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楼主: cocolys

进展,实例出现,请教关于投资买房!呼唤D哥!

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新浪微博达人勋

全部投资到股票基金风险太大了,而且股市的周期比房市要短,分开投资的目的就是为了错开周期风险。
frankfu 发表于 2009-7-6 21:55


的确。
但是周期性是风险,也是保障,现在是股市低谷,如果做长线风险已经被限制了很多。
但是房市现在还算不上低谷,之前10年房价翻倍不止,但是房租上涨得幅度远远不到这个比例,跟10年前,5年前甚至1年前比,现在似乎更适合长线股市投资,不适合长线房市投资(自住除外)。
我的一个同事,2000年和2002年在92近郊买了两个studio出租,第一个4万多欧,第二个3万多欧,他自己动手利用周末和假期整修翻新的,那个时候租金分别已经是400多欧,500多欧。如果现在买房投资出租,投资回报率已经很难和那个时候比。但是如果股市投资,现在的机会比那个时候似乎好一些,甚至好很多。
2009-7-6 21:07:41

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新浪微博达人勋

其实你说的也不是没道理,就我自己而言,几乎所有的投资都在股市。不过我的投资额有限,我无法想象如果我有8万欧元,我会全部放在股市,至少目前还不会,我估计1年之内有60%可能还会有一次20%以上的大跌,全部放在股市风险太大了,除非楼主有益在金融市场进行全分散投资(股票,债券,黄金,商品)。
2009-7-6 21:29:04

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新浪微博达人勋

其实我举例子是为了向楼主说明如何计算不同方案的收益率去比较,所以例中的数据未必准确,很多计算也被简化了。
不过收回60%可能太保守了,可能的确存在这种情况,但在比较时只能取平均值,或者通过设置限制条件来 ...
frankfu 发表于 2009-7-6 21:52


我说的就是一般情况, 即房客正常交房租的情况下, 否则都可能是负值。
2009-7-6 21:42:15

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新浪微博达人勋

我说的就是一般情况, 即房客正常交房租的情况下, 否则都可能是负值。
apang 发表于 2009-7-6 22:42


?语句不通?
2009-7-6 21:44:33

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新浪微博达人勋

"不过收回60%可能太保守了,可能的确存在这种情况,但在比较时只能取平均值,或者通过设置限制条件来提高希望值(比如出租给法国学生,倾向女生,有担保等等)"

坏了, 还得重来
那我举例吧, 看来我文字能力越来越不行了

房客是护士, 有稳定收入, 女性, 有担保, 定期交租子

房租在减去-- 装修, syndic, agence , 房租保险,之后, 也就剩下了 50%, 还没有减去
地产税, 房租所得的税,和  CSG 所以说你的估计太乐观了
2009-7-6 21:52:54

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你能不能给个带数字的例子,我觉得你的计算可能有问题。
2009-7-6 22:13:38

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那就举例说明 :

每月还 1470 欧元
第一季度 : 修ST, 煤气等, 用了约 1000, 房客负责刷房, 免一个月房租,
所以第一季度, 除了我方用出去的钱, 仍欠了 600 多

第二季度 : 每月 700 的房租, 刨去管理费 123,00, 房租保险 : 37, 这两
个数字加一起, 还得乘 19,60% 的 TVA, 剩下 1781, 再还第一季度的债, 1100


第三季度 : (本来以为 怎么也会有 1800 了吧, 结果只得到 ) 1440, 账单还没
看到, 等看到再说的, 所以三个季度,合起来才2500 ( 如果减去施工的 1000, 才 1500 ), 除以8 个半月, 没有多少了, 还没有算地产税, 所得税和大团结税呢。
2009-7-6 22:35:24

