LMNP 旧房出租如何操作最合算？实例计算，欢迎讨论

古采尼

回复  古采尼


    一年毛收入(入帐) 5 500 左右. 税收 TAXE FONCIERE 450 左右, CSG 400 左右, 还要 CHA ...
果子狸69 发表于 2010-7-27 14:48

    这么说来你的location vide比我合算啊，你看我收入5400就要交800的BIC了，除去100欧charge，等于我4500就要交800的impot了，因为LMNP的计算是连charges算在里面的。

我最近在研究loi barloo populaire，看下来，一般旧房都用这个，房客的收入有一定限额，房租也有plafond，貌似巴黎的费用是17,37euro/m2。这样的话可以net charge之后abattement 30%，甚至可以是负的。

请问你知道我两个房子能分别用不同的loi么？或者一个LMNP，一个是Micro Foncier, loi barloo什么的。

希望高人指点迷津。

果子狸69

回复 32# 古采尼


    你去查一下 micro foncier, 税收还是比较优惠的.

果子狸69

回复 32# 古采尼


    micro foncier 的计算方法如下, 每年申报的房租收入不含 provisions pour charges locative. 房客交我 464x12 = 5 568, 我减去charges locatives 58x12 = 696, 所以报 406x12 = 4 872 (房租), 然后税务局做一个 abattement, 收税基准为 4 872x0,7 = 3 410,40 那么 CSG = 3 410,40x0,121 = 413

古采尼

回复  古采尼


    你去查一下 micro foncier, 税收还是比较优惠的.
果子狸69 发表于 2010-7-27 15:01

   我当时最怕的是房客不给钱，我就用了1年的LMNP，这样，万一有问题，我好抽身，而且我也怕麻烦，还有foncier的declaration。
那我现在还能改不？或者我明年就改过来。我得把合同重新做一个。

HUANGDO

micro foncier， 条件是不是只要房租年收入不超过15000就ok

HUANGDO

我查了micro foncier好像可以最多减百分之四十，税率是0，26

apang

你是location vide吧？如果是meublee的话，就是作为BIC来交的，所以没有额外的CSG之类的费用，全部 ...
古采尼 发表于 2010-7-26 09:24

其实 16 米的房子 meublé  出租还是挺好租的，如果大些的房子， 就不容易找到房客，，  vide  还好些， 我怎么算来算去， 觉得出租房子的收益并不太好呢， 回头给你们大家几个数据，请诸位帮着算算

古采尼

其实 16 米的房子 meublé  出租还是挺好租的，如果大些的房子， 就不容易找到房客，，  vide  还好些，  ...
apang 发表于 2010-7-27 23:12

    我就是想知道出租到底合算不。
反正我studio是只能出租了，已经上了船就下不来了，如果我现在卖，就得交好多好多的taxe sur la plus-value. 尤其是这个房子涨幅很大的。

那你知道我能否一个房子用meublee一个用vide呢？那我现在meublee的contrat能半路改成non meublee么？

谢谢胖兄指点迷津。

frankfu

古采尼  收到你的短消息了，就在这里回了。你的情况我还是没有太了解，所以这里我就先说一下总体思路，具体情况我们再具体分析。

要讨论出租好还是卖掉好，用以前的案例来作为标准意义不大，正如我之前说的，你第一套房子买价太便宜，而升值速度远远超过了一般的房子，所以你的大部分收益来自房子的升值部分以及很低的租售比，而不是出租本身(比如如果你的房租相对于房子的现值比率很高，那你的收益会很大一部分来自房租)。换句话说，如果你把第一套房子卖出，你还是能够享受大部分的收益。

比较简单的方法是比较几种方案的收益率(相对于今天)以及相应的风险。

我们来举个例子，假设你现在有一套一室一厅的小房子，现值17万欧元，房租750欧，贷款已经付清，你现在要做决策，究竟是卖掉，还是留着继续出租。

我们有三种可能，

一是留着继续出租。

二是卖掉把钱存银行或是炒股票。

三是卖掉但贷款买一套更大的。

在计算三中方案的内部收益率之前，我们先做以下几个假设 :

