LMnP报税 - Forfaitaire/Réel: 回归本题，折旧意味着什么？

dlyz

wangvero09 发表于 2014-5-19 20:02
我问了个fiscalist, 和我说所有的 meublee 的房产都不能用reel,除非是酒店那种提供早餐和服务的。折旧他当 ...

我原来不是报Reel的，是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。

dlyz

古采尼 发表于 2014-5-19 13:03
现在好像也没有确切的答案，到底要不要去掉amortir的那一部分。
但是话说回来，转卖一段时间之前可以先自 ...

我把之前给LP的回复大意先转抄如下，

转Forfait也好，先自住一段时间也好，都是允许的。
但在转之前需要对Regime Reel结账。
是在结账的这个环节，折旧那笔钱就浮出水面了，在当年报税表上给税务局知道了。

dlyz

看来，有必要扶正一下楼。

这里重申再重申，我这帖子里讨论的主题是折旧，Amortissement问题。

虽说和增值PV IMMO也许有关联，但不是必然的，我们完全可以越过，甚至回避。
我自己就一再回避借用增值这个词，除非不得已。

就LMnP的房产来说，易主时的增值(Plus-Value Immobilière)税，
由Notaire负责计算，按私人房产法征缴。具体条款见vivreladefense给出的官网链接。
这一说法，目前税法里属实是如此规定的。我完全理解接受，也没有丝毫疑问。


但是，正因为如此，
折旧 - 以企业(Entreprise)非流动资产(Actif Immobilisé)身份而享受的预留金 -
其本来面目多了一层朦胧的面纱，模糊性更凸现。听我从4方面来细说分详。

1-
既然Notaire只考虑房产的私人属性(Biens Privés)，意味着TA不会考虑你的房子是否曾经出租过，更不会关心该房子是否被LMnP做过折旧。
TA关心的只是两个数字，该房产的原始购入价和最终售出价。(暂不考虑中介费和装修费，这需要单独讨论。)

因此，折旧一事和Notaire完全无关。
从这个意义上讲，折旧额的确不影响Notaire所计算的私人房产增值税(PV Immobilière des particuliers)。

于是，貌似大多数人由此推论，折旧额属于白得，即使没使用也不再被征税了。
但依我看，这推论貌似走捷径，跳过了一个步骤，忽视了一个关键的环节。基础不牢的建筑可能坍塌。

关键环节何在？
在于该房产究竟如何从Entreprise LMnP里转回到Patrimoine Privé来。
这个就是我前边回复LP古彩尼时提到的结帐一词涵义所在。
不仅房子退出Actif要结帐，就是由Réel转回到forfaitaire税制，原则上也该结帐(Solde des comptes LMnP).

wangvero09

dlyz 发表于 2014-5-19 21:18
我原来不是报Reel的，是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。

这么好啊？你当时你是报的什么呢？税务局以什么理由要求你按reel报呢？能不能麻烦告知一下，对我非常有用，谢谢先

wangvero09

dlyz 发表于 2014-5-19 21:18
我原来不是报Reel的，是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。

这么好啊？你当时你是报的什么呢？税务局以什么理由要求你按reel报呢？能不能麻烦告知一下，对我非常有用，谢谢先

dlyz

2- 为了有资格享受折旧，该房产必须做为非流动资产(Actif Immobilisé)登记在Entreprise的账目里，
这在会计和税务程序里简称Apport。

然后，每经营一年，该房产名义贬值额(Dotation aux Amortissements)被LMnP从租金收入里提留，也登记入账。
此项目数额是按年头累计的，所以最简单的情况下，总折旧额=年折旧额*年头数。

同时，该房产在账目上的价值(Valeur Nette Comptable)随着年头增加而降低，名义贬值总额恰恰等于折旧总额，
这些数字都入账，记录于报税表格2033-C。
不动产数额的持续下降，和提取的折旧累积额越来越高，这些也都记录在税表2033-A上。

特别值得一提的是，记载折旧额累积的栏目，称为Amortissements-Provisions。
也许Provisions一词更能体现出所扣除的折旧额的本质。它实际上代表一笔预提留的钱，中文会计术语称"准备金"。
本处，准备干什么用呢？准备用来平衡对冲不动产客观上可能产生的贬值，以备日后弥补资产耗损之用，目的是保持企业正常营业运转。

估计本坛大多数业主都将折旧理解为是房产贬值。其实这是折旧一词的含义一方面。
但对税局来说更注重和监管的是另方面，折旧额更代表企业在盈利额里自己扣留的那部分，。

sun0203

厉害了，你咋啥都研究

古采尼

wangvero09 发表于 2014-5-19 20:02
我问了个fiscalist, 和我说所有的 meublee 的房产都不能用reel,除非是酒店那种提供早餐和服务的。折旧他当 ...

怎么说呢，很多专家他其实不是专家。
只要是location meublée 符合一定条件就可以按照reel来申报。
至于你说的那种属于LMNP Bouvard Censi之类的另外一种减税房，需要有四个条件才可以 一方面退TVA，一方面可以reduction d impot或者amortissement.
而我们现在用旧房做的折旧只是普通的折旧，合理避税，而不属于减税的范畴。

果子狸69

我读到过LMNP房产的折旧是分类进行的，就是家具折旧期为5到7年，而房产中房顶 (toiture)，内部装修(aménagement intérieur)，重大工程 (gors oeuvres) 等等都有自身的折旧期限，而地产是不能被折旧的。具体操作的时候如何把购房的价钱分解为上述部分，是否要请 expert comptable 作评估后才能得知每个部分的毛价值 (valeur brute) 呢 ？

http://www.epargne-en-france.com ... cation-meublee-lmnp

古采尼

伶俜 发表于 2014-5-19 17:00
donation可以给多钱一次？
我平分给我女儿儿子行不，，我看也挺好，，嘿嘿 ...

15年好像是100K妈妈100K爸爸。能否200K平分，好像sci可以分part，房子不太好分。不是很确定。

古采尼

伶俜 发表于 2014-5-19 17:00
donation可以给多钱一次？
我平分给我女儿儿子行不，，我看也挺好，，嘿嘿 ...

15年好像是100K妈妈100K爸爸。能否200K平分，好像sci可以分part，房子不太好分。不是很确定。

古采尼

dlyz 发表于 2014-5-19 20:49
我把之前给LP的回复大意先转抄如下，

转Forfait也好，先自住一段时间也好，都是允许的。

请问如何结账？

古采尼

dlyz 发表于 2014-5-19 20:49
我把之前给LP的回复大意先转抄如下，

转Forfait也好，先自住一段时间也好，都是允许的。

请问如何结账？

poppi

那啥，关于做amortissement 和最后算pv的事儿吧，确实是个好问题，问了cga的会计，他说比方说10万的房子，你做amortissement 减了3万，最后卖了12万，那你的pv就是12-（10-3）=5万，但如果你是22年后卖的，就不用交。
歪LZ的楼了，哈哈，大家继续

古采尼

poppi 发表于 2014-5-20 15:13
那啥，关于做amortissement 和最后算pv的事儿吧，确实是个好问题，问了cga的会计，他说比方说10万的房子， ...

为什么是22年？不是30年？