建筑风水科学与文化

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　（3）生态旅游应关注的管理要点
　　不同的旅游活动对环境的影响不同，不同的自然环境单元或生态系统对旅游活动的
敏感性也不一样，有的对环境敏感，易受到旅游活动的损害，而有的则表现出较强的抗
性和恢复能力。环境敏感性分析的目的在于根据生态旅游产业发展的要求，对旅游地内
各环境单元和生态系统进行分析与评价，明确各种敏感区域，为生态旅游项目的合理布
局奠定基础。环境敏感性分析的主要内容包括特殊用地敏感区、农田保护区、水土保持
及水源涵养区、自然灾害敏感区。
　　1）特殊用地敏感区：是生态旅游点内的特别保护区，目的在于保护、恢复或重建
特定类型的生态系统。特别保护区内不允许铺设道路和设施。
　　2）农田保护区：为了保护农田与耕地，对于耕田地，不可用作其他用途。
　　3）水土保持及水源涵养保护区：由于受地形、土壤等因素的影响，不同地理环境
单元的水土流失敏感性差异极大。水土保持是生态旅游不可或缺的重要内容。所以，应
对水不允许开展水土流失敏感性大的旅游项目。
　　4）自然灾害敏感区：对于自然灾害（如滑坡、洪涝、干旱、地震、火山等）易发
地带，不宜开展生态旅游项目。

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（4）对生态旅游规划监测的基本方法
　　1）问卷调查：问卷包括诸如社会和环境影响的现况、变化、恢复。可接受变化限
度的指标判断标准和改进方法等一系列问题，分别列举不同的答案，请被调查者凭自己
直觉了解和感觉填写意见，不用具名，希望得到坦率的意见。然后，再客观地整理和分
析各种意见，求得一个倾向性的结论，来决定今后的改善步骤。
　　2）专题调查：在问卷调查基础上选择一些最为重要的问题，征求公众的意见，包
括旅游者和本地有关人士和工作人员。不是要求简单地回答现成答案，而是争取他们提
出自己的意见。
　　3）座谈会：这是一种听取意见的好方式，但要选择时机，选好对象才行，一般对
某些旅游团、有关人士和专家学者可采取这种方式。
　　从以上所述可得出下列几点结论性意见：①持续旅游是生态旅游指导思想正确的表
达。②经济可行性、环境保护和社会影响三者之间的平衡，是保护持续旅游发展的关键
因素。③成本和效益分析。承受能力和可接受变化限度是实施持续旅游必须解决和协调
的问题。④建立监测系统，通过问卷、专题调查和座谈等不同方式，广泛征求和搜集公
众的意见，随时进行必要的调整，保持环境、社会和经济三者之间的平衡，确保持续旅
游不断地向更高水平发展。

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（5）国内外生态旅游规划设计应用实例及启示
　　安全是主体存在的一种不受威胁，没有危险的状态。以往主要是从国际关系的角度
研究安全，因而保障国家主权和尊严不受侵犯的国家安全便成为最高的安全概念。20世
纪50年代以来环境污染、生态破坏日益严重，目前已发展到严重威胁人类自下而上和国
家发展的关键时期，生态安全已成举世瞩目的全球性问题。生态安全是指人类赖以自下
而上的生物圈处于自然平衡状态，在这种状态下，人能够与自然界共生、共荣，协同进
化。目前的生态危机从根本上讲是由人们的非理性的生产和经济活动造成的。我们都知
道，在自然系统中物质循环是封闭的，一些过程形成的物质为另一些过程所吸收，而在
人工的生产系统中得到有效利用的仅仅是天然物质的极小部分，充其量只有百分之几，
其余部分都作为生产的“废物”排放到生物圈中，这些“废物”往往都是一些有毒物，
由燃烧燃料时产生的氮氧化物、悬浮颗粒物、二氧化硫、一氧化碳等废物进入空气造成
的，能引起严重的呼吸器官疾病。据统计，90年代在我国主要城市里，空气质量达到一
级标准的只有11个，大部分城市都处于不利健康的3级以上的水平。水污染是不加处理
地排放工业和生活污水所致。水污染加重了我国淡水资源不足。我国有300多个城市缺
水，由于污染，水质达到饮用标准的城市仅占1／4。一些工业和生活垃圾中的有机化合
物、重金属、有毒产品污染土壤，导致其肥力减弱，并通过食物链威胁动植物和人的健
康。
　　旅游与环境是当今一个新的国际热点，更体现生态安全的概念。目前有两大重要因
素把它推向环境与发展领域的前沿：①旅游已成为一个发展迅速的重要产业。目前约占
世界商品出口的10％，尤其是对许多发展中国家，旅游业收入占据了GNP很大的比例，
成为支柱产业之一，有力地促进了国家社会经济的发展。同时，据世界旅游组织发布的
统计资料，1950年以来，国际间游客的人数增长了25倍，1997年达6.17亿人，旅游成为
国际民间友好交往的一座重要桥梁。②生态破坏和环境污染，既破坏了旅游业赖以存在
和发展的自然资源基础，也降低了旅游质量。同时，不合理的旅游发展也带来了严重的
环境问题，特别是对生物多样性保护和传统文化的保护产生了巨大的冲击，所有这一切
都威胁着旅游业长远的发展，也影响了社会经济的可持续发展。中国是旅游业发展最为
迅速的国家之一，已成为世界十大旅游接待国，旅游业在国民经济发展中占据着越来越
重要的位置。与此同时，旅游区的环境问题也日益突出，云岗石窟的污染和敦煌月牙湖
日趋干涸都曾牵动了多少人的心，加强旅游环境的保护已成为社会的共识。以下作些实
例介绍：