1只考虑房租(扣除charge后的房租)，利息，房产收入税，不考虑地产税。

2房产价值以每年3%的幅度升值，房租以每年1%的幅度增加。根据过去18年的统计(1991--2008)，小巴黎房价增长最快的15年，年增长4.7%，最慢的15年年增长2.2%。所以谨慎起见我们取平均值偏低的3%。

3. 不同房产的租售比相同。

4. 每年只能收到11个月的房租。

5. 未来现金折现率为2%(银行无风险利率)

接下来开始计算。

第一种方案最简单房产初值170000，第一年房租收入8250，交税2220欧左右，净现金流入6000左右。以后逐年递增，第十年房产价值228000，内部收益率5.77%左右，净现金流出现值170000欧元。

第二种方案因为牵涉到其他投资的收益率(如股票投资)，这里先不讨论。

第三种方案，假设我们卖出此房，买如一套现值260000的房子，其中首付170000，贷款110000(考虑买卖过程中的手续费)，贷10年，利率3.9%，月供1260欧元，房租1160欧元，第十年房产价值350000，这样算下来大概内部收益率在5.86%，净现金流出现值190000欧元。


通过计算，我们大致可以看出一个端倪，方案一比较保守，但收益较为稳定。方案三意图通过较低的银行贷款利率来放大收益率，但由于交易成本的原因，收益率放大的程度有限。不过由于方案三的净现金流出高于方案一(多出20000欧)，这意味着有更多的资金参与到这5.8%的投资过程中，从这点上看，方案三有其优点，特别是当我们没有其他高收益的项目可选择时。


不过，由于我们为了便于计算，加入了很多假设，所以计算出来的结论本身并没有太多的意义，重要的是计算过程，大家可以根据自己的实际情况，将假设改为实际条件，并以此为基础，考虑更多的因素，帮助我们作决策。


另外，结合方案一和方案三，我们可以考虑，保留原有房产但贷款再买一处出租，以节省交易成本。时间关系，我这里就不赘述了，大家可以深入讨论一下

Dillon

要讨论出租好还是卖掉好，用以前的案例来作为标准意义不大frankfu 发表于 2010-7-28 10:47

古采尼有其特殊情况，那就是房子之前是自住的，去年面临卖出免税，还是继续出租但是要租满15年后才能重新免税的抉择。所以用的是过去时，其关心的也只是过去时，其意义是以史为鉴，牺牲其一个，幸福千万人。

回到其特殊的例子，房租是600，如果算租售比，用7万算肯定不妥，因为那个房价的时候是用来自住，不是出租。
考虑到5-6万的收益已经算既得利益了，用12-13万的当前价格来算租售比比较合理。这个租售比算是中等偏上，小巴黎的位置和studio/F1的尺寸，出租来说优于3-4 pieces的房子，但是租售比可能不如近郊乱一些区域房价低一些的房子。
因此如果去年把房子卖出了，贷款买入2套93、94省近郊破旧需要翻新的studio/F1，然后出租，很可能能获得更高的租售比。
从房价的升值潜力来说，也是这样的房子比小巴黎里面一般条件的studio/F1的升值潜力高，尤其从长远角度（15年）考虑。现在的2圈之内，或者2圈-3圈之间，15年以后也算是市中心了，交通和市政设施的建设都可能让房价暴涨，但是小巴黎内7万的房子涨到12-13万，不能说到头了，但是也该体现边际递减效应了的说。
另外，近郊破旧翻新的studio仅仅是一个例子，类似的投资回报率较高的其他机会也很多，比如viager什么的，loi sceillier什么的，等等。

因此结论是，如果假设去年房子免税卖了，找两个租售比更高的房子投资，出租15年或者更久也好，出租几年等房价上去了转卖也好，应该算是更好的选择（前提是自住的房子卖出免税，去年的房价地点，买房的贷款利率也是很低，因此交易成本较低）。

但是，现在有些晚了，因为现在卖就要交很多的所得税，房价也有些上去了贷款利息也有上涨的趋势。。。

还有一种可能，就是去年把房子卖了，但是不着急立刻买房投资，而把钱先用于自己自住房，减少贷款，争取更好的还款条件，减少还款年限，或者贷最高额度买最大最贵的房子自住，比如4室2厅2卫，然后分租出去，对外是residence principale分租免税，对内其实就是划分成两个房子，将和房客的相互的影响降为最低。。。

