PEA! 倍儿啊! 种了豆! 得了瓜!

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 11:32
引用：
“La fiscalité LMNP génère l'avantage fiscal suivant :
Vous pouvez déduire les charges ...

Sur les 9 premières années, ton investissement reste déficitaire. Tout ce qui te reste c'est la réduction d'IR global. Le cycle de retour d'investissement est donc très long.

jeffhfq

Dillon 发表于 2012-10-11 11:32
引用：
“La fiscalité LMNP génère l'avantage fiscal suivant :
Vous pouvez déduire les charges ...

D版觉得投资loi scellier(Duflot)如何？比起你投资学生房，哪个更划算？

Dillon

果子狸69 发表于 2012-10-11 10:49
Sur les 9 premières années, ton investissement reste déficitaire. Tout ce qui te reste c'est la ...

我买房投资主要是为了之后提高辅助养老金。收益低，周期很长，都不是问题。
之前我负债率从来都是０，也没有什么减税的投资，很不科学。现在就是趁着奥浪的还没有彻底取消各种减税优惠的niche，赶最后一班车，跟银行借点钱长期投资一下，用一下借贷的杠杆效应。

如果想提高投资回报率，还是要在股票上做文章的。

Dillon

jeffhfq 发表于 2012-10-11 11:05
D版觉得投资loi scellier(Duflot)如何？比起你投资学生房，哪个更划算？

其实２００５年我买了自住房以后，基本就没有很关心买房投资的事情。
偶尔参加下salon/forum/conference,看看相关文章，看到好的投资楼盘项目发email过去了解了解情况，没有更多的关注和研究。因此现在的信息支离破碎不成体系，只能随便探讨探讨。

Loi Sceillier和其前身，什么Loi Borloo之类的，N年前倒是有过兴趣，也研究过。最初的印象是陷阱太多，房价虚高（和市场上其他非Sceillier的房子价格相比，以及和旧房相比），很多地方建立在偏远的城市的新区，过渡建设，有出租不出去的风险，或者被迫降低房租的风险。大多机会也都在外省，不好管理，巴黎的项目少，水涨船高，太贵了。唯一的亮点还是减税本身（前提是房价没有虚高太多），但是我结婚之后，税一下降低很多，也就对减税本身失去兴趣了，关注度也下降了。
后来随着危机，loi在改变，减税幅度逐渐降低，虽然价格虚高的现象跟着降低，但是减税优惠的优势也随着降低，更没意思了。而且不仅仅是Sceillier，Loi Bouvard也是，从最初的25%，降低到20%，降低到现在的１１１１％, 然后过了12月31日就变成0%了。

如果来比较Bouvard / Sceillier。　Bouvard首先的特点／优势是专门针对服务性房，也就是说有人进行学生公寓／老年公寓式管理，省时省心，还不用担心loyer impayé。当然rantabilité也会相应降低，不过我很懒就是不愿意自己管理折腾。因此这种更象是买一个rentabilité，而不是买一个房子。从辅助养老金的概念上考虑，Bouvard比Sceillier强。但是从纯为了减税，之后转手卖掉甚至回收自住的角度来说，Sceillier更有优势。但是之前１９９７到２００７的１０年之间房价涨了2到２.5倍，之后的５年也在小涨，因此买房为了转卖升值的概率或者说空间在今后已经见小很多了，因此Sceillier的优势实际上在缩小。
Bouvard的另一个主要优势是立刻返还19.6%的TVA。也就是说一边Bouvard靠这个房价本身便宜一些，另一边Sceillier开发商把房价抬到虚高，假设N年之后房子升值不多，甚至可能折旧贬值，这样前者的风险会小一些。

结论：我主要还是懒，Sceillier买了转给中介都嫌麻烦，因此Bouvard比较合适。另外高投资回报的靠股票，房子主要是为了养老准备，也同时利用银行贷款的杠杆效应，也利用了减税优惠的政策，因此适当投资一下，也算分散了一下股票投资的风险，帮助调整股票投资的心态，总的来说百利而无一害。
最后推一步来说，那天如果万一不得不回国，或去其他国家发展，如果买的一般的房子，甚至Sceillier买了后转包给中介的房子，都是个累赘。这种相当于买rantabilité，买辅助养老保险的投资方式，比较合适。

