首付多合算还是贷款多合算—房产回报率的计算及其他

dlyz

Ryu 发表于 2012-11-23 13:41
楼主或者其他高手有人知道假如已知肯定贷款多合算情况下，如何选择年限和贷款额？尤其在贷款利率和额度比较 ...

呵呵，当年那么聪明灵利，怎么今天问题叙述的如此含糊？
1-肯定贷款多合算，我不太理解这个作为已知条件的假设是否成立。
2-15年4和12年3.5哪个更好？
答案还取决于其它因素，比如
a-首先，你是否有足够的还贷款能力，三分之一总收入，如有又没其它因素，自然取12年。
b-如果你选12年还有剩余的还贷能力，再看是否有其它更佳类型投资，出于diversifie考虑也可选取15年。
c-你短期内比如5年，是否有可预计的其它需要。
d-你目前纳税率和15年后纳税率是否有较大区别。
e-。。。等高人补充更正。

Ryu

dlyz 发表于 2012-11-24 12:22
呵呵，当年那么聪明灵利，怎么今天问题叙述的如此含糊？
1-肯定贷款多合算，我不太理解这个作为已知条件 ...

嘿嘿，我是砖嘛。
1. 贷款肯定合算可作为已知条件来看待。因为楼主已经讨论了多贷和少贷的问题，而我还想进一步知道如果多贷，怎么贷最优化。
2. 利率低的同时贷款额也会减少，需要投入的现金就要增多，还有你说的其他因素，所以我也觉得不是利率越低越有利于整个projet。考虑到首付和利率这两个值都会对projet有影响，是否有简便方法先单纯定量比较两个方案，再综合其他因素判断。在实际应用中这个定量比较当然越简化越好，这就是我要向楼主和大家请教的地方。

frankfu

Ryu 发表于 2012-11-23 12:41
楼主或者其他高手有人知道假如已知肯定贷款多合算情况下，如何选择年限和贷款额？尤其在贷款利率和额度比较 ...

关于这个问题，之前dlyz解释的不错，我稍微展开一下
从理论上说，在项目收益率超过贷款利率的情况下，肯定是贷款利率越低，越有利于放大内部收益率. 但是买房的情况比较特殊，一方面有收入还贷比限制，我们不可能通过大幅减少还贷年限来降低利率. 另一方面，过多的月供会让我们承受较大的现金流风险.
由于牵涉众多因素，所以通过不同的假设，分几种不同的情况可能更有利于我们的讨论.
这里举几个例子
案例一： 自住房，房产价格确定30万欧元，首付确定10万，家庭月收入net5000欧，12年贷款利率3%，15年贷款利率3.3%，在不考虑生活问题的情况下，这个收入足够借到12年贷款. 问题: 是否有必要借15年.
首先，我们可以确定，如果贷款15年，我们每个月的月供减为1410欧元，也就是比12年贷款每月增加了240欧的存款. 如果我们采用12年还款，这240欧的回报率是3%，所以关键问题在于，这240欧的投资收益率是否能超过3%，如果超过3%，又是否能够弥补由15年还贷造成的0.3%的利率差损失呢. 如果你的240欧主要就是存银行，每年2%的利息，那就别多想了，12年还贷将是最好选择. 如果你是一个股票投资高手，年收益率稳定在20%，那15年甚至20年贷款也不是不能考虑.
上面这个问题的翻版就是，通过增加贷款时间来增加贷款额，从而减少首付，把本应用来首付的钱投资到其他项目上. 继续上面那个例子，房子30万，首付减少到5万，贷款25万，贷款16年，利率3.4%每月相同的还款额，换来5万元的现金可以投资其他项目(比如炒股）这种情况下，思路完全相同，首先确保这5万元的投资收益率要超过3.4%，其次还要能够弥补0.4%的利率差带来的损失.
需要注意的是，0.4%的利率差对应的是贷款总额，而5万元的收益率针对的仅仅是这5万元，所以不能仅仅比较收益率，因为基数不同.
案例二：投资房 首付10万，房产价格25万，贷款15万，房租收入1000欧／月. 家庭月收入5000欧元，12年贷款利率3%，15年3.3%，20年3.8%. 问题: 究竟贷款多长时间.
一般来说，这个问题和案例一差别不大，我们可以通过降低贷款年限来降低贷款利率，从而提高投资收益率，但是这种做法这并不适用于所有情况.
比如，在未来的几年中我想再购买自己的自主房，或者还想继续投资卖房出租.

在法国买房，有一个概念非常重要，还款能力(capacite d'endettement）.一般来说，其计算公式就是月收入的1／3，在还款年限，利率确定的情况下，还款能力决定了我们的贷款的最大额度.如果我已经有一套投资房，并且有固定的房租收入时，银行又如何计算我的还款能力呢？银行会先比较你租金收入的70%-80%和已有贷款的月供额.如果前者较大，则取其差值和月收入之和的三分之一；如果是后者较大，则取月收入三分之一减去该差值. 换句话说，如果贷款额太高，会迅速吃掉你的还款能力；如果贷款额太低，租金多出的部分并没有带来太多的还款能力.

如果我们打算在未来再购买房产，保留足够的还款能力就显得比较重要了.而让租金收入等于略高于还贷额以做到autofinancement可以最大程度的保留我们的还款能力.同时，还有另一个好处就是如果我们出现现金流危机比如失业，收入减少等情况时，不至于出现付不出贷款的情况，换句话说就是减少了我们 Risque de solvabilité
当然，这些好处的代价就是牺牲了一部分收益率.这就需要我们根据自身的财务状况选择合理的方案.

总之，在考虑贷款长短问题上，不可能有一个统一的公式来帮助我们进行比较，关键是把握好总体思路，根据个人情况做出正确的选择.

Ryu

谢谢详细的解答。

现实法国

研究研究{:soso_e129:}

momojiaqi

还是要cas par cas啊， 真满复杂的，实在脑子算不来，如果自己会算多好啊，股票更不会做了，真羡慕会这样精算的同学啊{:soso_e149:}

快乐麻烦鬼

你出租房子的钱到了年末也要多交税，那个税也很高。
你在如果贷款期间出租房子的话，税务反而不会高很多。
LG这些问题都没考虑到