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　例1.澳大利亚是生态旅游倡导者，是世界上生态旅游搞得很有声有色的国家。澳大
利亚之所以在开展生态旅游方面取得的成就显著，其原因是多方面的，其中最重要的有
两条：其一是资源优势，它拥有广袤的不受污染的环境和独特的民族风情；其二是对生
态旅游有明晰而深刻的理解，规范地操作。澳大利亚目前大约有600多个生态旅游经营
单位，在澳大利亚旅游业中是一个规模不大但非常活跃的部门，这个部门最突出的特点
是小企业经营。个性化的服务。生态旅游经营公司雇员在20名以下的占85％左右。澳大
利亚生态旅游的年营业额为2.5亿澳元，雇员总数为6500人。生态旅游的活动范围很广，
包括有向导陪同的丛林远足、自然史探访旅行、内地的野生动物观赏和观鲸鱼旅行。澳
大利亚生态旅游协会是这个国家生态旅游最高的代表机构，有会员500多个，其中包括
生态旅游的经营者和批发商、非政府组织和在保护区内负责管理旅游的政府机构、学术
界和其他有关单位。这个协会制定（生态旅游经营者行为规范》，涉及环境保护、尊重
当地文化、自然资源利用效率、废弃物的管理和导游解说等内容。所有的生态旅游协会
的会员必须签署一项声明，同意执行、支持和宣传这一行为规范。这个协会另外还为生
态旅游者制定了一套准则，其宗旨是使当地社区从旅游中收益最大，使社会和环境的不
良影响保持最小。对生态旅游的发展，经营活动的高质量和高标准是至关重要的，特别
是环境意识的灵敏度已成为生态旅游活动之核心。
　　例2.1999年中国推出“十大”生态旅游主题。地球是人类赖以生存的家园。如何保
护生态环境，是包括我国在内的全世界都关注的问题。’99生态环境旅游年，以生态环
境游为主题，把保护生态环境与开展生态旅游有机地结合起来，这在中国尚属首次。中
国拥有十分丰富和独特的生态旅游资源，举办’99生态环境游，是在保护生态环境的基
础上，合理开发生态旅游产品，这既符合国际旅游发展的潮流，也符合中国环境保护的
国策。因此，国家旅游局与国家环境保护总局、国家林业局、中国科学院共同主办这项
主题活动，并得到6家相关单位的支持。这是继’98华夏城乡游之后，再次把世人的目
光聚焦在东方文明古国这块美丽而又神奇的土地上。“十大”主题是：①野生动物观赏
游；②自行车旅游；③沙漠探险游；④漂河流旅游；⑤登山探险游；⑤自然生态考察游；
①滑雪旅游；③保护环境行动之旅；③海洋之旅；①香格里拉探秘游等。具体讲中国生
态规划的两大基本要求是：

