进展，实例出现，请教关于投资买房！呼唤D哥！

cocolys

Génial, vous êtes trop trop fort. Merci mille fois.

lamsade

没错，但是如果贷款，还有利息成本，投资回报率很可能更低。
用楼主的例子，假设贷款，算投资回报率如下：
125，000E的房子，Frais de notaire 8349E, Frais de garantie 2188E。
假设revenu annuel 30,000E, Endettement simulé 33%, apport personnel 10%也就是12,500E. 贷款123,037E.
10年还清，Assurance de prêt 0.36%, taux fixe 4.2%.
Coût total d'emprunt 32,283E, Coût total d'assurance 4429E，月还款1,294 E, 总还款是1,294*120=155,280E。
Crédit d'impot是0E，因为不是自住.
还是假设通货膨胀平均每年2%，10年后转卖的时候房价上涨46.3%（通货膨胀后上涨20%），房价还是125,000*(1.02^10)*120%=182,850E。
那个时候计算的prix de revient还是125,000*(1+7.5%+15%)=153,125E。
需要付的税还是：(29,125-1,000)*(12.1%+16%*50%)=5，199E
10年中所有房租收入，计算利息后，减去40%损耗后，还是426*120*121.9%=62,315E。

这个地方数值有误
总收益是：(182,850E + 62,315E) - (155,280+30,000+8,349+2,188) = 245,165-195,817 = 49,348E

应该为
总收益是: (182,850E + 62,315E) - (155,280+12,500+8,349+2,188) = 245,165- 178,317 = 66,848 E

因此
如果算投资回报率，本金大概是12,500E+8,349+2,188+(1,294-426)*120= 23,037 +104,60=132,197

投资回报率是：66,848/132,197 = 50,5%
每年投资回报率是5% NET。

但是
计算时候,考虑到房租的通货膨胀,但并没有考虑到每个月所付贷款本身每年2%的贬值,因此,此处本金投入已经不能这样计算。
除去首付的23,037 外, 第一年的本金投入应该等于 (1294 - 426)* 12 = 10, 416 E
第二年的本金投入应该等于(1294* 0,98 – 426*1,02)*12 = 10, 000 E
依此类推, 大概等于每年减少4% 由此,本金投入应为 10,416* 8,38 = 87,286 E
总投入23,037+ 87,286 = 110,323 E  总收益 182,850 – 110,323 = 72526 E
投资回报率是：7,2526/110,323 = 65,7%
每年投资回报率是6,57% NET

Dillon

533# lamsade

谢谢指正。 :D

计算总收益的时候，上班心虚一不小心拷贝粘贴错了，首付的确应该用12,500E，最后计算出来的投资回报率也应该是5%左右。

而关于计算本金，之前帖子里说是大概数额，其实就是忽略了你说到的房租逐年上涨的部分，但是关于你提到的贷款贬值还有待商榷。

因为算N年内的投资回报率的时候，无论是总回报率，还是年平均回报率，本金按照最开始的日期的本金算，最后的收入按照N年之后最后的日期算，这样算出的总的投资回报率中自然包括了通货膨胀的部分，如果需要去除通货膨胀因素也是最后统一去除。
( 比如最开始投入1E，10年后变成1.5E，总的投资回报率就是50%，如果这期间平均通货膨胀率是2%，总通货膨胀率是23%，那么除去通货膨胀的投资回报率就是50%-23%=27%。)

而如果投资是分期投入的，或者利润是分期取出的，为了计算平均收益率，投资应该折算到最初日期（通货膨胀前），而利润折算到最终日期（通货膨胀后），否则无法计算。另外折算的时候需要按照现金放在银行拿大约抵消通货膨胀的利息来计算，而避免假设成把先进放在枕头里任其贬值的情况。

比如这里，首付23,037E之后，第一年投入是(1294-426)*12=10,416E。
而第二年房租上涨了，但是银行还款固定，因此当年实际追加的投入是(1294-426*1,02)*12=10,313.76E。
现在折算到最初日期：假设首付的时候已经有这部分资金，放在银行里的利息低效通货膨胀，首付的时候对应的金额应该是10,313.76E/1.02=10,111.53E。（就是说首付的时候手头有10,111.53E的现金，不用作首付，而是放在银行里，假设利息正好抵消通货膨胀，然后1年后变成10,313,75E，加上12个月的上涨了的房租，正好够付没有跟着上涨的贷款。）
因此如果要精确计算，按照通货膨胀折算到最开始时候的本金，每一年的本金支出的确逐年递减，但是递减幅度不是4%，而是3%左右。这部分不好精确计算，因为银行的利息实际上不等于通货膨胀，可能更高也可能更低。
但是这部分的确很重要不应该忽略掉，因为这个数据受到还款额(X)和房租(Y)的比例影响。递减幅度Percentage=1-(x-Y*102%)/102% / (X-Y) = 1-(X*102%-Y)/(X-Y), 也就是说，房租越远离还款额，这个比例越趋进于2%；房租越接近还款额，这个比例越高趋进于正无穷，可以远远超过3%。比如如果还款额是500每个月，这个比例就达到1-(500-434.5)/(500-426)=11.5% （而按照你给出的计算方法：Percentage=1-(X*0.98-Y*1.02)/(X-Y)= 1-（490-434.52)/(500-426)=25% ）。

lamsade

而如果投资是分期投入的，或者利润是分期取出的，为了计算平均收益率，投资应该折算到最初日期（通货膨胀前），而利润折算到最终日期（通货膨胀后），否则无法计算。另外折算的时候需要按照现金放在银行拿大约抵消通货膨胀的利息来计算，而避免假设成把先进放在枕头里任其贬值的情况。

