Au-delà de 32.600 euros de recettes par an en 2012, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.
Les charges déductibles
Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :
- Les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
- Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation ;
- Les impôts locaux ;
- Les frais de gestion et d'assurances ;
- Les intérêts d'emprunt ;
- L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
- L'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.
Par exemple, pour un logement acquis 100.000 euros, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 euros.
Le statut de loueur en meublé professionnel offre des avantages indéniables, mais il est soumis à certaines conditions.
Devenir LMP
Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les trois conditions suivantes :
les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 euros.
A noter : en cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
les recettes annuelles du LMP excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.
Bon à savoir : pour vous inscrire, vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu où vous exercez votre activité. Certains greffes, comme celui de Paris, refusent l'inscription car ils considèrent que le loueur en meublé n'est pas commerçant.
Néanmoins, le fisc prend en compte ce refus et vous permet malgré cela de bénéficier du statut de LMP.
Enfin, tout comme le loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu à des obligations comptables et l'assistance d'un professionnel ou d'un centre de gestion agréé est quasiment indispensable.
Les avantages du loueur en meublé professionnel
Ils sont au nombre de 3 :
Imputation des déficits
En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des 6 années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.
Plus-values professionnelles
Vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 euros. Entre 90.000 et 126.000 euros, l'exonération est partielle.
Impôt de solidarité sur la fortune
Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'ISF.
Nouvelle taxe sur les loyers des micro-logements
La loi de finances pour 2012 a institué une taxe sur les loyers jugés excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m². L'objectif clairement affiché est de lutter contre la pratique des loyers très élevés des petites surfaces dans les grandes villes.
Cette taxe s'applique depuis le 1er janvier 2012 à tous les loyers, même ceux des baux en cours. Propriétaires bailleurs de logements de petites surfaces, vous êtes donc concernés. Voici ce qu'il vous faut savoir :
Quels sont les logements visés ?
Les micro-logements
Sont concernés les logements de petite surface, ce que l'on appelle couramment les micro-logements, c'est-à-dire les logements dont la superficie est inférieure ou égale à 14m².
Il s'agit de la surface habitable, dite loi Boutin, telle qu'elle doit figurer dans les contrats de location vide.
Logements situés dans les grandes villes
Cette taxe ne s'applique qu'aux logements situés dans les villes où l'on constate un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, en d'autres termes, où l'on doit faire face à une pénurie de logements.
Ces communes sont définies comme étant celles des zones A et A bis telles qu'elles résultent du zonage applicable pour le dispositif Scellier et le prêt à taux zéro% +.
Schématiquement, sont donc concernés : les logements situés à Paris et sa banlieue, sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français.
Pour quelles locations ?
La taxe concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois, c'est-à-dire les logements constituant la résidence principale du locataire. Les logements loués par des étudiants sont donc clairement visés.
En revanche, les locations saisonnières et les résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées) ne sont pas soumises à cette taxe.
Dans quels cas paie-t-on la taxe ?
En tant que bailleur, vous n'êtes taxé que si votre loyer est jugé excessif. Tel est le cas si votre loyer hors charges dépasse un plafond, fixé uniformément pour 2012 à 40 euros par m² et par mois pour toute la zone concernée. Le plafond est le même, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.
Ce plafond sera réévalué au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers.
Comment la taxe est-elle calculée ?
La taxe est égale à un pourcentage du loyer hors charges perçu au cours de l'année civile.
En fait, plus le loyer pratiqué dépasse les 40 euros mensuels par m², plus le taux de la taxe est élevé : il varie de 10 à 40%. L'objectif est donc clairement de vous dissuader de réclamer des loyers trop élevés.
Plus concrètement, et selon la loi, le taux de la taxe augmente avec l'écart constaté entre le loyer de référence et le loyer pratiqué.
Ecart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence Loyer pratiqué par m² et par mois Taux de la taxe
Inférieur à 15% < 46 euros 10 %
Supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% 46 euros ? loyer < 52 euros 18%
Supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% 52 euros ? loyer < 62 euros 25%
Supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% 62 euros ? loyer < 76 euros 33%
Supérieur ou égal à 90% ? 76 euros 40%
Vous louez un studio de 13 m² 600 euros par mois, soit 46,15 euros/m²/mois. La taxe est égale à 18% du loyer annuel, soit (600 x 12) x 18% = 1.296 euros.
Au final, vous ne percevez donc que 7.200 - 1.296 = 5.904 euros, soit 492 euros par mois. En respectant le plafond de loyer, vous auriez perçu 6.240 euros par an, soit 520 euros par mois.
On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au-delà du seuil de 40 € est le plus souvent annulé par ce nouvel impôt. D'où l'incitation à baisser le loyer...
Si vous souhaitez diminuer votre loyer pour échapper à la taxe, il vous suffit, pour un bail en cours, de signer un avenant avec votre locataire, en double exemplaire sur papier libre dans lequel vous convenez que le loyer hors charges s'élèvera à tant à compter de telle date. Votre locataire et vous devrez dater, signer et annexer l'avenant au bail en cours.
