关于上海和巴黎人口密度问题，欢迎探讨

frankfu

另外 不要拿发展中的上海跟发达国家比
没有可比性的

拿上海跟北京比比 合适一些 恰当一些

至少中国落后法国50年左右

整个中国的gdp跟德国差不多 别忘了人口 国土面积 资源拥有量等待

有什么可比性呢 ...
刘玄德 发表于 2009-8-14 23:06

可不是我们要比，是那些专家在说，中国房价很正常，东京巴黎房价也那么高。

假正经

有几个观点和大家讨论：
1、房价的构成。
房价=地价+ 建筑成本+税费+经营成本
在中国，土地名义上是公有制（农村集体，城市全民），由此可见城市土地是全民所有的。可是作为所有人是无法得到所有权的。政府却已使用权出让的名义扮演所有人的角色。这几年国内流行的“经营城市”理论许多城市争相实践，可见背后得利的人是谁。最起码我们的政府不会做自己眼前吃亏的事。
政府采用拍卖的方式出让土地使用权，客观上有透明，预防暗箱操作的作用，但是推高地价也是必然。

而地价占有房价的70--80%，最少有在5成以上。
建安成本：多层1000元，多层带电梯1200-1500元，高层1500元，全钢结构的超高层2000-2500元。
这是房地产公司前期常用的数据。
税费这个大多是政府和垄断国企的强制收费。

2、按照房价和租金的关系来看现在的房价，不难看出，如果作为长线投资靠租金赚钱，现在的房价几乎没有什么投资的价值。而在新房的销售来看，涨价基本是常态。这样现象的背后又是什么在推动呢？金融政策！

3、很难想象房地产开发对GDP的贡献率在中国是多么的高。这就不难解释了，为了GDP好看，为了阶段性阻止金融风险，继续推高房价除了一般百姓感到买不起，其他的好处都是政府得到大头。

看到这些就可以帮助理解御用专家的观点了。

iamwill

15# frankfu

人口密度如果单拿面积去除人数，得出来的数字太概括，而所谓“觉得人多”这种感觉的影响因素也是很多的。
说说香港，在湾仔区上班人数根据2006年统计共有183078，而在该区居住的居民总数才只有55234，那么在工作时间该区的人口密度肯定是远远大于非工作时间的，就是说上班时间的人口密度肯定远远高于整个香港的平均人口密度，但是一到了晚上，正好相反。那该区的土地到底是稀缺呢还是不缺呢？上海比这严重得多吧，大多数白领民工住在远离自己工作地点的郊区，而市中心区能给人住的地方太少了，那你真正算得时候就该算一算，对于能够给人居住的面积巴黎和上海的比较是怎样的。。。还有很多很多影响因素。。。这个土地到底哪里比较稀缺，不是十个二十个表能说明的，更不是简单的人口密度能够说明的。

另外，上海房价本身不是上海人决定的，是全世界决定的，这种特殊性导致房价离所谓的“理性”比较远。

brus

还有一点别忘了,很多外省有钱的也喜欢在上海买房子!

frankfu

15# frankfu  

人口密度如果单拿面积去除人数，得出来的数字太概括，而所谓“觉得人多”这种感觉的影响因素也是很多的。
说说香港，在湾仔区上班人数根据2006年统计共有183078，而在该区居住的居民总数才只有55234 ...
iamwill 发表于 2009-8-15 07:21

我现在给出的密度，并不是上海市区某一个地区的人口密度，而是整个外环线内的人口密度。而上海大部分在市区工作的的人都生活在这个区域里面，不存在白天上班在里面，晚上回家就出去的问题。而现在房价高不是内环线高，外环线低，而是内外都高。
现在的问题是，专家说，上海房价高是因为土地紧张，人口多，房子少造成的，而这属于硬性需求。而我想要探讨的是，上海房价的高企是不是因为这种硬性需求，或者是不是主要因为这这个原因。
至于投机投资类其实属于其它原因。我当然知道上海现在的外来资金投资或投机房产和很严重，但这是一种结果，或者说是一种助推器，但不可能是根本原因。而且，投资投机行为从长远来看，如果没有相应房租的依托，是没办法持续的。这就不能属于一种硬性需求。另外，投资投机行为会造成在房产交易市场上买卖价格的上升，却不会造成房子本身的紧张。因为投机投资房产，除非买了房子空着（短时间可能，长时间比较困难），否则总会通过出租的形式，租给别人。甚至由于上海的生活压力变大，合租群租现象越来越多（目前高密度群租已经被禁止，但低密度还是存在相当多的），使得原来的大房子住的人更多了。