恩，这一点我完全同意。
第二年的本金投入，如果折算到最初的日期时，应该是你计算的那样，(1294-426*1,02)*12/1,02 以此类推。
如果考虑到本金是逐步追加的，后面几年追加的自然不能简单的和买房时投入的一起计算回报率，这样的话，对于回报率，确实很难一下子就精确计算出来。
不过通过你的推算，在不考虑个人是否多交税这个前提下，个人感觉投资房子还是一个收益比较高的投资方式，而且风险相对还是比较小。最主要的是问题在于如何能够获得银行贷款。

Dillon

根据上面的计算，提高买房出租投资的投资回报率的主要因素是：

1。房子的升值潜力：升值越多，投资回报率越高。一方面看市场大环境，一方面看是否能买到别人贱卖的房子。
当前状况：之前10年房价上涨很多，升值空间有限；但是经济危机，机会增多，买方市场更能掏到贱卖的或者有缺陷而特价的房子。

2。贷款比例，贷款成本和贷款年限：黄金点需要贷款比例较高（自有资金不用都占用），贷款时间较长（减少月还款额避免被迫过度追加投资），贷款成本较少（利率越低越好）。但是贷款比例/年限和贷款成本有矛盾，因此需要找到黄金点。
当前状况：贷款利率比前几年高，但是比危机开始阶段已经下降不少，而且有继续下降的趋势。银行收紧银根，贷款比例和总负债额都收到一定限制。

3。通货膨胀比例：通货膨胀越高，房租收入越高，贷款贬值越快。（房价上涨也越快。）
当前状况：等几年后逐渐走出经济危机，通货膨胀势必大幅提高。因此Taux Fix更加合适/安全，还可以再等等Taux继续下降。
房租上涨幅度按照法律根烟草外的通货膨胀比例挂钩，而实际上同时受到供求关系影响，因此还是需要选择还区域。

4。特殊减税措施：比如Sceillier等
当前状况：09年还能享受之前的Loi Robien Recentré和Loi Borloo，但是意义不大。09/10年Sceillier有特殊优惠，退而求此次11/12年也还可以享受到Sceillier。但是对于只希望在巴黎地区投资的，这些特殊减税措施都用处不大。

5。转卖时机：比如15年后专卖可以完全避税，但是从纯粹投资回报率的角度来说，签长一些的贷款，之后不到15年也不等到还清贷款的时候转卖，即使缴税，投资回报率也可能更高，因为不等还清贷款就转卖能保证占用的自有资金更少的缘故。
当前状况：Au cas par cas, sans commentaires

lamsade

Dillon 你真是牛人，大半夜了，大脑还这么清醒，一写就是一页，并且条理清楚，综述全面。
佩服 佩服

Dillon

如果考虑到本金是逐步追加的，后面几年追加的自然不能简单的和买房时投入的一起计算回报率，这样的话，对于回报率，确实很难一下子就精确计算出来。www.revefrance.com
不过通过你的推算，在不考虑个人是否多交税这个前提下，个人感觉投资房子还是一个收益比较高的投资方式，而且风险相对还是比较小。最主要的是问题在于如何能够获得银行贷款。
lamsade 发表于 2009-7-24 01:02

是啊，如果主要考虑投资回报率和风险，房地产的确是一个不错的投资途径，起码对于没有其他更好途径的人。

其实几年前，房地产的投资回报率比现在高，风险比现在小，但是那个时候，各大机构/银行/公司已经都逐渐放弃了房屋出租这块，原因就是投资回报率低，比商铺写字楼出租的投资回报率要低。也因此这些机构/银行/公司主要做商铺写字楼出租等利益高的项目，而住宅出租的市场就都剩给私人房产主们了。现在的情况，对于很多人来说，房地产投资更有些鸡肋的感觉，也不完全是空虚来风。

回到具体的你提到的贷款的问题，除了多跑跑多比较多谈判之类老生常谈的东西，其实主要就看贷款人的条件了，没什么技术活。而这个贷款条件/贷款资质，除了首付和负债率之外，最重要的就是工作性质和工资收入。这又回到了工作/创业/投资/理财的大讨论中。对于工薪阶层，创业固然好，不创业也未尝不可，投资固然好，不投资理财也未尝不可，买房固然好，不卖房也未尝不可。但是一切的一切，根本的根本，还是这个固定/稳定经济来源（工资，股东分红或其他）。

Dillon

Dillon 你真是牛人，大半夜了，大脑还这么清醒，一写就是一页，并且条理清楚，综述全面。
佩服 佩服
lamsade 发表于 2009-7-24 01:30

我去睡了，晚安。 ;-)

Ruru

国内好热，不过Dillon的帖子也总是很热。

cocolys

国内好热，不过Dillon的帖子也总是很热。
Ruru 发表于 2009-7-24 03:14

J'attends ton retour pour notre rdv. Bonnes vacances

Ruru

J'attends ton retour pour notre rdv. Bonnes vacances
cocolys 发表于 2009-7-27 17:01

sans faute... je serai sur paris définitivement vers 28 Aout....

Ruru

我昨天上班无聊，在网上计算了下房租交税问题，对我来说，有没有这个房租差不多有600欧的税，全年计算下来，如果没有巨额travaux，我全部损失在1200欧左右。

apang

我昨天上班无聊，在网上计算了下房租交税问题，对我来说，有没有这个房租差不多有600欧的税，全年计算下来，如果没有巨额travaux，我全部损失在1200欧左右。 ...
Ruru 发表于 2009-7-29 03:18

请解释一下“全部损失”是什么

fangxs

请教大家，如果我现在租房住，500E月租，如果我买一套二居室的房，自己住一间，出租一间（假定租金也是500E)，一进一出,毛收入好像1000E,这样我买房是否合算？先谢谢啦。