进展，实例出现，请教关于投资买房！呼唤D哥！

Dillon

全部投资到股票基金风险太大了，而且股市的周期比房市要短，分开投资的目的就是为了错开周期风险。
frankfu 发表于 2009-7-6 21:55

的确。
但是周期性是风险，也是保障，现在是股市低谷，如果做长线风险已经被限制了很多。
但是房市现在还算不上低谷，之前10年房价翻倍不止，但是房租上涨得幅度远远不到这个比例，跟10年前，5年前甚至1年前比，现在似乎更适合长线股市投资，不适合长线房市投资（自住除外）。
我的一个同事，2000年和2002年在92近郊买了两个studio出租，第一个4万多欧，第二个3万多欧，他自己动手利用周末和假期整修翻新的，那个时候租金分别已经是400多欧，500多欧。如果现在买房投资出租，投资回报率已经很难和那个时候比。但是如果股市投资，现在的机会比那个时候似乎好一些，甚至好很多。

frankfu

其实你说的也不是没道理，就我自己而言，几乎所有的投资都在股市。不过我的投资额有限，我无法想象如果我有8万欧元，我会全部放在股市，至少目前还不会，我估计1年之内有60%可能还会有一次20%以上的大跌，全部放在股市风险太大了，除非楼主有益在金融市场进行全分散投资（股票，债券，黄金，商品）。

apang

其实我举例子是为了向楼主说明如何计算不同方案的收益率去比较，所以例中的数据未必准确，很多计算也被简化了。
不过收回60%可能太保守了，可能的确存在这种情况，但在比较时只能取平均值，或者通过设置限制条件来 ...
frankfu 发表于 2009-7-6 21:52

我说的就是一般情况， 即房客正常交房租的情况下， 否则都可能是负值。

frankfu

我说的就是一般情况， 即房客正常交房租的情况下， 否则都可能是负值。
apang 发表于 2009-7-6 22:42

？语句不通？

apang

"不过收回60%可能太保守了，可能的确存在这种情况，但在比较时只能取平均值，或者通过设置限制条件来提高希望值（比如出租给法国学生，倾向女生，有担保等等）"

坏了， 还得重来
那我举例吧， 看来我文字能力越来越不行了

房客是护士， 有稳定收入， 女性， 有担保， 定期交租子

房租在减去-- 装修， syndic， agence ， 房租保险，之后， 也就剩下了 50%， 还没有减去
地产税, 房租所得的税，和  CSG 所以说你的估计太乐观了

frankfu

你能不能给个带数字的例子，我觉得你的计算可能有问题。

apang

那就举例说明 ：

每月还 1470 欧元
第一季度 ： 修ST， 煤气等， 用了约 1000， 房客负责刷房， 免一个月房租，
所以第一季度， 除了我方用出去的钱， 仍欠了 600 多

第二季度 ： 每月 700 的房租， 刨去管理费 123，00， 房租保险 ： 37， 这两
个数字加一起， 还得乘 19，60% 的 TVA， 剩下 1781， 再还第一季度的债， 1100
多

第三季度 ： (本来以为 怎么也会有 1800 了吧， 结果只得到 ) 1440， 账单还没
看到， 等看到再说的， 所以三个季度，合起来才2500 ( 如果减去施工的 1000， 才 1500 )， 除以8 个半月， 没有多少了， 还没有算地产税， 所得税和大团结税呢。

changer

[quote]你能不能给个带数字的例子，我觉得你的计算可能有问题。
frankfu 发表于 2009-7-6 23:13 [/quote
y a-t-il un formule? je suis nulle en calcul
par ex: achat en 2000, un studio est à 300000FR, soit 45000€, loyer 550 HC (locatif), taux de rentabilité après déduction de frais, de charge,etc... est à 10%. Il faut compter les travaux au moins tous les 5 ans,
achat en 2009, un studio est à 150000, le loyer est environ 650€HC, quel est le taux de rentabilité?

changer

help, j'ai perdu la barre langue. Comment fait-on pour la retrouver? Merci d'avance.

lamsade

那就举例说明 ：

每月还 1470 欧元
第一季度 ： 修ST， 煤气等， 用了约 1000， 房客负责刷房， 免一个月房租，
所以第一季度， 除了我方用出去的钱， 仍欠了 600 多

第二季度 ： 每月 700 的房租， 刨去管理费 1 ...
apang 发表于 2009-7-6 22:35

没算出来为什么第二季度收入 1781，
出租房子没有必要让agence去管理，有这个钱，不如买个assurance loyer impaye 万一locataire不付钱，还能让保险公司付，
另外，房租保险是包括 assurance loyer impaye 吗, 如果不是，这个房屋保险有些太贵了。

apang

一个季度共 (loyer + charges) 2460

减去： 1) 管理费 (房租+ charges 然后X 5%) = 123
2) 37，56 -- garantie loyer impayé
3) 以上两个数字的和 X TVA 19，60%
这三项共  185， 84

2460 - 185。84， - 492，41(appel de fonds) = 1781，25

再减去上季度的债务， 就 1100 多了

frankfu

一个季度共 (loyer + charges) 2460

减去： 1) 管理费 (房租+ charges 然后X 5%) = 123
2) 37，56 -- garantie loyer impayé
3) 以上两个数字的和 X TVA 19，60%
这三项共  185， 84

2460 - 185。84， - 492，41( ...
apang 发表于 2009-7-7 01:59

有一个问题，你的appel de fonds好像偏高，是每个季度都是这么多还是一次性的？

apang

都是每季度的, 别提多惨了

Dillon

其实你说的也不是没道理，就我自己而言，几乎所有的投资都在股市。不过我的投资额有限，我无法想象如果我有8万欧元，我会全部放在股市，至少目前还不会，我估计1年之内有60%可能还会有一次20%以上的大跌，全部放在股 ...
frankfu 发表于 2009-7-6 22:29

现在3000多点，20%也就是跌回到危机之后的最低点2500点左右。
如果这样也很不错，很多人都遗憾错过了最低点呢，这不补仓的机会又回来了。

Ruru

那就举例说明 ：

每月还 1470 欧元
第一季度 ： 修ST， 煤气等， 用了约 1000， 房客负责刷房， 免一个月房租，
所以第一季度， 除了我方用出去的钱， 仍欠了 600 多

第二季度 ： 每月 700 的房租， 刨去管理费 1 ...
apang 发表于 2009-7-6 23:35

我的好像没有你那么复杂，我的贷款每月513欧，charge120欧，房租全包600欧。taxe fonciere 183欧。
travaux的话，我从2005年到现在一共做一次，1000欧，所以平摊到这几年就可以忽略不计了。
其他没有任何费用了。这么算，一个月我损失33欧。
交税我还不知道要交多少呢，这个就是最大的费用了。如果我的meublee自动rabattement 50%，那我就在收入里面增加3600欧，假设这笔费用在tranche 30%里面，那我交1080欧。

最后算下来，我每年在房子里面补贴掉1700欧。