古采尼，这是不是你希望听到的分析呢？嘿嘿。。。

apang

我就是想知道出租到底合算不。
反正我studio是只能出租了，已经上了船就下不来了，如果我现在卖，就 ...
古采尼 发表于 2010-7-28 09:51

那古先生包括所有高人， 听听我这个  vide   是否合适 ：

apport personnel : 48050
银行贷款 ：152 500
12 年，  taux : 4.79

每月需要还出去 ： 1438 euros

房子59 米，通过中介出租，  vide  ， 房租 700， charges 不说了


2008 年10 月 15 日开始出租 ： 最后欠了 608 欧元
2009 年：房租收入 ：7148 欧元
2010 年房租收入 ： 1-6 月 3213 欧元

按照果子狸的算法 ：
以 2009年为例

700 x 12= 8400 , rabattement  30%
8400 X 0，7 = 5880 ， -- 这应该是上税的基数吧
CSG ： 711
地产税 ：780

所以我怎么看怎么亏似的，

诸位高人的意见呢 ？？？

dymmbibishop

看了以上各位高手的分析，学了不少东西。
古采尼的问题应该分成2部分：
1，从当年买房自住（省租金），到如今出租房（赚租金），他利用银行贷款，是不是用几万成本，赚了一套10几万的房子。
2，他现在房子应该卖掉，还是继续出租。

古采尼虽然每个月贴了钱进去，而且算了要到第19年起才赚钱，感觉好像前10几年都是负收益，但只能说明房子出租的净收入，少于银行还贷，税收等各种成本，但从总体来说，还是赚的，首先，房子从不是你的，变成是你的，这个收益不用算吗？另外房子会增值。

所以结论是，用银行的钱，把一个不是我的房子变成是我的，虽然这期间也贴了钱进去，但钱都在，都投在房子里了，而房子最终是我的。如果要说房租净收入，足以抵扣所有费用还有盈余，那就和挑到好房子有莫大关系了。如果没有其他投资途径，贷款买房出租始终还是划算的，至于有多划算，就看挑到什么房子了。

不知道我如此理解对不？

古采尼

古采尼有其特殊情况，那就是房子之前是自住的，去年面临卖出免税，还是继续出租但是要租满15年后才能重新 ...
Dillon 发表于 2010-7-28 17:20

   D兄说话虽说言不简但意很明， 其实当年买房不管是自住还是投资，房价都是一样的。
我确实是住了几年以后要搬家才萌生的犹豫，到底是卖掉还是留着出租。当时APANG兄一直说不合算，我也犹豫不绝，身边没有实例，所以只能等到现在具体数目出来了，才能做一个总结。

我自己感觉如果卖了投资到现在的房子里，短线来说，肯定是更加合算，但是长线来说，我觉得还是出租合算。反正也出租了，现在要转卖，就要交增值税了，不合算，所以我肯定继续出租。现在的问题是，到底哪种出租方式合算，vide还是meublee？用哪种Loi更加合算呢？除了房租收入，我毕竟是有工作的人，每年还要有很多的Impot sur revenu要交，我在想，是否可以有办法同时减税呢。

另外我自己现在住的房子，去年初买的，现在要是卖了，更不合算了，房价最多弄个持平，还得算上我的notaire，还有去年修屋顶花了不少银子，所以怎么都不合算，现在该怎么办呢？

期待高人解答。

apang

D兄说话虽说言不简但意很明， 其实当年买房不管是自住还是投资，房价都是一样的。
我确实是住 ...
古采尼 发表于 2010-7-29 10:02

古先生，其实咱们俩情况不一样， 你是有了这个房子，自己住，现在不住了， 怎么也得想个办法， 卖- 要交那个税， 出租 - 对我来说，不如想象那样合算， 可能对你来说， 是另一回事， 是吧，你说我那帐， 是不是不太合算呢？？ D高人和 F 高人，果高人 。。。。。。其他高人怎么都不帮着算算来

古采尼

古先生，其实咱们俩情况不一样， 你是有了这个房子，自己住，现在不住了， 怎么也得想个办法， 卖- 要交 ...
apang 发表于 2010-7-29 10:03

    高人们在忙，没空计算