LMNP 旧房出租如何操作最合算？实例计算，欢迎讨论

Dillon

很有借鉴价值的实例分析。

关于计算误差，除了忽略掉了的通货膨胀因素之外，我觉得最明显的小问题是，2009年的计算的base是9个月，而之后关于整个10年或者15年的计算的base应该是12个月。

比较合理的计算方式是：
房租收入 600x12=7200 euros
贷款每个月还款 515,43欧 x 12 =6185 euros
等于我每个月补贴了
Charges 105*12=1260 euros
Taxe fonciere 250 euros
Impots sur revenu 差价 810 euros * 4/3 = 1080 euros

最后算下来1年亏损 7200-6185-1260-250-1080= -1575 euros

房租的投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
（关于计算方法： http://bj.jj.goufang.com/MsgShow-jjr01051-970.html）
因为这里年收益是-1575, 所以投资回报率是-1575/30000=-5.25%, 是负的.

如果假设贷款年限不是10年而是15年, 每个月还款金额将降低，但是这个金额不能按照比例简单计算，因为首先银行给的15年和10年贷款利率不同，其次有首付和0贷款银行给的贷款利率也有很大不同，再次10年和15年利息的利滚利的积累也不同，因此既然已经按照10年来贷款，现在简单的按照15年来假设并计算，并不合理。

因此结论和frankfu相同，如果计算房租的投资回报率，无论基数使用房款总额，还是使用首付金额，都是负的，因为每年收益小于支出成本。但是如果把房价上升因素也计算进去，收益就变得很高，但是并不具有普遍意义，因为假设现在买房，再过15年，不太可能也同样有年均10%的房价上涨比例。

Dillon

另外关于计算投资回报率，这里有更详细的计算方法：http://tieba.baidu.com/f?kz=665260277

victor0618

恩,在报税方面,还有更合算的报法.

果子狸69

回复 17# Dillon


    1998年12月买房总投资, 包括NOTAIRE, 装修, 一切手续费, 是 EUR 30 013,63 当年无收入. 我的净收入定义是房租减去一切支出, 包括维修, CHARGES, CSG, TAXE FONCIERE, 但不包括所得税, 因为房租收入被混在别的收入中间, 再加上各种减税规定, 无法计算了. 所以净收入如下 :

1999                      3 474,10
2000                      2 815,70
2001                      2 426,08
2002                      3 033,64
2003                      3 097,76
2004                      2 696,61
2005                      3 369,27
2006                      3 641,56
2007                      1 483,38 (2个月未出租)
2008                      3 190,37
2009                      2 795,78

    购房未贷款, 所以没有还债的利息.

果子狸69

回复 1# 古采尼


    你算了CSG没有 ? CSG 是房租收入的12,1%, 2009年的收入在2010年11月交CSG.

HUANGDO

请问税收怎么算，怎么缴税

csg是指什么，谢谢

古采尼

回复  Dillon


    1998年12月买房总投资, 包括NOTAIRE, 装修, 一切手续费, 是 EUR 30 013,63 当年无收入 ...
果子狸69 发表于 2010-7-25 10:29

    你是location vide吧？如果是meublee的话，就是作为BIC来交的，所以没有额外的CSG之类的费用，全部从impot sur revenue里面走掉了，这是我研究下来最简单方便的办法，但是是否这种出租方式是最合算的，我不清楚，期待高人解答。

古采尼

很有借鉴价值的实例分析。

关于计算误差，除了忽略掉了的通货膨胀因素之外，我觉得最明显的小问题是，200 ...
Dillon 发表于 2010-7-25 01:55

    我看了你网上的计算方式，感觉这个也很笼统，简单的把赚的差价/首付，这个意义也不是很大。

我现在想知道的是，我到底应该把房子卖掉，还是应该出租。最主要是我现在的房子，我搬家以后到底该如何处理。
我只能简单地从我巴黎的出租房的具体收支来计算。

这么说吧，再具体点

我2005年买的，75000，贷款52000, taux 3,55%，délégation d'assurance; TEG 3.8%, 10年，月供515,43欧。

出租了9个月，600欧，charges 105，taxe fonciere 250，这9个月5400欧的收入，我在网上申报的时候计算了下impot sur revenu的差价，等于这5400欧给我带来了840欧的税。

事实上，我已经住了5年，另外也已经没有负债了，现在开始是纯粹的收入。

去年这个时候，我还有5年的贷款，本金还有32000多。

所以，我简单的计算就是：

如果我出租：每年我投资到房子里的费用为  （600-105-515）x12  + 250 + 810/3*4 = 1570

这5年 我投资金额为 1570*5=7850 欧

全部将剩余32000本金还清。

如果我当时就卖了，我马上可以抽出8万多的流动资金。去掉贷款之后每年的净收入为 (600-105)x12-250-810/3*4=4600欧。
8w/4600=17.39 年，也就是差不多要18年。

从第19年开始才是真正的赚钱。。。

有点复杂。。。我晕了。。。

好像不合算啊，这么计算的话。。。

古采尼

恩,在报税方面,还有更合算的报法.
victor0618 发表于 2010-7-25 10:20

    请前辈指教。我很有兴趣知道，嘿嘿。

frankfu

我有三个问题想问一下，
1. 你是想计算现在把房子卖掉合算或留着出租合算，还是想计算去年把房子卖掉合算或留着出租合算。
2.如果你把房子卖了，是否有其他投资项目，回报率有多少。
3. 如果你把房子卖了，但不投资其他项目(比如股票之类的)，而是继续买更大的房子，你能贷款的金额是多少，利率是多少。

jiaoyl

前辈
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果子狸69

回复 23# 古采尼


    我是 location vide, microfoncier. 所以要交CSG.

果子狸69

回复 22# HUANGDO


    CSG = Contribution sociale généralisée

古采尼

回复  古采尼


    我是 location vide, microfoncier. 所以要交CSG.
果子狸69 发表于 2010-7-26 18:03

    所以说咱们的不一样，你能不能告诉我你一年收入一共多少，然后税交了多少？
我研究下来，meublee是比较方便的一种，费用也比较少，另外，合同是一年一年的，如果他不付钱，比较方便。

果子狸69

回复 30# 古采尼


    一年毛收入(入帐) 5 500 左右. 税收 TAXE FONCIERE 450 左右, CSG 400 左右, 还要 CHARGES 大约 800, 再加上公共部分的电梯, 房顶等等的维修, 每年不一样, 平均 500-600吧. 碰到 RAVALEMENT DE FACADE 就很多了.