发个讨论贴 关于工作了的MM独立买房

Dillon

smithgogo 发表于 2010-12-6 19:20
龙哥要么不出手，出手就是样样洒洒一大篇，佩服佩服！

我是来套frankfu更精辟的阐述的，也就是俗称的抛砖引玉。

Dillon

对了smithgogo，代表组织邀请你们上微博，否则大家和你们都失去日常联系了的说。

initnas

越来越精彩了 继续看

椰子

这周开始看房了，有什么特别需要注意的地方？

各位有经验的来讲讲吧

teiresiaslove

brochant 发表于 2010-12-6 17:03
30平18万的房子  在18区应该算是高于均价的

可是根据FRANKFU的观点，6000不是18区的均价，6000或者低于6000的房子在17到20区都属于不太正常的价格，如果低于百分之10的均价那就是非常不正常的的价格，连看都不用看。以上非我的观点。

我个人认为6000左右是符合17到20区的价格，因为大环境的硬伤在那里，没办法。所以我才建议，如果非要选择这个区域的房子，还不如多把因素放在房子本身【也就是购房者可控制的因素】，比如房子的结构等等。

frankfu

我仔细看了一下楼主mm的请况，觉得可以有以下建议
在买房之前，楼主应该尽可能考虑一下未来几年自身情况是否可能发生变化。比如目前已经有固定男友，并且3-5年内有可能结婚或者共同生活，或者3-5年内有回国打算，亦或者有去其他国家(英美德)发展等等，这些都是影响决策的因素。当然，不可预见的变化无法预料，但尽可能考虑到主观因素。

然后我们来讨论租房还是买房，或者其它方案。楼主mm纠结于买不买房主要是因为目前租的房子还不错。的确，15区30平500欧条件相当好，这种情况下我比较主张买房出租(如果楼主觉得目前房子还能住3年以上的话)。关于这个话题，楼主可参考我以前一个帖子，
http://bbs.xineurope.com/thread-1129910-1-1.html，其中有一段论述的就是这个问题。

然后是关于贷款，楼主倾向于借15年，其实目前利率处在历史最低点，这么低的利率不可能持续很长时间，可能明年就要慢慢上涨了(事实上短期利率已经开始涨了)。这么低的利率，我们不妨好好享受一下.(关于什么时候多贷款，什么时候少贷款，前面的帖子里也有论述)。目前利率算上保险约在4%左右，楼主放一笔钱在assurance vie compte euro里，或者PEA里买一些低风险，高股息的股票(比如TOTAL)，基金，收益率要超过4%是很容易的。所以根据楼主的情况，贷款20年其实是很合算的.如果贷到20年，楼主的贷款额也能放到15万，预算也能放到27.5万的房子了。

最后谈谈选房子。其实我之前和teiresiaslove网友争论这么多并不是想说明，不要去买有硬伤的房子，而是说不要买有过多硬伤，价格明显远低于当地平均价格的房子。正如dillon版主所说，不存在没有缺点的房子，也没有必要去买完美的房子，选择一个性价比最优的即可。 我觉得在挑选房子时，以当地房价的平均价格-5% ---- +10%的范围内为宜。当然，不是以开价，可以在开价的基础上扣除一些还价空间（你去看了几次房子就大概知道了）。
根据你的预算情况和个人要求，我觉得小巴黎未必是合适之选，6000欧一平的预算选择面并不多，一般只有18区的东部，19区和20区，而且即使在这些区块也已经在均价之下，适合你的房子并不会很多。
我比较建议你可以考虑一下issy92130，courbevoie 92400和puteaux92800的房子。issy这边有tramway,RERC和地铁，交通比较方便，又有一个比较大的auchan，购物也可以。价格近两年有所上涨，但还不至于比小巴黎高。
courbevoie靠近la defence这边因为这几个月也看了不少房子，所以我知道在你预算之内的不错的房子还是有不少的，值得一看，比如victor hugu,charras(非高楼)，mairie，gare附近都可以，距离地铁步行不超过15分钟。但becon和esplanade暂时不用考虑。巴黎东边我不太熟，其他朋友可以补充，不过如果你上班在巴黎西南边的话，还是多看看西面的吧。

另外，如果你是买房出租的话，也不一定要把面积限制在40平以上，因为目的不同思路不同还是一追求高回报率为主要目标。或许减少面积，增加单位面积的预算，选择小巴黎的小户型（25平--30平的studio）也是一种选择。

frankfu

teiresiaslove 发表于 2010-12-7 00:28
可是根据FRANKFU的观点，6000不是18区的均价，6000或者低于6000的房子在17到20区都属于不太正常的价格， ...

地区均价只是一个概念性的指标。因为地区有大有小，92省的平均价格对于购买某一处的房子不一定有指导意义。
18区和19，20区有一个很大的区别在于，19和20区的地区价格差异不大，19区只有parc des buttes附近有一些价格略高的房子，而20区只有gambetta附近还可以，所以这两个区的平均价格参考意义比较大。
18区由于圣心和蒙玛特高地之间的房价特别高，这块地区占了18区近1/3的面积，所以把18区的整体价格拉上去了。这种情况下如果要购买你朋友买的那个地区的房子参照18区整体平均价格就不合适了，而应该参照每个小区的价格。

frankfu

teiresiaslove 发表于 2010-12-7 00:28
可是根据FRANKFU的观点，6000不是18区的均价，6000或者低于6000的房子在17到20区都属于不太正常的价格， ...

