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楼主: dlyz

LMnP报税 - Forfaitaire/Réel: 回归本题,折旧意味着什么?

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wangvero09 发表于 2014-5-19 20:02
我问了个fiscalist, 和我说所有的 meublee 的房产都不能用reel,除非是酒店那种提供早餐和服务的。折旧他当 ...

我原来不是报Reel的,是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。



古采尼
2014-5-20 13:35
还有,好在你对面是医生,如果碰到如花那样的,dlyz你就惨啦。^_^ 
古采尼
2014-5-20 13:20
我戴上眼镜过来一测,果然是32601欧 
dlyz
2014-5-20 11:25
LX目测的真准,事实上是32 601 欧 
果子狸69
2014-5-20 09:02
目测 dlyz 2013 年房产毛收入超过 32 600 欧 
2014-5-19 20:18:27

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古采尼 发表于 2014-5-19 13:03
现在好像也没有确切的答案,到底要不要去掉amortir的那一部分。
但是话说回来,转卖一段时间之前可以先自 ...

我把之前给LP的回复大意先转抄如下,

转Forfait也好,先自住一段时间也好,都是允许的。
但在转之前需要对Regime Reel结账。
是在结账的这个环节,折旧那笔钱就浮出水面了,在当年报税表上给税务局知道了。
2014-5-19 20:49:18

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本帖最后由 dlyz 于 2014-5-19 21:17 编辑

看来,有必要扶正一下楼

这里重申再重申,我这帖子里讨论的主题是折旧,Amortissement问题

虽说和增值PV IMMO也许有关联,但不是必然的,我们完全可以越过,甚至回避。
我自己就一再回避借用增值这个词,除非不得已。

就LMnP的房产来说,易主时的增值(Plus-Value Immobilière)税,
由Notaire负责计算,按私人房产法征缴。具体条款见vivreladefense给出的官网链接。
这一说法,目前税法里属实是如此规定的。我完全理解接受,也没有丝毫疑问。


但是,正因为如此,
折旧 - 以企业(Entreprise)非流动资产(Actif Immobilisé)身份而享受的预留金 -
其本来面目多了一层朦胧的面纱,模糊性更凸现。听我从4方面来细说分详。

1-
既然Notaire只考虑房产的私人属性(Biens Privés),意味着TA不会考虑你的房子是否曾经出租过,更不会关心该房子是否被LMnP做过折旧。
TA关心的只是两个数字,该房产的原始购入价和最终售出价。(暂不考虑中介费和装修费,这需要单独讨论。)

因此,折旧一事和Notaire完全无关。
从这个意义上讲,折旧额的确不影响Notaire所计算的私人房产增值税(PV Immobilière des particuliers)。

于是,貌似大多数人由此推论,折旧额属于白得,即使没使用也不再被征税了。
但依我看,这推论貌似走捷径,跳过了一个步骤,忽视了一个关键的环节。基础不牢的建筑可能坍塌。

关键环节何在?
在于该房产究竟如何从Entreprise LMnP里转回到Patrimoine Privé来
这个就是我前边回复LP古彩尼时提到的结帐一词涵义所在。
不仅房子退出Actif要结帐,就是由Réel转回到forfaitaire税制,原则上也该结帐(Solde des comptes LMnP).





2014-5-19 21:08:30

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dlyz 发表于 2014-5-19 21:18
我原来不是报Reel的,是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。

这么好啊?你当时你是报的什么呢?税务局以什么理由要求你按reel报呢?能不能麻烦告知一下,对我非常有用,谢谢先
dlyz
2014-5-19 23:29
当时是Forfaitaire,没有注册SIRET,被税局通知必须去注册。然后税局说CA超过了,必须改成Reel。 
2014-5-19 22:16:45

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dlyz 发表于 2014-5-19 21:18
我原来不是报Reel的,是税局来信通知我得改Reel。
我既不提供早餐也不提供床单。

这么好啊?你当时你是报的什么呢?税务局以什么理由要求你按reel报呢?能不能麻烦告知一下,对我非常有用,谢谢先
2014-5-19 22:17:00

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本帖最后由 dlyz 于 2014-5-20 19:03 编辑

2- 为了有资格享受折旧,该房产必须做为非流动资产(Actif Immobilisé)登记在Entreprise的账目里
这在会计和税务程序里简称Apport

然后,每经营一年,该房产名义贬值额(Dotation aux Amortissements)被LMnP从租金收入里提留,也登记入账
此项目数额是按年头累计的,所以最简单的情况下,总折旧额=年折旧额*年头数。