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其一，对住宿设施的要求：
　　生态旅游目的地的住宅设施不应设在脆弱敏感的生态区域。
　　建筑物以方便简洁为主，不要给旅游者提供不必要的舒适和服务。
　　住宿设施要由当地人自主经营管理，以保持地域文化的完整。
　　采用节能设备，所有能源及物质不要给周围的自然生态环境造成不良影响。
　　提供以地域产品为主的饮食（最好是绿色食品）及旅游纪念品。尽量向旅游者介绍
当地的自然和文化。
　　加入地域的经济、文化、生态保护网络，加强与地域教育部门的联系和交流。
　　其二，对自然生态区的要求：
　　研究保护区的适宜游客容量，以便控制和阻止过度利用旅游资源。
　　推荐对自然影响最小的活动，限制对自然有负面影响的活动。
　　设立相应的生态保护基金制度，以便使旅游获得的利润用于保护区的保护。
　　建立环境教育设施，提供有关自然和地方文化的信息和环境教育材料。
　　培训生态旅游的策划者和导游。
　　监测旅游的影响，并通报给经营者、自然保护团体及地方社区，并监督协调在保护
区及周边地区的旅游经营活动。
　　配合非政府组织和志愿团体开展环境教育活动。
　　把生态旅游作为保护区管理计划的重要组成部分。
　　例3.’99生态环境旅游活动新疆推出的项目有：两个重点森林公园和三条生态旅游
线路。两个重点森林公园：一是阜康天池国家森林公园，它以驰名中外的高山湖泊天池
为中心，以天山博格达峰为依托，以终年积雪辉映下的山腰绿色森林为主体，自然景观
优美，交通便利，从乌鲁木齐直达天池森林公园；公园内海南博格达度假村，接待游人
食宿、娱乐、登山等活动。二是轮台塔里木胡杨森林公园。这个公园是塔克拉玛干大沙
漠的绿色奇观，著名的沙漠公路从公园穿过，从库尔勒市沙漠公园可直接到达。三条生
态旅游线路：一是新疆北部旅游线路。这条线路主要内容和景观有，天池——我国唯一
的人工养育的野马基地、准噶尔“硅化木”森林、卡拉麦里自然保护区（保护区内有盘
羊、鹅喉羚、金雕等），哈纳斯湖（湖内“湖怪”云海佛光、千米枯木长堤等）。二是
新疆西部旅游线路。其中有中国面积最大的高山湖泊赛木里湖，雪岭云杉，辽阔草原，
遍山野果，奇村异花，惠远古城，“塞外江南”伊犁，“丝绸之路”沿途风光古迹，原
始森林保护区，自然风貌等。三是新疆南部旅游线路。这条线路主要内容和景观有：人
工造林、托木尔峰自然保护区、塔里木胡杨森林公园、沙漠公路、沙漠绿洲风光、中国
最大的内陆湖博斯腾湖、克孜尔千沸洞、巴音布鲁克大草原、天鹅湖自然保护区、巩乃
斯森林公园、阿尔金山自然保护区、和田玉石、千里葡萄长廊等。另外还推出18个自治
区级森林公园。

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例4.为了生态旅游服务，城市绿色园林走廊要加快建设。如世界名都北京已列入全
球“十大”严重污染都市名单中，为唤回北京一片蓝天，北京要考虑的绝不能仅仅是城
墙内的那一部分。规划3年之久的北京市最大一处绿化特色园林区建设——万柳工程于
1999年初正式启动。北京市的“风口水头”地带将筑起一道大于颐和园总面积的绿色屏
障，这不仅为当地净化空气、保护水源带来良好环境效益，也为削减京城空气水源污染，
促进首都环境改善迈出了坚实一步。“万柳”是指京城西北部颐和园东南侧，总面积
480公顷的城乡结合部地区，因区域内有万泉庄、六郎庄（史称柳浪区），故这一绿化
建设项目被称为万柳工程。万柳地区是北京市区的上风上水之地，历史上万泉水系、玉
泉山水系和白浮泉水系（现京密引水渠）在此交汇，形成什刹海。北海、中南海的源头，
如今这里仍是北京的饮水源地。近年来，由于种种原因，万柳地区的生态环境屡遭破坏，
植被减少，水源污染，私搭乱建现象频出。据统计，该地区4000户居民和2万多外来人
口每年用煤量高达3万吨，上百家企事业单位燃煤每年也需1.1万吨；而市政设施缺乏导
致这里生活污水、生产废水以每年60万吨倾排。这一切发生在京城的“风口水头”，对
市区环境危害甚大。万柳工程的实施是根据市政府“以绿引资，引资开发，开发建绿，
以绿养绿”的原则制定的综合治理项目。按其规划，以巴沟北路分隔为北部绿化区和南
部绿化居住区。北部330公顷土地全部绿化，腾为绿地，建成一座自然生态公园，适当
恢复历史风貌，再现部分古迹；同时附之以少量带有园林特色的体育休闲场所。据计算，
仅其成片绿地就大于现今颐和园总面积，从而使这里自然优美的生态环境与颐和园、圆
明园联成北京最大的绿色园林走廊。与之相配套，万柳地区南部104公顷将建成面积相
当于方庄小区的绿化居住区。
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第六章