另外我还是希望买巴黎／巴黎附近的房子。因此如果有在巴黎附近，价格还便宜的，是我的上选。之前一直没有买，也是因为巴黎／巴黎附近项目很少，而且如果有都太贵了。
因为实际上收益率最高的，还是买破旧的小房子，翻新后自己不辞辛苦的出租，然后在彻底烂掉之前，粉刷一心转卖出去。因此买新房来出租，本身投资汇报率就降低很多了。因此必须找这种房假本身比较便宜的。很多时候什么loi不是那么重要，而在于选的什么项目，找的什么实际，谈到的什么条件，等等。

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 12:14
我买房投资主要是为了之后提高辅助养老金。收益低，周期很长，都不是问题。
之前我负债率从来都是０，也 ...

Faut-il payer la taxe foncière quand tu es en déficit ?

Dillon

果子狸69 发表于 2012-10-11 11:39
Faut-il payer la taxe foncière quand tu es en déficit ?

taxe foncière还是要交的。

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 12:40
taxe foncière还是要交的。

À partir de 2012, vous ne pouvez plus être en « déficit foncier » sur votre activité LMNP. Les déficits ne sont plus déductibles que des revenus de même nature, donc des revenus des locations meublées, et ce pendant 10 ans.

Si tu peux m'expliquer ce que cela signifie. Est-ce que cela veut dire que, si je suis en "déficit foncier" sur LMNP, je ne paie pas d'impôt sur cette partie de revenus mais je ne peux l'utiliser à diminuer mes autres revenus (les salaires par exemple) ? Merci d'avance.

bonnechance6666

ALNEV   还在涨  只能做看客了

Dillon

果子狸69 发表于 2012-10-11 11:48
À partir de 2012, vous ne pouvez plus être en « déficit foncier » sur votre activité LMNP. L ...

我的理解是(可能不对啊）：

关于déficit，本身有两个用途。
第一，就是有的情况下，允许把déficit算到global里面，帮助减少其他收入的税。就是你提到的情况。但是我记得很多年前这个就取消掉了，跟2012年的这个改变无关。
第二，就是很多情况下，允许把déficit累计，用来抵消之后5年，或6年，或10年的相同性质的收益应该交纳的税。比如如果炒股今年亏了5000E，需要申报，这样如果明年或者6年内有股票收益或基金收益什么的，可以抵消掉5000的收益，达到减税的目的。我觉得这里提到的2012年的改变，主要是针对这一条的。也就是说不承认这个“deficit“的性质，也就不允许累计到之后的6年了。因此以前LMNP Bouvard的广告都说9-15年，而现在只说9年了，就是没有了这个6年的税务上的积累延伸。

但是无论如何，deficit，作为状态，还是承认的，有效的。也就是对于当年，如果所有charge包括贷款利息，超过了房租收益，那么revenu locatif就是deficitaire，也就是说没有收益，因此免revenu locatif这部分的税。如果一个房子deficitaire,一个房子有收益，相互也可以抵消达到减免这个nature的税的作用。
因此对于我的例子，贷款25年，前17年都是deficitaire，都是免revenu locatif税的。17年到25年之间也是免一部分的，只有到了25年之后，才没有任何减免。  
而9年减IR global税房款金额的11%，是另外一回事儿, 和返还19.6%的TVA一样，是Loi Bouvard本身的“福利"，根贷款不贷款，贷款年限没有任何关系。
但是9年减IR global和返还19.6%的TVA又有很大差别。后者是acquis的,也就是说签合同之后第二天转卖，也有这19.6%的返还。但是前者是engagement,是contrepartie，是需要保证9年内不转卖的. 如果9年内转卖，之前拿到的也要返还,等于这11%就打水漂了。

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 12:59
我的理解是(可能不对啊）：

关于déficit，本身有两个用途。

Le caractère « non professionnel » du loueur en meublé correspond à un seuil de revenus : sont concernées les personnes non inscrites au registre du commerce et des sociétés (RCS), dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an, et pour qui l’activité de loueur ne représente pas plus de 50 % de leurs revenus.

