进展，实例出现，请教关于投资买房！呼唤D哥！

cocolys

Dillon

谢谢老大，另外你觉得在外省买房子和在巴黎买房哪个更合适些呢？
cocolys 发表于 2009-7-15 19:31

如果出租，当然是在你居住地附近买照看起来方便，出租代理的中介不可信。
举个例子：你愿意自己住在巴黎，房子买在蒙彼利埃，然后房子实际租出去了但是中介告诉你还空着没人租吗？

但是问题是，Sceillier也好，以前的Robien/Borloo也好，巴黎附近很少，大多在外省，因此如果为了减税，不得不买在外省，没太多选择。

cocolys

如果出租，当然是在你居住地附近买照看起来方便，出租代理的中介不可信。
举个例子：你愿意自己住在巴黎，房子买在蒙彼利埃，然后房子实际租出去了但是中介告诉你还空着没人租吗？

但是问题是，Sceillier也好，以 ...
Dillon 发表于 2009-7-16 22:31

Merci bcp Lao da

花音

美女，还在la defense上班吗?
要买房子拉，恭喜恭喜!!

cocolys

美女，还在la defense上班吗?
要买房子拉，恭喜恭喜!!
花音 发表于 2009-7-17 14:37

是啊，还在老地方上班，想买房做投资用，但是很多金融财务方面的知识都不够，正学习着呢。

cocolys

{:12_488:}

cocolys

想来想去还是买在巴黎吧，好管理。

cocolys

Que pensez-vous? Courbevoie proche du métro 1, 125000 € pour 21m2 (2 pièces), vendu loué: 710€ / mois
Merci d'avance.

Dillon

假设你不贷款，假设通货膨胀平均每年2%，假设房子10年后转卖，通货膨胀之外升值20%(考虑10年的折旧，和当前的房价，升值空间有限)，也就是说包括通货膨胀总共升值46.3%。
房价125,000E，加上7%的Frais de notaire，成本是133，750E。
每月房租710E，根据之前讨论的，减去税收/维修/空置等损耗之后的实际收入按照房租的60%，也就是426E。同样假设房租涨幅也是2%，并且房租不花，放进银行，利息等于通货膨胀2%。
10年后，你的房租总收入是426*120*121.9%=62,315E。
那个时候房子市值是（125,000*(1.02^10)*120%）=125,000*1.219*1.2=182,850E。
Prix de revient的计算是125,000*(1+7.5%+15%)=153,125E
利润是29,725E，需要付的税是(29,125-1,000)*(12.1%+16%*50%)=5，199E。
也就是说，10年以后手上有：179,250-5,199+62,315 = 236,366E

对比最初成本133，750E，也就是说10年内的年平均投资回报率(NET)是: 5.85%

但是如果10年后，通货膨胀之外升值为0%，房子市值是149,381E，不用交税，10年后手上有152，375+62,315=214,690E，10年内的年平均投资回报率(NET)是: 4.8%

也就是说：
房子保值（升值等同通货膨胀）的情况下，年投资回报率接近5%，房子升值46.3%（去掉通货膨胀升值20%）的情况下，年投资回报率接近6%。
假设其他无风险（保底）的债券/基金投资的年平均NET回报率是3%-4%，相比之下买这个房子的投资回报率高1-3%，但是你要多付出很多时间/经历，而且风险更大（房子可以有天灾人祸，房子也可以贬值而没有保底）。
假设投资有风险的股票/基金，根据当前股市低谷的客观情况，达到平均每年NET投资回报率5%-6%不难。风险相对高一些，但是利润空间更大。这个房子10年后，升值几倍的概率无限逼近0，而股票/基金10年后翻几倍的概率又是多少呢？

结论：
无

Dillon

需要补充的是，法国平均房地产投资的投资回报率到不了这个比例。
如果没有特殊减税，3-4.5%NET比较正常；如果有特殊减税，可能增加1-2个百分点，到4%-5.5%NET算是合理范围。
因此上面给出的4.8%NET已经很高了，这个数据说明两点：
1。你挑的这个房子的投资回报率很好，12500E买到租金710E的房子算是相当不错了。当然原因可能是vendu loué的décote，也可能是本身房子质量/区域不好，甚至有vice caché.
2。之前给出的估价也许还是过于乐观了。之前apang已经说了，60%的计算过于乐观，实际上可能只有50%，甚至更少。

cocolys

谢谢老大，太专业了。 我决定跟着你炒股票了。

Dillon

炒股票和买房子投资互补, 迟早你会转移一部分资产到房地产里面，只是现在时机合适不合适的问题。
我没让劝你永远炒股，只是说当前的情况下，炒股比炒房更合适一些。
这个所谓的“合适”，综合投资回报率和长线风险等因素，以及房地产管理所消耗的时间和精力，还不说人身生命财产风险，比如房客满大街拿菜刀追着你砍。。。当然，二房东也有同样的风险。。。

lamsade

假设你不贷款，假设通货膨胀平均每年2%，假设房子10年后转卖，通货膨胀之外升值20%(考虑10年的折旧，和当前的房价，升值空间有限)，也就是说包括通货膨胀总共升值46.3%。
房价125,000E，加上7%的Frais de notaire， ...
Dillon 发表于 2009-7-22 16:16