4.住宅科技与产业化
　　在当今社会，住宅已不仅仅是遮风避雨、隔热御寒、繁衍后代的栖身之处，还是学
习、娱乐、休息和社交的重要场所。因此，人们在期望有一套自己的住宅的同时，还十
分关心住宅的功能和性能。联合国人类居住委员会在《到2000年全球住房战略》中提出
了“适当的住房”概念，这个概念包含：适当的秘密性、适当的空间、适当的安全性、
适当的通风和采光、适当的基础设施等项内容。这是联合国人类居住委员会根据世界各
国普遍存在的问题而提出的住宅应具有的功能，根据我国的实际情况，将住宅的性能和
功能归纳为安全性、居住性、耐久性、环境性能和经济性等五项内容更为贴切。
　　　　　　　　　　　 4.1　住宅产业与可持续发展
　　住是人类生活的四大要素之一，人生的2／3时间在住宅及其周围的居住环境中度过。
据联合国统计，一个国家正常的住宅建设指标为：每年住宅建设投资一般为基本建设投
资的30％—50％，约占国民生产总值（GNP）的5％，住宅的建设量约占国家工程建设量
的50％—60％，可见住宅建设在社会发展中的地位。我国政府对住宅建设十分关心，特
别是改革开放以来给予了高度重视，投入了大量的人力、物力和财力。从1979～1997年
的19年中，城镇住宅投资建设共13650亿元，竣工面积达31.5亿平方米，人均居住面积
从3.6平方米上升到8.7平方米，建成5万平方米以上的住宅小区达5000个，约有1／2城
镇居民搬进了新居，成绩喜人。当前，中央提出住宅建设将成为新的经济增长点和居民
消费热点，给住宅建设赋予了新的历史使命。因此，积极开展住房制度改革，推进住宅
商品化，大力建设经济适用房，为广大居民提供良好的居住环境，以适应未来世纪新的
居住要求，应是全社会关注的重要主题。

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（1）基本概念
　　在日本，“住宅产业”一词出现于1968年。通商产业省重工业局“住宅产业——发
展经济的主要角色”一文1968年第一次提出“住宅产业”，并认为住宅有必要进行工业
化大生产，住宅产业是继汽车、家电行业之后的一个主导产业。1988年5月通产省产业
结构审议会住宅与都市产业分会在向通产省提出的（住宅产业发展政策措施建议》中指
出，“对住宅产业的范围，看法不一”，但从今后“实现优裕的居住生活”角度看，住
宅产业主要包括以下几个方面：承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、改造产业、
内装饰装修工程业等；提供所需材料、设备的住宅建材产业、住宅设备产业、内装饰装
修材料产业等；承担住宅及其建材、设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服
务业等。总体上讲：
　　1）住宅产业是国民经济中的一个重要行业。据联合国对世界70多个国家的调查，
各国住宅建设投资占国内生产总值（GNP）的比例在3％～8％。日本在第二次世界大战
后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长。50年代平均约为4％，60年代平
均约为6％，70年代超过70，1973年最高达到8.70，以后随着住房问题的缓和而逐渐有
所下降。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，70年代大体在6％～7％
之间，80年代大体在5％～6％，1992年为4.9％。美国和英国，70年代以后住宅投资比
例比较稳定，在3％～5％之间波动，并略有下降趋势。韩国住宅投资占国民生产总值
（GNP）的比例，60年代较低，在1.3％～2.70之间，70年代上升到6％，1978年最高达
到6.8％，以后保持在4％～5％。据世界银行对各国住宅投资的分析，很多国家人均GDP
在1300美元左右时住宅投资比例最高，人均GDP低于1300美元时则明显低下。住宅建设
投资在固定资产形成总额中所占比例也是国际统计的一项指标。该指标一般在20％－30％
之间。德国1984年曾达到31.70，英国1979年最低为16.50。韩国80年代下半期大体上在
16％。住宅也是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的20％以
上。