同时,该房产在账目上的价值(Valeur Nette Comptable)随着年头增加而降低,名义贬值总额恰恰等于折旧总额,
这些数字都入账,记录于报税表格2033-C。
不动产数额的持续下降,和提取的折旧累积额越来越高,这些也都记录在税表2033-A上。

特别值得一提的是,记载折旧额累积的栏目,称为Amortissements-Provisions
也许Provisions一词更能体现出所扣除的折旧额的本质。它实际上代表一笔预提留的钱,中文会计术语称"准备金"。
本处,准备干什么用呢?准备用来平衡对冲不动产客观上可能产生的贬值,以备日后弥补资产耗损之用,目的是保持企业正常营业运转。

估计本坛大多数业主都将折旧理解为是房产贬值。其实这是折旧一词的含义一方面。
但对税局来说更注重和监管的是另方面,折旧额更代表企业在盈利额里自己扣留的那部分,。




2014-5-19 23:25:44

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厉害了,你咋啥都研究
dlyz
2014-5-20 18:45
没有啊,星相就一窍不通 
2014-5-20 00:07:14

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wangvero09 发表于 2014-5-19 20:02
我问了个fiscalist, 和我说所有的 meublee 的房产都不能用reel,除非是酒店那种提供早餐和服务的。折旧他当 ...

怎么说呢,很多专家他其实不是专家。
只要是location meublée 符合一定条件就可以按照reel来申报。
至于你说的那种属于LMNP Bouvard Censi之类的另外一种减税房,需要有四个条件才可以 一方面退TVA,一方面可以reduction d impot或者amortissement.
而我们现在用旧房做的折旧只是普通的折旧,合理避税,而不属于减税的范畴。
dlyz
2014-5-20 18:49
话经过传,不一定是原意。即使是原话原意,在什么背景前提下说的,不一定和这里碰到的一样。总之多种因素,听个一知半解远远不够。 
2014-5-20 07:44:28

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我读到过LMNP房产的折旧是分类进行的,就是家具折旧期为5到7年,而房产中房顶 (toiture),内部装修(aménagement intérieur),重大工程 (gors oeuvres) 等等都有自身的折旧期限,而地产是不能被折旧的。具体操作的时候如何把购房的价钱分解为上述部分,是否要请 expert comptable 作评估后才能得知每个部分的毛价值 (valeur brute) 呢 ?

http://www.epargne-en-france.com ... cation-meublee-lmnp
dlyz
2014-5-20 18:51
谢谢提醒和信息分享。其实这里的LMNP差不多都按Composants做的折旧表。我的例子里的3%可以理解为平均值。 
2014-5-20 11:40:19

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伶俜 发表于 2014-5-19 17:00
donation可以给多钱一次?
我平分给我女儿儿子行不,,我看也挺好,,嘿嘿 ...

15年好像是100K妈妈100K爸爸。能否200K平分,好像sci可以分part,房子不太好分。不是很确定。
2014-5-20 13:19:17

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伶俜 发表于 2014-5-19 17:00
donation可以给多钱一次?
我平分给我女儿儿子行不,,我看也挺好,,嘿嘿 ...

15年好像是100K妈妈100K爸爸。能否200K平分,好像sci可以分part,房子不太好分。不是很确定。
2014-5-20 13:19:29

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dlyz 发表于 2014-5-19 20:49
我把之前给LP的回复大意先转抄如下,

转Forfait也好,先自住一段时间也好,都是允许的。

请问如何结账?
2014-5-20 13:21:09

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dlyz 发表于 2014-5-19 20:49
我把之前给LP的回复大意先转抄如下,

转Forfait也好,先自住一段时间也好,都是允许的。

请问如何结账?
2014-5-20 13:21:23

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那啥,关于做amortissement 和最后算pv的事儿吧,确实是个好问题,问了cga的会计,他说比方说10万的房子,你做amortissement 减了3万,最后卖了12万,那你的pv就是12-(10-3)=5万,但如果你是22年后卖的,就不用交。
歪LZ的楼了,哈哈,大家继续
2014-5-20 15:13:59

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poppi 发表于 2014-5-20 15:13
那啥,关于做amortissement 和最后算pv的事儿吧,确实是个好问题,问了cga的会计,他说比方说10万的房子, ...

为什么是22年?不是30年?
2014-5-20 15:48:51

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