LMnP报税 - Forfaitaire/Réel: 回归本题，折旧意味着什么？

鸟鸣山更幽

dlyz 发表于 2014-5-17 22:37
不是该换电脑了，就是真的眼花了啊。。。

那我再专门给你发张单联的，还在那楼。

看到了，好像是多了几个数字，你真是个勤快的乖孩子。

鸟爷我困死了，得睡觉去了。希望明天又是一个阳光明媚的日子，不用待在家里看这些枯燥无聊的表格来打发时间。

鸟鸣山更幽

鸟爷我也发三次，三联单，二页税务局，一页自己留底。

frankfu

dlyz 发表于 2014-5-17 13:46
还是让数字说话吧，
这大篇的文字，令若干前来探视的网友，调头就跑，不然剩下的是头痛眼花。
...

这例子？....

vivreladefense

dlyz 发表于 2014-5-16 23:17
折旧，Amortissements，本身究竟意味着什么？
真的是税局无偿赠给LMnP的厚礼么？

以下两个链接不知道有没有你需要的信息，参看plus value
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1539-location-meublee-non-professionnelle-lmnp-regime-fiscal
我的理解，如果是non professionnel，plus value计算适用plus-values immobilières privées，其中包括持有5-22年可减免房产增值税。同时无论是否折旧，都不会影响最后plus value的计算。
只有在professionnel的情况下，才会适用plus-values professionnelles ，这时折旧对plus value的影响才会起作用。

就该案例而言，其实不具有很大的普遍意义，尤其在巴黎。此案例中房价为8万欧元，租金为600欧元，租金的毛收益率为9%。事实上巴黎地区房租的平均毛收益率能达到5%已经很好了（这里说的是平均，不排除有收益很高的情况），这也是在这个案例中折旧对于收入税的减少效果没有想象当中明显的原因。
另外，案例中的主人公全款买房本身就没有对税务进行必要的优化，如果当初是20年贷款的话，regime reel的优势又会大大增加。

伶俜

最终某天发现事实上并非如此，只是暂时欢喜，最后竹篮子打水一场空，岂不后悔死啦！

为何？如果是plus value，我不是专门去年发帖子了，然后谁查的，说lmnp没有。而且一般3-6年就转forfaitaire了，这样这个房子买的时候也就没房子折旧那说了，notaire又不会查N年的账。税务局看之前也是forfaitaire。当然一直reel到出售是有点风险。

反正公司折旧肯定要交折旧的plus value
lmnp交不交就待定了。这问题一开始就想到滴。

当然估计随大流的就啥都不想了

伶俜

奥、原来没写完
如果说的不是折旧那部分要交pkus value
我楼上就说早了，当我没说

dlyz

伶俜 发表于 2014-5-18 06:49
最终某天发现事实上并非如此，只是暂时欢喜，最后竹篮子打水一场空，岂不后悔死啦！

为何？如果是plus val ...

而且一般3-6年就转forfaitaire了，这样这个房子买的时候也就没房子折旧那说了，notaire又不会查N年的账。税务局看之前也是forfaitaire。

转Forfait是允许的，
但在转之前需要对Reel结账。
结账的意思，你懂吧？

是在结账的这个环节，折旧那笔钱就浮出水面了。
不需要等N年，等税务局忘了，
也和Notaire没关系。

dlyz

vivreladefense 发表于 2014-5-18 02:42
以下两个链接不知道有没有你需要的信息，参看plus value
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.ht ...

我把你给的链接里我认为最关键的一句话转抄如下，

Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.

你觉得这句话的意思表达地很清晰么？
比如，sa valeur d'inscription指的是哪个Valeur？

伶俜

dlyz 发表于 2014-5-18 08:31
转Forfait是允许的，
但在转之前需要对Reel结账。
结账的意思，你懂吧？

结帐就结帐呗。我记得去年我专门发帖子讨论了。lmnp没有折旧部分损失交plus value。

至于实际上最后怎样，现在没法讲，我看这里谁也没实际操作过。

lz你不是也reel，好像很幸灾乐祸一样的感觉。要交你也要交啊，呵呵

dlyz

事实上，折旧额的最终命运如何，对增值税究竟有没有影响，就我所知，众说纷纭，但没见到任何实例现身说法。

这个话题在法语论坛也曾热议过，遗憾的是那些认为折旧额拿到手一劳永逸的人，而且占主流，后来不再出现了，原因不得而知。

我们坛子里，认为反正这是以后的事，所以现在没必要多操此闲心的应该占主流。能知其然并说出其所以然的估计不多。
但是，我认为这是被动的鸵鸟策略。
明智的抉择在于充分发挥本人主观能动性，运筹帷幄，主动出击而不是Subir被动挨宰。