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　2）住宅产业是一个对其他产业的影响作用较大，而受其他产业的影响较小的一个
产业。该特点可通过生产诱发系数、影响力系数和感应度系数来说明。
　　生产诱发系数，即该产业增加一个单位的投资将诱发全部产业国内产值合计与该产
业投资之比。据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.592万亿日元，
该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业本身）国内产值之和为52.15万亿日元，生产
诱发系数为1.961，稍低于整个建筑业，在国民经济中该系数值也算是较高的。一个产
业影响其他产业的程度称为影响力，受其他产业影响的程度称为感应度。如影响力系数
在各产业中居平均水平以上，而感应度系数在各产业中居平均水平以下，则该产业即可
认为是对其他产业牵动较大、受其他产业影响较小的一个产业。住宅建筑业的影响力系
数为1.0018，感应度系数为0.507018，属此类产业。1990年26.592万亿日元住宅投资还
诱发了以下居民支出：住宅设备维修费2.9万亿日元，耐久消费品（电冰箱、洗衣机）、
室内装饰品及卧具等购置费3.7万亿日元，房租、地租、水暖电等有关支出12.9万亿日
元，共计19.5万亿日元，约占住宅投资的73％。
　　1998年10月5日是联合国“世界人居日”，联合国副秘书长、人居中心代主任卡劳
斯•托弗尔高度赞扬中国政府在改善人居条件和环境方面作出的努力。在“世界人居日”
到来之际，建设部和中国房地产业协会在京联合举办了“1998年世界人居日专家座谈
会”。大家一致认为，“更安全的城市”这一主题既有现实意义，又有长远意义。宋春
华副部长在会上强调，要把我们的城市建设得更加安全，实现城市的可持续发展，首先
要紧紧抓住城市规划这个“龙头”，为安全城市作出战略安排；二是加强城市基础设施
建设，提高城市防灾能力；三是加强城市管理，使城市在运转中保持安全性；四是“以
人为中心”，以住宅产业化为突破口，搞好居住区的建设，建立和普及住宅小区物业管
理，为城市居民提供更为安全的居住环境。建设部部长俞正声也发表“创建更安全的城
市人居环境”署名文章，倡导建设和谐。健康、安全、幸福和充满希望的人居环境。
　　历史地看，住宅问题是世界范围内最普遍存在的问题。为了唤起各国政府对解决住
房以及与住房有关问题的重视，并为之做出努力，直至每个人都有合适的住房，1982年
第37届联大在确定1987年为“无家可归者收容安置国际年（国际住房年）”后，1985年
12月17日第40届联大又一致通过决议，确定每年10月的第一个星期一为“世界住房日”。
住房作为人类自下而上发展的基本需求，在不同的经济发展阶段有着不同的要求。随着
各国工业化程度的加快，非农业经济活动的比重逐步上升，城镇人口呈稳定增长的趋势。
20世纪初，生活在城市中的人口仅为世界总人口的5％，然而今天占世界总人口的45％，
即25亿人生活在城市里。据统计，世界城市化水平2000年将达到50％，2025年将达到
67％。也就是说到本世纪末世界将有一半人口居住在城镇。而在有些发达国家及地区，
目前就有13％的人口居住在城市，到2025年，这一比例将达到85％。有专家指出，今后
15年世界人口将从现在的59亿人增加到75亿，人口增长迅速与城市发展缓慢之间的矛盾，
将导致未来的世界城市地区人口日益拥挤。根据联合国人居中心统计，目前世界50多亿
人口中，有10多亿人住房得不到保障，其中1亿人无家可归。特别是发展中国家，仅在
拉丁美洲就约2000万人露宿街头。在一些发展中国家的城市中，有50％的人居住在贫民
窟和非法住所里，某些城市中这个数字甚至接近80％。而且，许多发展中国家的城市人
口正继续以每年3.5％的速度增长，就更加剧了这些国家住房紧张的状况。