LMNP comporte donc cette restriction. Les recettes (soit le montant global des loyers), et non pas les revenus nets, doivent être inférieurs à EUR 23 000, ce qui limite l'ampleur d'investissement.

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 12:59
我的理解是(可能不对啊）：

关于déficit，本身有两个用途。

Je propose une comparaison sur simulation :

Si j'achète un studio à 120 000 (en rêvant d'un coup de poker sur ALGFT) sans emprunt.
En 1 an, le locataoire me verse 6 000. Je paie les charges et taxes divers pour 1 500, il me reste 4 500
Sur 4 500, je paie 15,5% de prélèvements sociaux, et il me reste 3 802,50
Supposons que le taux global de mon IR est 25%, au final, j'ai un revenu net de 2 851,88 soit un rendement de 2,38%

Maintenant, j'achète le même studio et loue au même locataire, mais je paie seulement 20 000 au comptant et emprunter 100 000 au taux de 3,8% avec 0,36% d'assurances sur le prêt. Le coût total d'emprunt est 64 056,97 Chaque mois je paie 546,86 à la banque (simulation faite au site meilleurstaux)

1 an après, j'ai payé 6 562,32 à la banque. J'ai investi déjà 20 000
Suposons que je suis en déficit, donc j'économise prélèvements sociaux et IR. Je ne paie rien aux Impôts, mais mon revenu net est 0.

Le locataire m'a payé 6 000, il me reste 562,32 à débourser à la banque.

Finalement, j'ai impression de n'avoir rien gagné avec un emprunt.

Dillon

果子狸69 发表于 2012-10-11 12:59
Je propose une comparaison sur simulation :

Si j'achète un studio à 120 000 (en rêvant un coup ...

银行是赢利的，如果没有特殊减税，退TVA什么的，直接买房出租或者自主, 贷款越多肯定是越亏的。
但是还这么多人贷款买房，主要是因为房价上涨比工资上涨高，如果不贷款先买,之后就永远买不起了。

关于杠杆,和另外一种算法，一般是假设不贷款，收房租, 然后N年之后转卖，整体收益/整体投资, 算个总的投资回报率.  然后再假设贷款，先收房租同时还贷，然后N年之后转卖并还清剩下贷款，算整体收益/整体投资的回报率。
假设房价格120 000，最后成本也是120 000，分母很大，最后收益率就不会太高.
如果0首付，之后每月还款-房租的需要额外付出的金额不多, 再有一些额外的减税收入，这样N年后转卖的时候，成本可能不到120 000，而收益虽然被银行分走了一部分， 但是还剩下不少, 最后算整体收益/整体投资的回报率，可能更高。
因此贷款是有风险的, 贷款条件和房子本身的收益率也变得很重要. 假如房子本身收益率不高, 贷款成本很高，之后房价又没涨甚至跌了，也没什么其他优惠, 肯定贷款是亏的。
但是如果相反的情况发生,尤其是房价本身提高了, 大部分的收益靠的是房子本身升值而不是靠房租, 那么因为有贷款分母小了, 就可能利用杠杆效应，达到了更多的收益。

jeffhfq

Dillon 发表于 2012-10-11 12:38
其实２００５年我买了自住房以后，基本就没有很关心买房投资的事情。
偶尔参加下salon/forum/conference, ...

多谢D版的回复，的确说到收益率的确是破烂房子整修一新以后出租最划算，记得前些时候有个报道说一个法国人5年差不多买了6套房子，都是破烂房然后自己找人装修，配备家具以后再出租，现在工作都辞掉了，专心做包租婆了。

Gregory_Wang

从昨天开盘今天收盘为止，收了好多好多BX4。stop 3446, target,3233, pru, 30.1
另外一直持有等量kn，在2.47, 2.34, 2.267 下单希望增持。pru 2.48

果子狸69

Dillon 发表于 2012-10-11 12:38
其实２００５年我买了自住房以后，基本就没有很关心买房投资的事情。
偶尔参加下salon/forum/conference, ...

之前我负债率从来都是０，其实２００５年我买了自住房以后，基本就没有很关心买房投资的事情。

D版主经济力量实在强大，2005年的自住房是现款购买的 ？