LMNP 旧房出租如何操作最合算？实例计算，欢迎讨论

mojito

没看到内容。

过尔

呵呵.
乐观一点的话房租还会涨,小巴黎房价还会涨
不乐观一点房子如果老一点,10年肯定有其他的travaux要做, 比如说ravalement;

还有楼主犯了个小错误,你的投入并不是29000欧lol

HUANGDO

好帖子，先顶了

有几个问题，这样计算的话，前提是，全部时间房子都租出去了，没有间断过
而且房租收入600欧，需不需要交税，或者年底是不是要报税，因为增加了收入，而产生的税负

这些是不是也要计算在内

frankfu

你首付多少 差不多要8万了吧

HUANGDO

我知道的好像是房租要缴纳百分之26的税，年底还要报税

古采尼

你首付多少 差不多要8万了吧
frankfu 发表于 2010-7-23 15:33

    房价才75000，贷款53000。首付22000欧+notaire5000=27000

古采尼

好帖子，先顶了

有几个问题，这样计算的话，前提是，全部时间房子都租出去了，没有间断过
而且房租收入600 ...
HUANGDO 发表于 2010-7-23 15:33

巴黎房子空的时间不会超过1个月，尤其是小面积的，这方面我并不担心，只要房客按时交钱就好，目前还不错。

另外我是Location meublee，在impot sur revenu里面，直接就是BIC，micro entreprisee里面交的，我去年的房租里面，交了810 （我是在网上计算出来的，有5400收入和没有5400租房收入的交税差价）。另外我用的是microentreprise，属于forfaitaire，如果你的charges非常高，我建议使用reel，这样你可以做deficitaire，就不用交税了。

古采尼

呵呵.
乐观一点的话房租还会涨,小巴黎房价还会涨
不乐观一点房子如果老一点,10年肯定有其他的travaux要做,  ...
过尔 发表于 2010-7-23 15:33

   嘿嘿，因为我还没有碰到这个问题，所以我实在不知道是多少钱，反正这6年我没有ravalement，如果今后10内有一次的话，我就算他5000euros好了。最多在2w7里面再加上未来ravalement的钱。我想应该不会太贵，否则大楼里就没有人住了。

On croise les droigts..

过尔

嘿嘿，因为我还没有碰到这个问题，所以我实在不知道是多少钱，反正这6年我没有ravalement，如果今后1 ...
古采尼 发表于 2010-7-23 16:44

一般房子10年一定好做某些travaux的,除非是新房.
越老的房子问题就越多.

不过楼主你的本金投入在15年后就不是这个价钱了.
我觉得你更应该用本金+10年补贴租金后的花费来算这笔帐:)

好奇想知道如果你再贷款自己买房的话是不是还能贷到上限

古采尼

一般房子10年一定好做某些travaux的,除非是新房.
越老的房子问题就越多.

不过楼主你的本金投入在15年后 ...
过尔 发表于 2010-7-23 15:51

    你的意思是我本金3万左右吗？我也就没有别的本金了，最多是3万+133x12x15=23940，那这样等于我的全部本金投入为53940加点其他的。你的计算是对的，我一时没有想到。

另外要知道，15年以后，房子还有源源不断的房租呢，我是作为全部15年都投资来计算的。

事实上，我自己本身住了5年，另外如果我提前把贷款全部还清了。房子就成为纯粹的产出了。

我下班了，下周再来回答你第二个贷款，已经我现在第三个贷款的办法，呵呵。

frankfu

你这套房子的租售比太低了，只有150，也就是说5年前你的这套房子买的很便宜，才导致你的收益率很高（而不是出租本身）。这5年里你的房子平均每年上涨10%，这在巴黎也不是很常见的。从长周期看，巴黎的房子15年大概能上涨一倍，好的地段再多些，但即使上涨3倍，年均也才只有7.5%，这已经很少见了。现在小巴黎15万的房子也只能出租个650左右，所以如果要整体考虑出租收益率的话，还不能用你的个案来考虑。

jiaoyl

你的意思是我本金3万左右吗？我也就没有别的本金了，最多是3万+133x12x15=23940，那这样等于我的全 ...
古采尼 发表于 2010-7-23 17:03

    等待第二套和第三套贷款的策略，

果子狸69

回复 1# 古采尼


    1998年底, 我用相当于30 000欧元的价格(当时是用FRF)买下LYON一个27,5平的STUDIO. 没有贷款. 现在每年税后收入都在3 000欧以上.

rails

都是前辈啊~~~

古采尼

一般房子10年一定好做某些travaux的,除非是新房.
越老的房子问题就越多.

不过楼主你的本金投入在15年后 ...
过尔 发表于 2010-7-23 15:51

    我想起来了，不应该加本金，因为我3万本金是只贷款10年的，而现在我做了全额15年贷款等于无首付