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（2）国外住宅发展现状
　　住宅建设量：
　　1）各国住宅建设量多以套为单位进行统计。在联合国统计资料中，有关住宅建设
量的指标主要有年度住宅建设量，每1000居民住宅建设量，不同类型和不同投资主体的
住宅建设量等几项指标。从每1000居民住宅建设量看，第二次世界大战后，除英国、意
大利外，多数国家都曾出现过一段建设高潮期，每1000居民住宅建设量在10套以上。美
国50年代平均为10套，1950年高达1282套；原苏联在1958～1963年6年间，每年都在11
套左右，1959年曾高达12.8套；原西德1960～1974年的15年间每1000居民住宅建设量平
均10套；法国1970～1975年6年间均近10套，最高达到10.9套（972年）；瑞典1965—
1973年8年间平均在12套以上，最高达到13.6套（1970年）。但这些国家进入80年代以
后，该指标逐渐下降，一般保持在3～6套之间。日本住宅建设量以1965年以来一直保持
较高水平，1972年最高达到17.6套，最低为9.5套（1983年）。新加坡1973～1979年10
年间均保持在10套以上，1983年达到17套。进入90年代后，韩国住宅建设量也一直较高，
1990年为17.5套。
　　2）从各国不同类型住宅建设量来看，经济发达程度、土地资源状况、住宅问题解
决程度等都是重要的影响因素。罗马尼亚（1994年人均国民生产总值3840美元）等国公
寓式住宅大约占500～600，独立式住宅大约占40％—50％。日本经济较发达（1994年人
均国民生产总值34630美元），但受土地资源制约，城市地价很高，因而公寓式住宅所
占比例也较高，约50％。
　　3）各国不同投资主体建设的住宅，主要分为公共住宅和民间住宅两类，即各级政
府出资的各种渠道和各种民间集体或个人出资的渠道两类。从联合国统计资料看，除美
国以外，公共住宅都占有或多或少的比例。美国虽然没有公共住宅，却支出较多的房租
补贴。据1989年资料，美国居住在出租住宅中的家庭，有12％能得到租金补贴。
　　住宅建设标准：从国外资料看，住宅建设标准主要有面积标准和功能标准，面积是
服务于功能的，各国都努力在一定的面积下，追求更好的住宅功能。

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　1）从住宅面积来看，人民生活水平较高的国家，住宅建设大多处在质量提高阶段，
对住宅功能提出较高的要求，但新建住宅面积并没有明显扩大的趋势。美国新建住宅几
乎全部是民间住宅，住宅面积历来较大，目前基本保持在180平方米左右。瑞典、德国
等经济较发达国家，新建住宅面积在70年代末、80年代初都出现上扬，以后逐渐有所回
落，一般不超过100平方米。一些经济实力有限、住宅短缺较突出的国家，新建住宅面
积较小，现在逐年有所提高，但大多不超过90平方米。如波兰、罗马尼亚、俄罗斯等国
虽然住宅面积不断扩大，但一般都在70－90平方米之间。就一个国家来看，出租住宅和
出售住宅之间，出租住宅和自有住宅之间，在面积上也大有区别。1988～1989年间，新
加坡出租住宅平均面积约为23—75平方米，而出售住宅却为33～160平方米旧本自有住
宅1994年达到138‘8平方米，而出租住宅只为52.9平方米，单位出租住宅也只有71.6平
方米。
　　2）在功能标准方面，某些国家提要求是很明确的。比如，日本土地资源有限，地
价很高，对住宅面积有一定控制，同时十分重视住宅的功能水平。对住宅建设规定出了
明确的居住水平和居住环境水平要求，对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔
声、换气、安全性等项指标，对住宅小区的要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声
等项指标。这些指标根据经济的发展和居民要求的提高大约每隔五年修改一次。
　　现有住宅状况：

