首付多合算还是贷款多合算—房产回报率的计算及其他

amyli071

neona2010 发表于 2010-7-22 00:07
我的同事，法国人，30岁，他最近买了房子，没有首付，全额贷款的，不知道他怎么弄的。一般要什么条件，银行 ...

估计他的信用很好，还有就是单位不错。。。。再就是运气。。。。

louglou

LZ 太强了

Arthur.p

非常同意楼主关于自有收益率的计算方法，以及通过贷款扩大收益率的方式，但是我比较有疑惑的是关于房产增值以及房租收入的估算方法，楼主给出的数据是如何估算出来的？
据我自己的感觉，房屋自身的价值和出租所得并不完全是线性的，其中的可变参数太多。另外，关于增值的部分，楼主是根据往年的房产升值数据来估算未来的增值数据？
希望楼主不吝赐教，谢谢

frankfu

回复 Arthur.p 的帖子

我主要参照的是历史数据，鉴于法国的房地产市场相对比较稳定，一个房产周期的平均收益率（15-20年）可能代表性比较强一些。当然，主要还是针对小巴黎，大巴黎我这里数据不全。小巴黎在完整的熊牛市（20年）的年平均升值水平为3%，牛市的年平均升值水平为6%（13年），如果保守估计的话，取4%的平均年升值作为参考还是可以接受的。
如果是外省的房子，可能没办法取这么高的升值水平，但租售比会更低一些。
租金的话，一般计算方法是去当前市场水平，每年加2%的通胀率。

yuer78

请问一下楼主，内部收益率是怎么计算出来的呀？

frankfu

yuer78 发表于 2011-11-15 12:13
请问一下楼主，内部收益率是怎么计算出来的呀？

手算比较麻烦，可以用excel中IRR公式计算

yuer78

frankfu 发表于 2011-11-15 13:58
手算比较麻烦，可以用excel中IRR公式计算

真的不好意思，我不会用excel中IRR公式计算，能解释的再详细一些么？

baobei0509

frankfu 发表于 2011-6-14 22:35
回复 Arthur.p 的帖子

我主要参照的是历史数据，鉴于法国的房地产市场相对比较稳定，一个房产周期的平均收 ...

如果房价跌呢？未来3年下跌百分之30的风险大么？

jem'enfous.com

好像可以用NPV计算功能来计算IRR. 买房是投资和融资是否不应完全分开考虑，融资的月供支出减少了每月的租房现金流入。 此外，IRR 也不是衡量投资成功与否的唯一标准。

密码筒

挣扎着看了半天也没看懂

yikoulian-dan

楼主你好 我现在是1年的工作居留 net大概1千七百多 如果能申请零首付的话 大概能贷到多少呢 谢谢

frankfu

yikoulian-dan 发表于 2012-6-26 21:04
楼主你好 我现在是1年的工作居留 net大概1千七百多 如果能申请零首付的话 大概能贷到多少呢 谢谢 ...

按照25年还贷，4.1%的利率估算，你能贷款105000欧元左右

yikoulian-dan

frankfu 发表于 2012-6-27 14:57
按照25年还贷，4.1%的利率估算，你能贷款105000欧元左右

谢谢！
可惜太少了 巴黎连一个studio都买不到呀

Ryu

请问楼主，假设某项投资的A选择15年贷款4%利率或B选择20年贷款5%利率都小于投资收益率C10%，两项都符合多贷款利用杠杆的条件，但是这个时候是应该选择贷款多的利率高的20年，还是贷款少点的利率低的15年？ C位于A，B中间的时候很好判断，但是怎样来细化判断AB之间关系呢，除了代值分别进去算还有什么简便的方法吗？

Ryu

楼主或者其他高手有人知道假如已知肯定贷款多合算情况下，如何选择年限和贷款额？尤其在贷款利率和额度比较相近的情况下？比如15年4和12年3.5？有没有比较简单快捷的判断方法？