提醒一下，最初的分歧在于你推荐的房子价格远低于6000欧，甚至已经低于5000欧了，才会有这么多跟贴提出异议。

ruebroca

看大家像是没有买过房子,计划的太美好了,建议去妈妈板看看,那才是真是想买房子的

Dillon

teiresiaslove 发表于 2010-12-5 01:02
除去周边全是HLM地段不好【这个我在一开始回帖的时候也提到了，地段环境摆在那里】。
第三行那句我也看到 ...

你们说的并不矛盾，只是角度不同。
你引用的卖房广告中说适合带一个小孩的家庭居住，是因为根据面积，用来投资的投资回报率不如小户型的。因此用这个广告词吸引买房自住的家庭。广告就是广告，他总不能说自己要卖的房子什么都不适合吧?
而frankfu说的意思是此房有比较大的硬伤，尤其是对中国人很敏感的安全问题，因此从常识角度来说，自住并不适合。但是租房者往往没有那么多挑三拣四的权力，巴黎的房子基本总能租出去的，因此相对来说出租更合适。而且更重要的一点是，因为很多房客对房屋价格、大小、地点有刚性虚求，因此越有缺陷的房子的租售比越高，回报率也越高。
举两个例子说明这个现象：
1 两个Appart几乎一样，一个0层一个一层。房价可能差20%，但房租可能相差5%。因为很多人必须要节省这5%，考虑性价比对他们来说太奢侈。
2 今年新房出售数超去年快一倍，并且基本达到和恢复了经济危机前2007年的水平。但60%以上是投资用，不是自住。为什么?因为有scellier等税收政策倾斜。换个角度考虑，新房价高不少，虽居住舒适度的确也好很多，但是用于出租的话，房租租金的提高并不跟房价和舒适度成比例。如果没有政策倾斜，租售比会很差，投资回报率会远低于旧房。

Dillon

回复 frankfu 的帖子

同意fu版的一个观点，就是根据LZ的情况，如果买房还不是刚性需求，而只是为了买房而买房，那么建议先试着把买房这事儿仅仅当作一个过程，而不是结果；一个手段，而不是目的。
从房地产周期性来考虑，1997之后的十年法国房价上涨2，5倍。而1997之前是一个同样漫长的下降通道。因此今后十年房市趋势并不见得像很多人想象的那么明朗，虽说长期还是看涨的。但是股市有所不同，周期短一些，和房市周期不重合，而且现在处于经济危机后缓慢复苏的上升通道。
所以重要的不仅仅是选择哪些投资渠道，而更重要的是如何在不同市场中转换，充分借用各自市场的周期性。

回到买房，现在利息很低，但这几个月因为税制和相关优惠政策的改变，房价人为的被抬高。
如果自住，任何时候都可以买，有时也不得不买。但是如果是为了投资，还要考虑得多一些，远一些。

建议可以参加投资理财版的一些相关讨论，毕竟其他版都有各自的局限。

Dillon

ruebroca 发表于 2010-12-7 01:00
看大家像是没有买过房子,计划的太美好了,建议去妈妈板看看,那才是真是想买房子的 ...

妈妈板的确有其特有的优点，熟人之间打招乎有亲切感，人热情实在，很多人有丰富的实际操作经验，而且大家的分享和八卦精神发挥得淋漓尽致，从城市到村庄，只要安插一个妈妈板的人，所有人的故事，所有人的经验，都能无比逼真的被还原出来，并口口相传的传承下去，不得不让人赞叹：劳动人民的力量是伟大嘀!

frankfu

没错，现在买房可以慢慢看。明年年初如果开始升息，房价上涨势头可能会有所遏制。所以也不必急着买，看到好房子当然可以出手，但没看到好房子也不用强求，只要那个15万好好保值，看个半年一年的也不会有太多损失

teiresiaslove

Dillon 发表于 2010-12-7 01:22
你们说的并不矛盾，只是角度不同。
你引用的卖房广告中说适合带一个小孩的家庭居住，是因为根据面积，用来 ...

我在得知LZ那30平15区500E的房租后，加上以LZ的预算25万买40平，就已在39楼建议，还是选择买房投资不自住。

而关于硬伤和投资的问题，发现你和FRANKFU的观点有出路。。。。

FRANKU的观点是，有硬伤或者硬伤较多的房子，在保值性和流动性上比较差，就如他说的，好房子在房子看涨的时候总是涨得快，在经济不好的时候跌的慢。

而你的观点是，硬伤比较多的房子流动性较好，因为租客往往没有过多的选择权利，巴黎的房价摆在那里，租售比高回报率也高。

LZMM或者其他买房人可以先根据主观意识和条件，然后根据以下情况计算，

1，如果现在买来自住，若干年后转手的回报率，
2，如果现在买来出租，若干年后自住的回报率，
3，如果现在买来出租，若干年后转手的回报率。


最后，就可以得出DI版和FU版哪个才是正版

Dillon

呵呵，我本来也没说和fu版的观点完全一致，大家来这里是交流提高的，不是争谁对谁错的。
何况每个人都有很多观点，只是讨论的时候喜欢找一个重点来突出强调，刻意偏激一些刻意留些漏洞陷阱以展开讨论，原理和相声差不多。而内心的综合观点都很相似，因为信息渠道相似。
另外我说了差一些的房子可能往往租售比高，而没说流动性高。相反，关于流动性，完全同意fu版的观点。