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　l）在现有住宅数量方面，经济发达国家居民条件较好，每1000人住宅存量都在400
套左右，每户房间数4～5间，每个房间人数均在1以下。美国每1000人住宅存量1991年
为429.4套，1993年稍有下降，每户房间数为5.5，每个房间人数为0.4；英国1994年每
1000人住宅量为417.0套，每户房间数为4.9（1991年），每个房间人数为0.5；德国
1993年每1000人住宅量为430套，每户房间数4.45（1987年），每个房间人数为0.55
（1987年）；法国1994年每1000人住宅量为474.8套，每户房间数为4.0（1992年），每
个房间人数为0.6。
　　2）从不同投资主体看，绝大多数国家自有住宅多于出租住宅。出租住宅一般占30％
～50％，少数国家低于30％或高于50％。美国1993年自有住宅占64.7％，出租住宅占
35.3％，英国1991年自有住宅占65.9％，出租住宅占30.9％，日本1993年自有住宅占
59.8％，出租住宅占45.60。然而，德国、荷兰、瑞典、瑞士等国出租住宅都超过50％，
瑞典达到61.5％。还有少数国家出租住宅在30％以下。在各国出租住宅中，一室、二室
和三室户占较大比例。英国1991年一室户出租住宅占100％，二室户85.2％，三室户
85.2％，荷兰1994年一室户出租住宅占94.1％，二室户占88.6％，三室户占74.5％。
　　3）从住宅设备水平看，经济发达国家在上水、浴盆与淋浴、卫生间设备等方面均
达到较高水平，一般在90％以上。瑞士、瑞典均达到100％，其他许多经济发达国家也
都在90％以上。从联合国资料看，罗马尼亚较低，只有58.9％的住宅有上水，51.6％的
住宅有浴盆或淋浴。
　　住宅价格和家庭负担率：住宅价格和家庭负担率（即住宅价格除以家庭平均年收入）
是决定居民购房能力的重要指标。据世界银行对一些国家考察后得出结论，一套住宅的
价格应保持在一般居民家庭年收入3—6倍水平，若高于6倍，居民就难以承受，在绝大
多数国家中，这一比例在2：1至6：1之间。从我们掌握的资料看，美国新建住宅价格与
家庭年收入之比约在3～4之间，旧住宅在3左右。日本公寓式住宅价格与家庭年收入之
比大致在4～5之间，建后出售住宅稍高，在5～7之间。在日本自有住宅房主还购房借款
的数额大约占月收入的14.0％，向日本住宅金融公库借款的房主还款数额大约占月收入
的18.0％。德国购房家庭负担率，大城市约为6，农村约为4，每年每户住房支出约占家
庭收入的20％。韩国1990年新建住宅价格与家庭年收入之比高达8.08，他们认为买房对
一般家庭来说是难以承受的。

周易学命运

（3）住宅产业与可持续增长
　　“可持续发展”就是“既要满足当代人的需要，又要对满足后代人需要不构成危害
的发展”（1987年世界环境发展委员会（WCED）提出的概念）。综合国外文献，将这样
一个概念引人住宅领域就是要在住宅全寿命各个环节（建设、使用、维修、改造、拆除）
掌握一个核心三个原则，即：
　　一个核心是指保护地球环境和节约各类资源。地球环境正在恶化，如气温升高、臭
氧层破坏、酸雨、热带雨林减少、沙漠化、大气污染、水体污染等等。住宅业的发展应
为改善环境做出贡献。此外，住宅的发展还应以地球有限的资源作为前提。
　　三个原则：①资源节约、合理利用和再利用。要节约使用水资源、建筑材料、土地
等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然能源（太阳能、
风力、地热）等等；②创造健康、舒适的居住环境。包括适宜的室内外温度、无害的空
气环境，以及室内外的声、光。振动等环境；③与周围环境相融合。与周围生态环境相
和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐等。
　　住宅业可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本都进行了
探索和试点，积累了一定的经验。各国在可持续发展住宅中主要采取了以下技术：
　　●高气密性、高隔热性技术，墙体蓄热技术；
　　●天然能源利用技术；
　　●水循环、再利用技术；
　　●废弃物处理及再生利用技术；
　　●节能设备与热电联产系统；
　　●建筑材料无害化技术；
　　●住宅绿化技术。
　　对住宅产业可持续增长的认识体现在：从经济学观点看，可持续发展就是不降低环
境质量和不破坏世界自然资源基础上的经济发展，即以集约型发展为主要特征。集约经
营源于农业，系指在一定的土地面积上集中投入较多的生产资料和劳动，通过采取新的
技术措施，精耕细作，以提高单位面积产量的一种经营方式。
　　住宅开发是一种经济活动，是消费资源的生产过程。可见目前提出促进住宅产业集
约型经济增长的任务，绝不应仅仅是住宅数量的增加，而是指在投入的土地、资金及劳
动力不变，或少量增加的情况下，依靠先进技术、有效合理的政府干预措施及市场调节
作用，提高住宅产业的经济效益。这里的先进技术，是指优质的建筑材料、合理的结构
设计与资源配置，以及先进的组织管理等；政府干预措施，主要指土地供应政策和住房
制度改革；市场调节作用，主要体现在住宅开发应适应居民的消费趋向，实现供求平衡。
因此，衡量一个产业的增长方式是粗放型还是集约型时，常以科技进步、资金和劳动力
对经济增长的比例来计算。只有当科技进步对经济增长的贡献率达50％以上时，才开始
向集约型转变。住宅产业可持续增长的内涵，必须包括环境成本。长期以来，我国执行
的是土地资源无价或低价、产品高价的价格策略，压抑了资源再生产活动的积极性，刺
激了人们对土地的消费需求，乃至资源浪费。土地‘有求必应”的供地方式，导致生态
被破坏，环境被污染。这种现象目前虽有改变，但仍不乏土地低价出让现象。面对现实，
要实现住宅的集约型经济增长，必须采取行政和经济手段并举，发挥市场条件下的土地
价格杠杆调节作用，因此，住宅的开发和销售价格应反应住宅商品的经济效益、质量和
寿命，既要根据级差地租规律的导向，来重新配置城市土地资源，也要通过调整税收、
土地按计划批租等方式，确保耕地不被乱占，合理利用土地资源。具体讲：