当然，主帖给出的数据是非常粗略的，如果要更准确，就需要了解比较上海总住宅面积。但这个数据上海市政府是不可能公开的（可能也很难计算）。不过很多问题，我们是可以通过估算，找到一个基本方向，至少可以提出合理的怀疑。

sonette

这是个好题目。
我试图比较好久了，这是个复杂的命题。窃以为上海北京的人口密度并不高于巴黎多少，人多拥挤的问题也不是流动人口多的问题，而是房屋实际利用率和城市规划的问题。
比如陕西北路长寿路那儿的中移动大楼。进去偌大的大厅就有旺多母广场那么高的样子。二楼的办公区一个很粗壮的柱子挡住大半边天，但是办公桌并不多。而这种气派而无用的设计，几乎在每一个所谓500强企业都看的到吧。我们中国的大城市在盖房子方面的确过多追求了“更快更高更强”，但是造成了绝对的空间浪费。北京上海用高楼大厦显示她们的“国际地位、高端形象”。然而，腹中空。去淮海路上看看，空置的写字楼太多了！
交通规划就更不用说了。

iamwill

我现在给出的密度，并不是上海市区某一个地区的人口密度，而是整个外环线内的人口密度。而上海大部分在市区工作的的人都生活在这个区域里面，不存在白天上班在里面，晚上回家就出去的问题。而现在房价高不是内环线高，外环线低，而是内外都高。
frankfu 发表于 2009-8-15 14:33

是内外都高，但是内外的差价也够在深圳再买套房子了。

现在的上海房价是一圈一圈涨到目前价格的。如果单纯按照人口密度，收入水平和租售比来算，那上海房价早就是大泡沫了，问题是这个泡沫现在是由谁在支撑，进一步才能知道这个泡沫是不是可持续的泡沫，或是什么时候会破。

另外，在我看，所谓的硬需求是不符合实际的，人均10平米比较硬呢还是人均20平米比较硬？根本没法算每个人到底住多大算是硬需求，那么也就没有办法说到底上海需要多少居住面积，那又如何证明现在的硬需求没有被满足呢？

反正这个问题就是很复杂，企图把复杂问题简单化会得出错误结论，即使对了，也是蒙的。

frankfu

是内外都高，但是内外的差价也够在深圳再买套房子了。

现在的上海房价是一圈一圈涨到目前价格的。如果单纯按照人口密度，收入水平和租售比来算，那上海房价早就是大泡沫了，问题是这个泡沫现在是由谁在支撑，进一 ...
iamwill 发表于 2009-8-15 18:59

其实我发这个帖子的目的，就是为了让大家讨论一下，这个泡沫的幕后最大的推手到底是谁，硬性需求、投机者、政府、房地产商、热钱抑或是其他原因。
面对不合理的价格，专家们说得最多的就是投机者和硬性需求，其中硬性需求被认为是主要原因，因为硬性需求是最容易推卸责任的。而我就是想通过数据来探讨这个所谓的硬性需求的真实性。
这个问题的确复杂，但复杂的问题不代表我们就不能思考。经济学在研究复杂问题时，先建立简单的模型，然后研究其结果与现实的差距，然后再逐步增加模型的复杂度，从而力求接近现实，并探究问题的实质。

frankfu

是内外都高，但是内外的差价也够在深圳再买套房子了。

现在的上海房价是一圈一圈涨到目前价格的。如果单纯按照人口密度，收入水平和租售比来算，那上海房价早就是大泡沫了，问题是这个泡沫现在是由谁在支撑，进一 ...
iamwill 发表于 2009-8-15 18:59