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新浪微博达人勋

[quote]你能不能给个带数字的例子,我觉得你的计算可能有问题。
frankfu 发表于 2009-7-6 23:13 [/quote
y a-t-il un formule? je suis nulle en calcul
par ex: achat en 2000, un studio est à 300000FR, soit 45000€, loyer 550 HC (locatif), taux de rentabilité après déduction de frais, de charge,etc... est à 10%. Il faut compter les travaux au moins tous les 5 ans,
achat en 2009, un studio est à 150000, le loyer est environ 650€HC, quel est le taux de rentabilité?
2009-7-6 22:36:32

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新浪微博达人勋

help, j'ai perdu la barre langue. Comment fait-on pour la retrouver? Merci d'avance.
2009-7-6 22:37:56

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新浪微博达人勋

那就举例说明 :

每月还 1470 欧元
第一季度 : 修ST, 煤气等, 用了约 1000, 房客负责刷房, 免一个月房租,
所以第一季度, 除了我方用出去的钱, 仍欠了 600 多

第二季度 : 每月 700 的房租, 刨去管理费 1 ...
apang 发表于 2009-7-6 22:35


没算出来为什么第二季度收入 1781,
出租房子没有必要让agence去管理,有这个钱,不如买个assurance loyer impaye 万一locataire不付钱,还能让保险公司付,
另外,房租保险是包括 assurance loyer impaye 吗, 如果不是,这个房屋保险有些太贵了。
2009-7-7 00:38:43

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一个季度共 (loyer + charges) 2460

减去: 1) 管理费 (房租+ charges 然后X 5%) = 123
2) 37,56 -- garantie loyer impayé
3) 以上两个数字的和 X TVA 19,60%
这三项共  185, 84

2460 - 185。84, - 492,41(appel de fonds) = 1781,25

再减去上季度的债务, 就 1100 多了
2009-7-7 00:59:40

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新浪微博达人勋

一个季度共 (loyer + charges) 2460

减去: 1) 管理费 (房租+ charges 然后X 5%) = 123
2) 37,56 -- garantie loyer impayé
3) 以上两个数字的和 X TVA 19,60%
这三项共  185, 84

2460 - 185。84, - 492,41( ...
apang 发表于 2009-7-7 01:59


有一个问题,你的appel de fonds好像偏高,是每个季度都是这么多还是一次性的?
2009-7-7 01:14:26

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本帖最后由 apang 于 2009-7-7 08:56 编辑

都是每季度的, 别提多惨了
2009-7-7 01:16:35

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新浪微博达人勋

其实你说的也不是没道理,就我自己而言,几乎所有的投资都在股市。不过我的投资额有限,我无法想象如果我有8万欧元,我会全部放在股市,至少目前还不会,我估计1年之内有60%可能还会有一次20%以上的大跌,全部放在股 ...
frankfu 发表于 2009-7-6 22:29


现在3000多点,20%也就是跌回到危机之后的最低点2500点左右。
如果这样也很不错,很多人都遗憾错过了最低点呢,这不补仓的机会又回来了。
2009-7-7 07:48:57

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新浪微博达人勋

本帖最后由 Ruru 于 2009-7-7 09:42 编辑
那就举例说明 :

每月还 1470 欧元
第一季度 : 修ST, 煤气等, 用了约 1000, 房客负责刷房, 免一个月房租,
所以第一季度, 除了我方用出去的钱, 仍欠了 600 多

第二季度 : 每月 700 的房租, 刨去管理费 1 ...
apang 发表于 2009-7-6 23:35


我的好像没有你那么复杂,我的贷款每月513欧,charge120欧,房租全包600欧。taxe fonciere 183欧。
travaux的话,我从2005年到现在一共做一次,1000欧,所以平摊到这几年就可以忽略不计了。
其他没有任何费用了。这么算,一个月我损失33欧。
交税我还不知道要交多少呢,这个就是最大的费用了。如果我的meublee自动rabattement 50%,那我就在收入里面增加3600欧,假设这笔费用在tranche 30%里面,那我交1080欧。

最后算下来,我每年在房子里面补贴掉1700欧。
2009-7-7 08:36:23

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