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1）合理配置土地和非土地资源，充分发挥资源的整体利用效果。对土地资源的配
置要进行合理规划，城市住宅区的布局，必须适应调整城市规划与用地结构的需要，处
理好近期建设与远景发展的关系。科学的城市规划应合理控制主城区的用地规模，建立
卫星城镇和城镇组团，合理控制大城市用地规模和人口数量，划定城郊外围以生态农业
用地为主的生态圈与生态架构相联系的蔬菜、农副食品基地，使城市土地利用空间构架
与城市可持续用地战略相契合。
　　2）增加住宅开发的技术含量。房地产业的发展，无疑会对建材业起到带动作用。
目前，低成本型的建材产品的研制成果，应尽快转化为生产力，积极为住宅建设的发展
提供技术支持。如上海的住宅内销商品房中，凡是采用新型耐久性强的墙体材料在市场
上就颇受欢迎。日本早在50年代便开始研制预制住宅。起初，以预制板与轴组合方式进
行，后又出现在此基础上的自由尺寸、自由设计的经济型商品住宅，大多采用的是防火
陶瓷材料，价格低，可耐1000℃的高温达1小时以上，且不发散烟雾和毒气，从此住宅
抵押贷款的保险费便取消了，这当然会引起人们购房的兴趣。
　　3）准确预测当地居民的住房需求水平。住宅产业的发展地区性较强，在我国的发
展呈现的是不均衡状态。这主要取决于当地相关产业的经济发展、人口数量、政策及居
民对于住宅的需求水平*预测。这种预测包括宏观和微观的。从宏观看，主要由政府根据
当地城市化速度、城市人口增长速度、城市土地扩展速度、住房制度改革深化速度及经
济发展速度等方面进行预测，从而提出当地住宅产业发展的速度；从微观看，就是指开
发商对其所占领市场供求状况的预测，如需动态预测居民的消费偏好、有效需求量及需
求潜力、市场供给情况等。

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　4）关于当前住宅区建设的一个倾向性的问题。住宅建设应优化环境与房型已是不
争的事实，目前大绿地、大房型似乎已形成一股攀比风，绿地一个比一个大，3000平方
米、5000平方米甚至10000平方米；大厅、大厨、大卫生间，厅50～60平方米有之，卫
生间10平方米有之，人均居住建筑面积与用地面积越来越大。住宅小区人均厅地有的已
超过25平方米。国家规范居住小区的人均用地指标多层为15—19平方米，高多层为11～
14平方米；根据已完成的15个建设部试点小区的资料，人均用地平均不超过16平方米。
片面追求环境、降低容积率，以及人均居住建筑面积过大，人均居住用地必将大大超过
规范要求。这不是开发商经济上算得过来，消费者有钱买得起的问题，而是关系到国计
民生的大问题；同时对一般小区绿地，规划只控制绿地指标，没有质量控制要求，大草
坪已成风，主要是景观效果，这种小区绿地与生态园林的要求相差甚远，因此，不符合
我国节约用地的基本国策和可持续发展战略，希望政府部门能重视这个问题。