投资股市，需要投入全部资金，当然，炒短线的除外。
投资房子，还是可以通过银行贷款的方式获得相当大一部分资金。如果这笔资金的收益大于所需要付的利息和保险，还是产生了一部分收益，而这部分收益，在股市并不可能获得。

Dillon

投资股市，需要投入全部资金，当然，炒短线的除外。
投资房子，还是可以通过银行贷款的方式获得相当大一部分资金。如果这笔资金的收益大于所需要付的利息和保险，还是产生了一部分收益，而这部分收益，在股市并不 ...
lamsade 发表于 2009-7-23 09:40

没错，但是如果贷款，还有利息成本，投资回报率很可能更低。
用楼主的例子，假设贷款，算投资回报率如下：
125，000E的房子，Frais de notaire 8349E, Frais de garantie 2188E。
假设revenu annuel 30,000E, Endettement simulé 33%, apport personnel 10%也就是12,500E. 贷款123,037E.
10年还清，Assurance de prêt 0.36%, taux fix 4.2%.
Coût total d'emprunt 32,283E, Coût total d'assurance 4429E，月还款1,294E, 总还款是1,294*120=155,280E。
Crédit d'impot是0E，因为不是自住.
还是假设通货膨胀平均每年2%，10年后转卖的时候房价上涨46.3%（通货膨胀后上涨20%），房价还是125,000*(1.02^10)*120%=182,850E。
那个时候计算的prix de revient还是125,000*(1+7.5%+15%)=153,125E。
需要付的税还是：(29,125-1,000)*(12.1%+16%*50%)=5，199E
10年中所有房租收入，计算利息后，减去40%损耗后，还是426*120*121.9%=62,315E。

总收益是：(182,850E + 62,315E) - (155,280+30,000+8,349+2,188) = 245,165-195,817 = 49,348E

如果算投资回报率，本金大概是30,000E+8,349+2,188+(1,294-426)*120=40，537+104，160=144，697E
投资回报率是：49,348E / 144,697 = 34%
每年投资回报率是3% NET。

也就是说，如果贷款，转卖的时候已经还清，投资回报率低很多，因为贷款成本很高，本来全额购买成本只有135,537E，但是一开始出本金40587E(30,000+8,349+2)，之后之年每月房租收入不足已抵销贷款，还要追加自有资金还贷款868E，最后总共占用资金不是40587E,而实际上是144,697E, 比一开始全额购买的135，537E还要高。

另一种情况，就是20/30年贷款，每个月还款额少，贷款总成本高很多。然后10年后转卖的时候贷款还剩余一半以上，专卖后一次性rembousement anticipé，可能还有pénalité。我就不具体算投资回报率了，但是实际上的年平均投资回报率很难达到全额付款的投资回报率。
为什么呢？ 因为无论资金是自己的，还是银行的，年平均回报率就是不到6% net（或者不到5% net，如果房价上涨仅仅抵消通货膨胀，没有附加的plue value）。银行贷款的部分，4.2%甚至更多的收益部分银行拿走了，剩下只有1%-2%。假设自己付款为0，银行贷款很多很多，比如1,000，000E, 房租减去损耗也足够抵消每月的还款，理论上整个过程中自己一分钱也不出，传说中的空手套白狼，之后收益1，000，000E的1%-2%，也就是10，000E-20,000E. 如果房子升值，1,000,000E价值的房产每上涨1%，又增加了10,000E的收入，这样几万几万欧元从天上掉下来，成本为0。 虽然看起来很美，但是实际上是不可能的。

Dillon

但是有一种情况，投资贷款买房出租是合适的。

那就是收入比较高，但是之前的积蓄很少，因此能贷款能买到靠当前能力不可能买到的房子。
然后房价上涨空间很高（比如5-10年前的情况），N年的出租过程中，继续用收入还贷款，主要不指望房租收入，而是指望这个过程中房价的大幅上涨。然后房价高点的时候卖掉，巨额收益的一部分提前还清贷款，还能剩下很可观的一部分。