内环的价格实际上也是被外环价格上升给推高的。连外环都这么高了，内环能不涨么。

elub

你去上海感高峰时段坐地铁你就知道人口密度了～～～
那个浩浩荡荡的程度和巴黎没法比的，真的是黑压压的一片一片，放眼望去全是人头（当然根据身高不排除放眼望去全是胸的可能），好在狐臭比巴黎少很多，鼻子不用太煎熬

红月

这是中国方面的数据，达人们找找法国方面的数据




全国人口超200万城市人口
排序 城市 人口密度（万人/平方公里）
1 武汉 1.4242
2 沈阳 1.4035
3 石家庄 1.352
4 太原 1.3199
5 长沙 1.2826
6 西安 1.2569
7 上海 1.2408
8 兰州 1.2203
9 南昌 1.1737
10 青岛 1.0984
11 大连 1.0819
12 昆明 1.0337
13 无锡 1.0045
14 长春 1.0021
15 哈尔滨 0.9853
16 天津 0.9304
17 合肥 0.9068
18 苏州 0.8946
19 济南 0.8926
20 乌鲁木齐 0.8611
21 杭州 0.8464
22 成都 0.8183
23 郑州 0.8111
24 重庆 0.7463
25 北京 0.7117
26 南京 0.6896
27 广州 0.6028
28 深圳 0.2963



中国人口密度最高的二十个城区(不记港台地区):

1、 上海黄浦区　　面积　12.00平方千米，人口 62.00万。人口密度：51667人/平方公里
2、 天津和平区　　面积　10.00平方千米，人口 47.00万。人口密度：47000人/平方公里
3、 上海卢湾区　　面积　 8.00平方千米，人口 33.00万。人口密度：41250人/平方公里
4、 上海静安区　　面积　 7.62平方千米，人口 31.00万。人口密度：40636人/平方公里
5、 广州越秀区　　面积　32.82平方千米，人口114.06万。人口密度：34753人/平方公里
6、 上海虹口区　　面积　23.00平方千米，人口 79.00万。人口密度：34348人/平方公里
7、 沈阳沈河区　　面积　18.00平方千米，人口 61.00万。人口密度：33889人/平方公里
8、 西安碑林区　　面积　22.00平方千米，人口 70.00万。人口密度：31818人/平方公里
9、 沈阳和平区　　面积　21.00平方千米，人口 64.00万。人口密度：30476人/平方公里
10、北京宣武区　　面积　18.91平方千米，人口 53.00万。人口密度：28027人/平方公里
11、重庆渝中区 面积　22.00平方千米，人口 60.00万。人口密度：27273人/平方公里
12、天津红桥区　　面积　21.00平方千米，人口 56.00万。人口密度：26667人/平方公里
13、南京鼓楼区　　面积　25.00平方千米，人口 66.00万。人口密度：26400人/平方公里
14、北京西城区　　面积　31.62平方千米，人口 75.70万。人口密度：24941人/平方公里
15、上海闸北区　　面积　29.00平方千米，人口 71.00万。人口密度：24483人/平方公里
16、北京东城区　　面积　25.34平方千米，人口 61.20万。人口密度：24152人/平方公里
17、天津河北区　　面积　27.00平方千米，人口 62.00万。人口密度：22963人/平方公里
18、北京崇文区　　面积　16.52平方千米，人口 35.80万。人口密度：21671人/平方公里
19、沈阳铁西区　　面积　39.00平方千米，人口 81.00万。人口密度：20769人/平方公里
20、沈阳皇姑区　　面积　37.00平方千米，人口 75.00万。人口密度：20270人/平方公里

红月

其实我发这个帖子的目的，就是为了让大家讨论一下，这个泡沫的幕后最大的推手到底是谁，硬性需求、投机者、政府、房地产商、热钱抑或是其他原因。
面对不合理的价格，专家们说得最多的就是投机者和硬性需求，其中 ...
frankfu 发表于 2009-8-15 19:40

你要是这个目的的话，我给你推荐个文章。
http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2009/08-10/1811656.shtml

追寻房价的幕后推手：说不清的房价 扯不清的皮

另外一篇  

http://cd.qq.com/zt/2009/highprice/

房价的幕后推手