Quand est-elle due ?
La taxe est déclarée et recouvrée dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu. Elle sera donc calculée par les services fiscaux sur la base de votre déclaration de revenus (revenus fonciers pour les locations vides et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées). Vous la paierez selon les mêmes modalités que votre impôt sur le revenu.
Ainsi, cette taxe, applicable aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012, sera déclarée et payée en 2013.
Cette taxe n'est ni déductible des revenus du bailleur, ni évidemment récupérable par le locataire.
Louer un bien, ce n'est sorcier ! Pour trouver le locataire, il suffit de publier une annonce dans nos colonnes. Pour la signature du contrat, l'état des lieux, les travaux, les congés... et toute la gestion locative, il suffit de suivre ces quelques conseils qui feront de vous un bailleur accompli !
Avant de mettre votre bien en location (avant de publier une annonce sur pap.fr), vous devez vous interroger sur plusieurs points essentiels.
Déléguer la gestion du bien ou gérer soi-même ?
Déléguer la gestion peut paraître la solution la plus simple : une fois le locataire trouvé, vous ne vous occupez plus de rien. C'est l'administrateur qui assure la gestion courante, les éventuelles réparations à effectuer, les congés, les états des lieux... Evidemment, confier la gestion locative a un coût mais, dans l'hypothèse où vous résidez loin du lieu de la location ou que vous manquez de temps, cette solution doit être envisagée.
En dehors de cette hypothèse, sachez que la gestion locative est loin d'être insurmontable, il suffit d'être bien informé de vos droits et de vos obligations. Le jeu en vaut la chandelle : la gestion du bien par un administrateur vous coutera entre 6 et 8 % du montant des loyers perçus ! Pour en savoir plus, nous vous recommandons notre dossier sur la gestion locative.
Il ne faut pas confondre : par un mandat de recherche, le propriétaire donne mission à un tiers de rechercher un locataire pour son logement. Par un mandat de gestion, le propriétaire confie seulement la gestion du bien au tiers. Un mandat de gestion n'est donc pas du tout incompatible avec une annonce dans nos colonnes : vous trouvez le locataire par nos services et confier ensuite le dossier à l'administrateur.
Quel est le plus intéressant : louer vide ou meublé ?
Juridiquement, la location vide est plus contraignante que la location meublée : la durée de la location est longue, les modalités pour donner congé plus sévère, le montant du dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges... En revanche, la location vide attire des locataires qui souhaitent s'installer (puisqu'ils apportent leurs meubles) alors qu'en meublé, les locataires risquent de succéder un peu plus, avec les coûts et les désagréments que cela provoque.
Nous vous recommandons la lecture des deux dossiers suiavnts qui traitent du contrat de location vide et du contrat de location meublée.
Fiscalement, la location meublée est plus avantageuse, en tout cas si vos recettes (loyers + charges) n'excèdent pas 32.600 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %. En vide, vous bénéficiez d'un abattement seulement de 30 % lorsque les loyers perçus dans l'année sont inférieurs à 15.000 euros.
Pour en savoir plus, nous vous recommandons la lecture des deux dossiers suivants sur la fiscalité de la location vide et sur la fiscalité de la location meublée.
A combien fixer le loyer ?
Cet aspect mérite toute votre attention. Une fois fixé dans le contrat, le loyer ne peut pas être augmenté librement. Il est indexé tous les ans sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) mais ne peut être augmenté qu'à l'échéance du contrat selon une procédure très précise. Il ne faut pas non plus fixer un loyer trop cher qui découragerait les locataires et entraînerait une rotation constante.
Pour fixer le juste prix, nous vous conseillons de vous faire une idée du marché en comparant les loyers proposés dans le quartier pour ce type de logement (surface habitable, étage, vide ou meublé...). Vous pouvez également faire appel à notre service Evaluation.
Caution solidaire ou assurance loyers impayés ?
Il est essentiel de se garantir contre les risques locatifs (loyers impayés, dégradation du logement). Deux solutions sont possibles : la caution solidaire ou les assurances loyers impayés. Si la caution solidaire est en général efficace lorsque les parents s'engagent pour leur enfant, elle n'est pas toujours d'un grand recours lorsque les liens entre le garant et le locataire sont plus distendus. Dans ce cas, les assurances loyers impayés (GLI ou GRL) doivent être envisagées sérieusement malgré le coût qu'elles impliquent (entre 2,5 et 3,5 % du montant des loyers).
铭娘 发表于 2012-4-25 19:05
Au-delà de 32.600 euros de recettes par an en 2012, ou sur option, vous êtes soumis à un régime ...
天哪，还有这个，我一直没有看到哪儿报这项啊，我是带家具出租的，报的是2044，表格中没有出现可以填写这个分摊折旧的项目啊。是不是只有BIC才可以这样？
- L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an
- L'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.Par exemple, pour un logement acquis 100.000 euros, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 euros
