现在已经进入找房客阶段

Ｚ

果子狸69 发表于 2014-9-26 19:32
这里看到的很多评论都是自相矛盾的。收益率低是西欧房市的普遍现象。我买的当然不高，但很多人曾经都在这个 ...

说一个比较理想化的比方吧，假如银行贷款不是问题的话：

手头上有11万欧

Cas1：医生你的方案，11万（含notaire）买一套房，一次付清不贷款，月毛收入+500，20年后毛收入120000
20年后手头上12万

Cas2：银行贷款10万，自付1万notaire，月毛收入+500，20年后毛收入 120000，除去银行利息37000，余83000
20年后，之前剩余10万，加起来18万3

Cas3 ：第一套房 银行贷款10万，自付1万notaire，月毛收入+500，20年后毛收入 120000，除去银行利息37000，余83000
          第二套房  银行贷款10万，自付1万notaire，月毛收入+500，20年后毛收入 120000，除去银行利息37000，余83000
20年后，之前剩余 9万，加起来25万6

Cas4：买3套房。。。。。

Cas5：买4套房。。。。。。

再往后面的cas我就不给你算了，你看哪种比较合适呢？

关于缴税，先不说贷款的部分能够减掉一些，哪怕是不减，那也不会变得比cas 1要更多。

果子狸69

Ｚ 发表于 2014-9-29 14:30
说一个比较理想化的比方吧，假如银行贷款不是问题的话：

手头上有11万欧

Avec des si...

D'abord, le studio n'est pas à 100 000, mais 80 000. en y ajoutant des frais frais notaire, on arrive à 87 000. Bon mais passons...

Dans ton calcul, j'aurais pu acheté 10 studios avec un crédit de 900 000 euros.

J'ai fait une simulation sur le site de meilleurstaux. Si j'empruntais cette somme pour un taux de 2,7% remboursable en 20 ans, il faudrait donner à la banque chaque mois 5 127,30 euros !

Malheureusement, mon salaire n'atteint pas 15 381,90 euros par mois. Donc le banquier ne peut pas m'accorder le prêt.

Tout ton calcul tombe à l'eau.

xumingjie

我和z的投资理念比较相近，我从来都是贷款投资，然后以房还贷，其实投资房不同于自住房，你考虑的不是交给银行多少利息，而是你房子的回报率多少

mybonneur

果子狸69 发表于 2014-9-29 15:01
Avec des si...

D'abord, le studio n'est pas à 100 000, mais 80 000. en y ajoutant des frais frai ...

/**
Cas1：医生你的方案，11万（含notaire）买一套房，一次付清不贷款，月毛收入+500，20年后毛收入120000
20年后手头上12万
Cas2：银行贷款10万，自付1万notaire，月毛收入+500，20年后毛收入 120000，除去银行利息37000，余83000
20年后，之前剩余10万，加起来18万3
**/
那ＣＡＳ２方案如何?

Ｚ

果子狸69 发表于 2014-9-29 14:01
Avec des si...

D'abord, le studio n'est pas à 100 000, mais 80 000. en y ajoutant des frais frai ...

你的收入没有15k/mois

但是假如有10个studio，revenue locatif也有5k/mois，银行可以接受70%，就是4.2K

然后作为investissement locaif，负债率可以高于33%，可以达到40%甚至更高。

当然前面所说的都只是 credit logement 作为担保的贷款。如果银行接受抵押贷款 hypotheque，那什么负载率，收入，都不是问题了，只要你的projet做得好，银行觉得你不会无力偿还贷款，那就会贷给你。当然这个不是那么容易拿到了。

果子狸69

Ｚ 发表于 2014-9-29 15:52
你的收入没有15k/mois

但是假如有10个studio，revenue locatif也有5k/mois，银行可以接受70%，就是4.2K

在理想世界的前提下，你说的非常有理，但现实世界往往不那么理想。

抵押贷款我不清楚，可能非专业的个人做起来很困难。房产和贷款都不是我的专业，在这上面花费精力还不如在职业上努力来增加收入。

先说贷一个 studio 的款。80 000 的贷款，20 年还清，年利率取 2,7%, 月供是 455,76.
累计利息是 29 382,43.

http://www.meilleurtaux.com/cred ... es-mensualites.html

所以，在这20年间，每个月要付给银行 455,76
不管如何，这笔钱是从你的收入上来支出的。对于我来说，有时会心血来潮去度一个周末，看场歌剧，吃顿餐馆，几百块就出去了。如果要月月还债的话，恐怕就不能如此自由。

xumingjie

果子狸69 发表于 2014-9-29 17:36
在理想世界的前提下，你说的非常有理，但现实世界往往不那么理想。

抵押贷款我不清楚，可能非专业的个人 ...

但是医生， 你忘记了你还有房租500，那么你的净收入等于没有变化的 。

dlyz

细算起来，还是本来就不缴纳收入所得税者更适合房产投资。

nana-piment

国内炒房团的概念也差不多

果子狸69

xumingjie 发表于 2014-9-29 20:04
但是医生， 你忘记了你还有房租500，那么你的净收入等于没有变化的 。

你能不计 taxe foncière, prélèvements sociaux, charges propriétaires, assurances 吗 ？当你没有贷款的时候，你能保证现金流的正值，而一旦要还贷，总支出是高于总收入的，你还能说你的可动用收入 revenus disponibles 不变吗 ？

juliette114

lz医生好悠闲，有空看房管房客…… 请个半天假都要看老板脸色的好生羡慕。。

果子狸69

juliette114 发表于 2014-9-29 20:56
lz医生好悠闲，有空看房管房客…… 请个半天假都要看老板脸色的好生羡慕。。
...

由此可见公立机构的优越性，没有老板，院长是公仆，我也是公仆。

juliette114

果子狸69 发表于 2014-9-29 20:07
由此可见公立机构的优越性，没有老板，院长是公仆，我也是公仆。

顺便问你，cheville casser了要养多久才能回来上班啊？今早一同事打电话，攀岩从3米多高摔下来，导致我们活全部加重，老板说以后招人cv上有escalade的都不要

果子狸69

juliette114 发表于 2014-9-29 21:10
顺便问你，cheville casser了要养多久才能回来上班啊？今早一同事打电话，攀岩从3米多高摔下来，导致我们 ...

如果是骨折 fracture 需要起码两个月的恢复期。

juliette114

果子狸69 发表于 2014-9-29 20:16
如果是骨折 fracture 需要起码两个月的恢复期。

嗯，我当时心想伤筋动骨一百天啊， 不过老板认为他应当很快会回来，不能开车的话我们早上去接他