，不象自住房那个挑剔

wangvero09

深深的蓝 发表于 2014-7-9 11:45
投资回报率高的房子当然首推中国房东分租房间给学生的。其中的弊端大家都有数，不过是看在钱的份上罢了

再 ...

关于分租，我算过，和整租差不多利润，还管理混乱，辛苦，不太值得。那个热贴里的渣男的投资方式还是太初级了，他买2个3室一厅，四室一厅，到时候买给谁去阿。

举个例子：
我这个城市好区60平，3室一厅，杂费150／月，租金850／月（包杂费100，60 房东掏），实际到腰包850-150=700/月。

分租的话：3个学生，每个320／月（我觉得都到不了，估计也就300／月），共960/月，分租需要包电包网包杂费，怎么也需要添置洗衣机吧，电网＝70+30=100吧，实际到腰包＝960-150杂费－100=710/月。

实际上是一样的阿，而且分租容易很多空窗期，纠纷也多，混乱，费心费力最后闹一个利润一样，甚至不如，何必阿。

果子狸69

Il faut savoir que
les charges payés par le propriétaire au syndic de copropriété se décomposent en deux parties :
1. Charges locatives récupérables, qui sont payées par le locataire (auxquelles l'on peut ajouter la taxe sur l'enlèvement de déchets ménagers)

2. Charges incombent au propriétaire qui ne sont pas payées par le locataire.

wangvero09

大户型最好就是地段好的买个破的，装修完，自住一两年买了赚差价，靠出租意思不大。出租赚钱主要是小户型

wangvero09

adagl 发表于 2014-7-9 10:40
对的，肯定最后总的现金流要是正的啊，要不然谁会投资买房呢。

但是，我的算法是由几个假设，

其实我买的那个46 700， 20平 ，公证费 4300 （ 自己出），15年贷款，月贡313，杂费 50（电暖），地税500，租金430 CC，实际上每月：430-313-50-500/12=20 ，每月还能剩下20，这样还有点意思。

mtoto

估计这20也难保，还得加保险和租金收入的税吧. 不过46k买进，能租个430cc一月，不错不错...