出租目的的, 买房讨论

果子狸69

为自住的房产贷款可以理解，但贷了款自己住不上，还要有利息的负担，同时要交房租收入的 Prélèvements sociaux, 就有点吃亏了。

juliette114

果子狸69 发表于 2013-3-23 17:59
为自住的房产贷款可以理解，但贷了款自己住不上，还要有利息的负担，同时要交房租收入的 Prélèvements so ...

出租房可以以租还贷啊，有的还写0首付。
公司里的老儿70年代买房贷款是12%的taux， 同事4年前买房贷款是5%，现在房屋贷款利率低，就有点儿感觉不贷款买点房产似乎有点遗憾？

果子狸69

juliette114 发表于 2013-3-23 18:51
出租房可以以租还贷啊，有的还写0首付。
公司里的老儿70年代买房贷款是12%的taux， 同事4年前买房贷款是 ...

以租还贷的意思是房租收入完全覆盖贷款的本息 ？即使如此，你除此之外还要支付装修和维护的费用，taxe foncière, prélèvements sociaux 等等。而且，在房子未造完之前，你不可能出租的，但贷款还是要还的。

juliette114

果子狸69 发表于 2013-3-23 20:49
以租还贷的意思是房租收入完全覆盖贷款的本息 ？即使如此，你除此之外还要支付装修和维护的费用，taxe fo ...

那你觉得按我家情况怎么购置房产（非自住的）比较好点？或者，根本就不该？ 谢谢

果子狸69

juliette114 发表于 2013-3-23 20:52
那你觉得按我家情况怎么购置房产（非自住的）比较好点？或者，根本就不该？ 谢谢
...

我不了解你家的财务状况，无法具体建议。从金融收益的观点来看，我的想法是，虽然贷款利率低，但房价现在还是偏高，特别是巴黎以外地区的。所以风险有两点 ：一是现在房产的价值大于将来的价值，未等贷款还完，房价就跌了很多，而你又急需钱用，只能忍痛割肉。二是目前的宏观经济环境不佳，许多公司都面临经营亏损的威胁。除非你是公务员，否则就业前景也会出现问题的。如果被裁员，要问清楚银行，贷款的失业保险的期限，否则还贷能力都成问题。

juliette114

果子狸69 发表于 2013-3-23 21:07
我不了解你家的财务状况，无法具体建议。从金融收益的观点来看，我的想法是，虽然贷款利率低，但房价现在 ...

谢谢。也是，不知道房价走势。看到说旧房房价一直走低呢，心想买个2005年后有bbc label的旧房也不错。

hfkathy

旧房出租。。。新房自主。。。而且一个观念，新房一定不升值。。因为你的折旧要算进去。

果子狸69

计算现金流是评估出租房收益的一个简便的方法，其实就是一个收入支出表。你的房租收入减去所有与房子有关的支出就是结果。支出栏里包含装修，维护，税负，等等。如果你是贷款买房的，还要加上还贷的数值。如果每年的现金流是负值，那就证明你的投资给你带来的只是账面上的一个不动产而已。既然你自己不住在里面，享受房子的是你的房客，得到收益的是装修供货商，银行，税务局，等等。你不但要操心维护房子，还没有现金收入。你的生活水平并未因此而得到提高。

dlyz

果子狸69 发表于 2013-3-23 21:07
我不了解你家的财务状况，无法具体建议。从金融收益的观点来看，我的想法是，虽然贷款利率低，但房价现在 ...

1- 现在房产的价值大于将来的价值。。。
你的预测是房产将要降价，这个是多长周期的预见？
貌似至今为止，比如以20年为周期，还没有什么地方，城市或者国家，房产价格下行。

2- 你急需用钱。。。或面临被裁员
这种情况下贷款投资房产是得三思而后行。

果子狸69

dlyz 发表于 2013-3-24 12:04
1- 现在房产的价值大于将来的价值。。。
你的预测是房产将要降价，这个是多长周期的预见？
貌似至今为止 ...

1 我说的是新建的房子。由于银行利率很低，所以房价被高估。最近20年法国的房价上升速度明显高于100年间的平均上升率，所以现在房价下降的概率要高于上升的概率。下降周期从利率升高开始，金融界估计可能持续20到50年。唯一不能预测的是增息的起始时刻。
2 欧洲经济在世界经济一体化的过程中总体竞争力在下降，所以失业率将长期高企。

dlyz

果子狸69 发表于 2013-3-24 12:12
1 我说的是新建的房子。由于银行利率很低，所以房价被高估。最近20年法国的房价上升速度明显高于100年间 ...

新建的房子。由于银行利率很低，所以房价被高估

那就是说，利息下调的好处被建筑商们占据了，业主白忙活啦、

果子狸69

dlyz 发表于 2013-3-24 13:52
那就是说，利息下调的好处被建筑商们占据了，业主白忙活啦、

与表面现象相反，利息下调的好处并非使建筑商受益。因为建筑的价格不是房价的主要部分，占房价大头的是地价。这是一个复杂的宏观经济周期。1980年代开始，欧洲宏观经济的主要目标是大幅减少消费品的通货膨胀。银行在1980 到1990 年期间，为了抑制通货膨胀，采取了高利率的政策，彻底消除了消费品的通涨，但也引起了1990年代初期的经济萧条和1993到1998年之间的房地产危机。1997年的亚洲债务危机和1998年的俄罗斯债务危机则使欧洲和北美的银行大规模降息，虽然它制止了经济危机的世界性蔓延，但使国际金融系统形成了两个大泡沫，一是信息产业泡沫，最后在2001年破裂，二是新的房地产泡沫，2007年开始首先在美国破裂，这就是次贷危机的起源。不过，解决危机的方法依然是降息，所以欧洲的房产泡沫只是在部分国家破裂，比如西班牙和爱尔兰，而法国的房产泡沫还未破裂。很多学者预言低利息政策将会造成消费品通涨，但由于国际经济一体化的缘故，通胀并非体现在消费品上，能源除外。大量货币的发行被投入到资产市场，重新鼓起股市泡沫和房产泡沫。股市的泡沫在美国已经达到2007年的水平，而房产泡沫在欧洲也已重新形成。

juliette114

果子狸69 发表于 2013-3-24 10:20
计算现金流是评估出租房收益的一个简便的方法，其实就是一个收入支出表。你的房租收入减去所有与房子有关的 ...

excel文件容易做，但具体到买房出租上面，要看城市具体项目具体房价.. 现在没经验，除了贷款taux那项外都不知道填多少。  工作倒是稳定，除非公司倒闭，按目前日益壮大的趋势可能性较小；就算倒闭凭经验也很容易找到工作，我在的行业就算0809年经济危机都是增长的。

juliette114

老板刚提过加薪

果子狸69

如果你打算投资出租房，对房租多少肯定有个估计的，否则如何计算以租还贷 ？