首付多合算还是贷款多合算—房产回报率的计算及其他

okaa

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music1999

这是上个月我在其他版发的一个回帖，鉴于有朋友对多首付还是多贷款的问题有疑问，我就贴过来，供大家参考

...
frankfu 发表于 2010-5-3 17:29

lz是高手中的高高手。
我看了你的金融杠杠理论，就是说如果收益率4.5%高于贷款利率4%，无疑将进一步提高收益率，比如达到4.8%。那么，如果是全额买房，收益率4.5%不变，贷款利率为0，这时候如果算上机会成本，放在银行1.5%，是否认为4.5%会被1.5%放大很多呢？

music1999

“举个例子，我现在住的房子两室一厅，租金800元（其中100元charge），类似地段的房子价格大约在280000欧元左右，那我可以近似认为如果我全款买了这套房子，我每个月收益700元，假设10年之后这套房子价值33万欧元，那么我的投资收益率基本在4.2%左右。如果我只能首付10万，需要贷款15万，且能贷到的利率比4.2%还要高，那么我的投资收益率还要更低些（比如接近4%）。”

以上是LZ的例子，我有个疑问，之前提到28万，后面说10万首付15万贷款，另外3万呢? 利息还是LZ写太快写错了？

另外，4.2%的收益是28万的投资带来的，但是成本里面，假设贷款利率4.5%，但只有15万贷款是4.5%的成本，另外10万首付，最多算机会成本1.5%，整个投资的成本拉下来并达不到4.2%，是否认为还是贷款划算呢？

frankfu

lz是高手中的高高手。
我看了你的金融杠杠理论，就是说如果收益率4.5%高于贷款利率4%，无疑将进一步提高收益率，比如达到4.8%。那么，如果是全额买房，收益率4.5%不变，贷款利率为0，这时候如果算上机会成本，放在银行1.5%，是否认为4.5%会被1.5%放大很多呢？
music1999 发表于 2010-5-3 20:07

没有很理解你的问题。
如果你是说全额购房，不贷款，那么也就不存在杠杆问题了（1.5%的机会成本和杠杆没有关系）
如果你是说全额贷款，利率为0（现实中也不可能，好像没什么意义），那基本等同于空手套白狼，收益率接近无限大。

“举个例子，我现在住的房子两室一厅，租金800元（其中100元charge），类似地段的房子价格大约在280000欧元左右，那我可以近似认为如果我全款买了这套房子，我每个月收益700元，假设10年之后这套房子价值33万欧元，那么我的投资收益率基本在4.2%左右。如果我只能首付10万，需要贷款15万，且能贷到的利率比4.2%还要高，那么我的投资收益率还要更低些（比如接近4%）。”
www.xineurope.com
以上是LZ的例子，我有个疑问，之前提到28万，后面说10万首付15万贷款，另外3万呢? 利息还是LZ写太快写错了？

另外，4.2%的收益是28万的投资带来的，但是成本里面，假设贷款利率4.5%，但只有15万贷款是4.5%的成本，另外10万首付，最多算机会成本1.5%，整个投资的成本拉下来并达不到4.2%，是否认为还是贷款划算呢？
music1999 发表于 2010-5-3 20:15

1.5%的机会成本并不会参与投资回报率的计算。在考虑贷款多还是首付的问题之前，第一个考虑的就是首付的其他投资的机会成本，如果首付的其他投资机会成本很高（比如现在有一个国债，利率5%，没有风险，而这个房产投资只有4%的收益率），那我甚至就不考虑买房了，直接买国债收益更高。在考虑完这个因素之后，再比较贷款利率和房产投资收益率（不考虑贷款），如果贷款利率高于房产投资收益率，那么我尽可能少的贷款；反之则尽可能多的贷款，而这时，首付机会成本已经不是1.5%了，而是4.2%，因为我已经假设这笔钱需要投入这项房产投资了。

tweety_bordeaux

我们知道，当我们的自有收益率高于贷款收益率时，我们通过贷款的金融杠杆能够放大我们的收益率，反之亦然。上面的例子，由于这项房产投资自有收益率为 4.5，所以甲能通过其4%的贷款，将其总收益率提高到4.8%左右（这个只是估算，大家有兴趣可以自己算一下），而乙则通过贷款降低了其收益率，降到 4.4%左右。

LZ这句话我没看懂,,,,能给我讲讲吗?贷款利率是指比如银行借我100,我还104对吧?然后我的房租收益是4,5,那等于就赚了0,5,怎么就放大到4,8了呢?

还有,如果是贷款买房,再出租,那个个人所得税应该按净赚的算吧,就是说还贷的部分应该减去,不知道我理解的对不对,请指教

neona2010

我的同事，法国人，30岁，他最近买了房子，没有首付，全额贷款的，不知道他怎么弄的。一般要什么条件，银行不要求首付？

jinlin

如果出租的租金为800欧/月，你在申报REVENU FONCIERE （房屋租金税）的时候选MICRO FONCIER, 房屋租金收入应该缴税的部分可以减少百分之四十，
应该缴的税是 （800-120） * (1-0.4) *0.26 =106.08 欧，房租缴税以后的每月净收入是 800 - 120 - 106 = 574欧， 比503欧多.
申报房屋租金税选MICRO FONCIER 的条件是每年房屋租金不能超过 15000欧,

一个房子20万（算上notaire），出租的租金为800欧/月，假设charge和taxe foncier，frais de gestion,traveux等等摊到一个月为120欧的话，那么每个月能拿到手的钱为 （800-120）*0.74=503欧（其中0.26为资本利得税），

ftzqx

说的非常专业

cocolys

Etudes en cours

hfkathy

非常牛掰啊。。。 我明白啦。很实用。

hfkathy

我研究完后，对我贷款金额的控制很有实际意义啊。

amyli071

大半夜看这个头痛，折腾，注定俺是穷人。

ja_in_yo

看不下去 有点乱，  楼主牛。  

俺似乎只会简单的。  太复杂搞不来

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