房地产升值对很多人来说都是骗局

鸟鸣山更幽

果子狸69 发表于 2014-6-23 13:17
Vente d'un bien à un prix inférieur

Je voudrais vendre la maison de notre mère à l'un de mes  ...

医生，你放心，我拍胸脯保证，绝对不会因为你开的帖子，而影响你在我们心里的光辉形象。

鸟鸣山更幽

果子狸69 发表于 2014-6-23 13:17
Vente d'un bien à un prix inférieur

Je voudrais vendre la maison de notre mère à l'un de mes  ...

医生，你放心，我拍胸脯保证，绝对不会因为你开的帖子，而影响你在我们心里的光辉形象。

鸟鸣山更幽

果子狸69 发表于 2014-6-22 21:46
砖家们有的是闲钱来投资房产，医生只能出卖劳动力了。

还有啊，那么多前辈都没能让你开窍，你就更别指望我来说服你了，不如你自己再研究研究，再来下结论？

真理总是在多数人一边的。

小静儿

小静儿 发表于 2014-6-23 18:04
那还不是拿了好多年的房租，用这个房租也可以供第二套了

拿第一个已有的做抵押，然后拿房租还贷呗。也不能指望一夜暴富啊。我觉得不疼不痒不动声色供养第二套已经挺不错了。

果子狸69

小静儿 发表于 2014-6-24 09:45
拿第一个已有的做抵押，然后拿房租还贷呗。也不能指望一夜暴富啊。我觉得不疼不痒不动声色供养第二套已经 ...

用房租还贷并且保持原有生活水平，那就是说你的贷款月供不超过你的房租净收入。比如你每月房租收入500，你最多还300的月供。额，余下的200哪里去了 ？

1. Charges des coproprétaires
2. Travaux et entretiens des parties communes (ascenseurs, ravalements de façade, etc.)
3. Taxe foncière
4. Prélèvements sociaux
5. Assurance
6. Impôt sur revenus

果子狸69

鸟鸣山更幽 发表于 2014-6-23 23:46
还有啊，那么多前辈都没能让你开窍，你就更别指望我来说服你了，不如你自己再研究研究，再来下结论？

真 ...

我主观感觉是很多人，包括前辈们聊天的时候，特别是在如何用房租收入还贷款的主题上，好像忽略了许多必须支出的费用。并非你每月收入500，你就可以用500来还贷款月供的。

小静儿

ROUTARD_ 发表于 2014-6-22 21:27
一个闲聊的帖子，引来一堆砖家的教导，还延伸到对楼主个人的评判，直接点说就是人身攻击。
都些什么鸟人呀 ...

我觉得这位说的是。这个坛子的人怎么那么具备攻击性？

古采尼

鸟鸣山更幽 发表于 2014-6-23 22:46
还有啊，那么多前辈都没能让你开窍，你就更别指望我来说服你了，不如你自己再研究研究，再来下结论？

真 ...

鸟爷你这话又说错了，医生其实才是房产投资行业的前辈，当年3w欧买studio这么好的事情，只有医生才有这样的机会。

但是吧，医生的问题是她一直停留在当年的回报率，所以觉得现在的投资都很亏。

Ｚ

古采尼 发表于 2014-6-24 11:12
鸟爷你这话又说错了，医生其实才是房产投资行业的前辈，当年3w欧买studio这么好的事情，只有医生才有这样 ...

才发现你和LP的签名档是一样的哦

古采尼

果子狸69 发表于 2014-6-24 11:09
我主观感觉是很多人，包括前辈们聊天的时候，特别是在如何用房租收入还贷款的主题上，好像忽略了许多必须 ...

银行一般都在毛收入上打7折，厚道点的打8折。另外taux d endettemnt可以适当增加到40%

vivreladefense

果子狸69 发表于 2014-6-24 11:09
我主观感觉是很多人，包括前辈们聊天的时候，特别是在如何用房租收入还贷款的主题上，好像忽略了许多必须 ...

我觉得你的主观感觉过于主观，而且在衡量投资是否成功时缺乏一个统一定量且客观的标准。
对我来说，一个投资是否值得，就是看收益率以及其背后承担的风险。就房产投资而言，以大巴黎为例，投资15年的租金毛收益率在5%左右，扣除必要的开销和税收，纯收益率在3%左右，如果管理得当（选择适合投资的房子以及合适的regime fiscal），差不多能到4%。而房产增值部分，15年的平均收益率在3%--6%左右，运气差点，碰到熊市，差不多也有2.5%（历史数据），扣除增值税和交易成本，平均能到2-4%。所以总的年收益率在6%左右。如果通过银行贷款，还可以放大到8-10%。
这个收益率对于大部分投资者来说已经很高了，至少相对于所承担的风险来说，是一个不错的选择。我们不能因为个例就因噎废食。

果子狸69

古采尼 发表于 2014-6-24 15:31
银行一般都在毛收入上打7折，厚道点的打8折。另外taux d endettemnt可以适当增加到40% ...

是的是的，毛收入打7折。收入500的话，月供就可以交350。这样不影响生活水平。至于把还贷率提升到收入的40%，那就要看收入水平是否能承受和你的生活习惯了。如果月入10 000，用4 000 还贷，你还剩6 000 消费。如果月入4 000，你还贷1 600，就只剩下2 400消费了，这是不可比较的。

beatrixfifi

vivreladefense 发表于 2014-6-24 15:36
我觉得你的主观感觉过于主观，而且在衡量投资是否成功时缺乏一个统一定量且客观的标准。
对我来说，一个 ...

同意啊。前个礼拜看了个France 5的报道，说法国的银行金融产品如果收益率高于5%，就肯定是risqué的，本金一定不是百分之百保证的，更别说跟某些大银行签的合同，背后可能是些不知名的财务公司。反正我看了后只有一个感觉，就是只有房产是保险的啊，就是打理起来比较费力罢了。

古采尼

果子狸69 发表于 2014-6-24 14:43
是的是的，毛收入打7折。收入500的话，月供就可以交350。这样不影响生活水平。至于把还贷率提升到收入的4 ...

还不是这么计算的，我见过最狠的银行，比方房租收入500，人家打八折，算你400。
你收入5000，等于加起来5400。然后再从这个基础上算taux d endettement，之后就是你说的那种，看1w收入还是4k收入了，适当调整允许的taux d endettement。1w的话，基本到40是没有问题的，因为你的RAV还是很高。

vivreladefense

beatrixfifi 发表于 2014-6-24 14:50
同意啊。前个礼拜看了个France 5的报道，说法国的银行金融产品如果收益率高于5%，就肯定是risqué的，本 ...

当然，房产投资的主要问题还是交易成本以及其带来的流动性风险。我前面的例子里大都是以15年为例，但如果将持有期减少到10年甚至5年，收益率会直线下降。这需要投资者进行良好的现金流风险管理