对这个事，我个人认为，理性的分析如下。
如果房产确实贬值了，那么折旧额就可用来修缮房屋，最终以Charges形式花费掉。
或者房产贬值而没修缮，出售时赔钱了，折旧额相当于用来抵消Moins-Values de l'entreprise LMnP。
反之，如果房产本身没贬值，而且增值了，这是所有房产投资者都期望的结果，那么依据税法里关于折旧问题的原则规定，在事实证明了房产并没折旧的前提下，有什么理由让你白白地获得当年被免税的折旧优惠呢？

我的上述推理，估计不太容易被普通老百姓LMNP理解和接受。
一方面，某些会计行的所谓专业人士，被问到这个问题时，立马简单地抛出税法里可找到的一句话，
"l’amortissement du bien et la taxation des plus-values selon le régime des particuliers" (pour les
LMNP).
另一方面，希望折旧是税局免费礼的当事人，出于心理因素，当然更愿意听不需再被征税的解释，符合个人愿望么。
天上掉馅饼的好事，虽然大多数人都不会去指望它活着，但没几个人会真的对它有恶感，更不会积极地去抵抗。

dlyz

我楼上的的解释，依据的税法条款如下，

摘自 BOI-BIC-AMT-10-20130109

10

Les amortissements ne sont déductibles pour l'assiette de l'impôt que dans la mesure où ils satisfont aux conditions suivantes :

- les amortissements ne peuvent porter que sur des élémentsde l'actif immobilisé soumis à dépréciation du fait de l'usage et du temps ;

- les amortissements doivent correspondre en principe à la dépréciation effective subie par les éléments à amortir ;

- les amortissements doivent être effectivement constatés en comptabilité.

Mimosaceae

技術貼 我是來收藏帖子的

vivreladefense

dlyz 发表于 2014-5-18 09:20
我把你给的链接里我认为最关键的一句话转抄如下，
你觉得这句话的意思表达地很清晰么？
比如，sa valeur d ...

我给你的链接里好像没这句话，你能不能把具体序号说一下。
我想要给你看得是BOI-BIC-CHAMP-40-20-20140415
III. Régime fiscal des locations meublées exercées à titre non-professionnel
B. Régime des plus-values
270
Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

vivreladefense

dlyz 发表于 2014-5-18 14:18
事实上，折旧额的最终命运如何，对增值税究竟有没有影响，就我所知，众说纷纭，但没见到任何实例现身说法。 ...

另外同一页，参看这一段
330
Lorsque le loueur en meublé conserve jusqu'à la cession de l'immeuble le statut de loueur en meublé non-professionnel, cette règle n'a aucune incidence sur le calcul des plus-values, qui doivent être déterminées selon le régime applicable aux plus-values des particuliers.

340
Si, lors de la cession de l'immeuble, le contribuable exerce son activité de location meublée à titre professionnel, il y a lieu de tenir compte des amortissements comptabilisés mais non déduits pour le calcul de la plus-value, les dispositions du 3 du II de l'article 39 C du CGI n'étant pas applicables.

Exemple :

Un immeuble acquis 350 000 € a fait l'objet d'un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €. L'acquisition de cet immeuble a permis à son propriétaire de bénéficier de la réduction d'impôt prévu à l'article 199 sexvicies du CGI sur le prix de revient de l'immeuble inférieur à 300 000 €. Dès lors, d'un point de vue fiscal, la base amortissable est de 50 000 €. Ainsi le montant des amortissements fiscalement déductibles s'élève à 1 000 € par an. Ce bien est cédé pour un montant de 450 000 € au bout de onze ans de détention par son propriétaire, qui a désormais la qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values professionnelles. Celle-ci s'élève à 450 000 – (350 000 – 11*7 000) = 177 000 €. Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus, soit 100 000 €.

330是NP的情况，340是P的情况，340结尾还特意举例plus value 考虑折旧的情况，用以区别330

古采尼

你咋和医生发了类似的帖子。