买新房做LOI SCELLIER

jinlin

果子狸69 发表于 2012-10-20 19:30
有钱就花，用现钱买房，不用贷款，不是更好吗 ？

Les riches acheter souvent leur maison / appartement avec crédit.

jinlin

dlyz 发表于 2012-10-23 13:43
整个9年出租期间都由GESTIONNAIRE负责吗？
那9年到头，你可以收回什么样的家具呢，新的还是EN ETAT？ ...

Les meubles sont récupérables en état si ils sont en bon état. Le gestionnaire renouvelle régulièrement les électroménagers (frigo...).

果子狸69

jinlin 发表于 2012-10-24 05:23
Les riches acheter souvent leur maison / appartement avec crédit.

Tu as tout-à-fait raison. Hélas, je ne suis pas riche.

古采尼

dlyz 发表于 2012-10-23 12:43
整个9年出租期间都由GESTIONNAIRE负责吗？
那9年到头，你可以收回什么样的家具呢，新的还是EN ETAT？ ...

9年后你也收不回，contrat de bail 11ans 6 mois renouvelable une fois. 这种投资就是你不见房的。

古采尼

果子狸69 发表于 2012-10-24 08:26
Tu as tout-à-fait raison. Hélas, je ne suis pas riche.

这么说来，我是riche.. 但是中文翻译更合适些，负人。。。

zino

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-15 21:53
谷妹妹，你说得对，可是，我找不到学生新房投资的网站，你有类似的网站吗，我想再研究研究，可是，我一点 ...

http://www.cogedim-logement.com/immobilier/programme_immobilier_neuf_NANTERRE_92000_Les-Estudines-Nanterre-Universite_498_residence_Pourquoi-investir_fr.html

看看这个在nanterre universite的学生公寓项目

dlyz

jinlin 发表于 2012-10-24 05:26
Les meubles sont récupérables en état si ils sont en bon état. Le gestionnaire renouvelle rég ...

谢谢答复。
是与GESTIONNAIRE的商业合同里写明的吗？

dlyz

古采尼 发表于 2012-10-24 11:15
9年后你也收不回，contrat de bail 11ans 6 mois renouvelable une fois. 这种投资就是你不见房的。 ...

这个DUREE是法律规定的还是你自己和GESTIONNAIRE间的合同所定？
也包括更新一次的说法。

古采尼

dlyz 发表于 2012-10-24 12:37
这个DUREE是法律规定的还是你自己和GESTIONNAIRE间的合同所定？
也包括更新一次的说法。 ...

法律规定一定要给gestionnaire管理，才可以退TVA. 至于年限，是gestionnaire和你的合同，反正你自己不能操作的，不是这个gestionnaire就是另一个gestionnaire，ca revient au meme..

不过年底基本结束了，你们没有行动的就等下个新法律吧 。

鸟鸣山更幽

古采尼 发表于 2012-10-24 14:26
法律规定一定要给gestionnaire管理，才可以退TVA. 至于年限，是gestionnaire和你的合同，反正你自己不能 ...

没行动，没心动

果子狸69

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-26 00:09
没行动，没心动

对于买新房出租，我最近听到一种非主流的意见，大意就是这种金融产品实际上非常复杂，而针对的顾客群是高收入，高交税，但不懂金融操作，特别是房产管理的阶层。减税是一个非常有吸引力的理由，但推销这些产品的商人故意忽略了一些很重要的因素，包括房价，付款和贷款条件，委托管理等等。一般来说，房产开发商和金融机构是联手作业的。房产开发商负责出售，金融机构提供贷款。建筑还未开工，销售就已经开始。顾客先付一笔首付，房子连影都没有，银行就开始收你的月供。借来的贷款，其实就在你的账上转个手，立即付给了房产开发商。你一边还债，一边等着建房。过了5到6年，房子总算建成了，经营公司去找房客，你还要付他们价格不菲的服务费。房客的房租到底有多少能到你的口袋，你只能听经营商摆弄了。卖给你的房产价格本来就是高估的，你指望它升值，但希望非常渺茫。经营商会想出一切理由来盘剥你的收入，比如维修等等。当最后你决定卖掉了，才发现这种房产在市场上并不好卖。不错，你省下了一笔税务，但也弥补不了你花费出去的各种费用。

鸟鸣山更幽

果子狸69 发表于 2012-10-26 21:15
对于买新房出租，我最近听到一种非主流的意见，大意就是这种金融产品实际上非常复杂，而针对的顾客群是高 ...

嗯，  我也有同感。有种捡了芝麻掉了西瓜的感觉，不知道我的判断对不对。

芝麻 = 减收入税，减免TVA，减LMNP出租所得税。。。
西瓜 = 对房子本身的各种主导权和掌控权

这种关系，就好比我前面举的选老公的例子。

我嫁了个人，前提是他有钱，但我对他的钱没有任何的掌控权，甚至连他有多少钱我都不知道，这种婚姻关系中，我是处于被人操纵的被动地位中。

然后另一种情况，我还是嫁人，前提是这个人我很喜欢，然后价值观相同。(当然后来古妹妹也补充了，要那个人也喜欢我，否则什么都是白搭。)

我很喜欢= 地段，小区环境，楼层，房子的外观设计，设施配套。。。
价值观相同= 卖价在我能接受的心里范围

还有一点，我会偏向与在每天出现在我身边的人 (自住小区) 群中找，优点是我对这个人(房子)之前就有了充分的了解。

在这种情况下，一旦发现猎物，我应该会主动出击。否则，我就安静地潜水。。。可进可退，一切都在我的掌控之中。
就算一时半伙，我找不到理想的也不着急，单身(有现钱)不好吗？

jeffhfq

zino 发表于 2012-10-24 11:30
http://www.cogedim-logement.com/immobilier/programme_immobilier_neuf_NANTERRE_92000_Les-Estudines- ...

房价太贵了，退了TVA还比同地区的新房贵上不少，买这个房子还不如买新房做loi scellier自己出租。

古采尼

果子狸69 发表于 2012-10-26 20:15
对于买新房出租，我最近听到一种非主流的意见，大意就是这种金融产品实际上非常复杂，而针对的顾客群是高 ...

你说的未必没有道理，但是既然这个东西存在，就有他的合理性，也不能说这几年residence avec service如雨后春笋一样发展，是因为有一堆什么都不懂的白痴在投资。
只能说，这个东西是否合适你，还是不合适你。更确切地说，是你想要什么。
你n多年前购买的那个房子，这种性价比，在现在的市场上是找不到的，所以现在的投资和10年前应该不是一个概念。同样的房子，今天的升值空间也不比10年前。
还有，你所谓的“非主流”意见的，都是选择其他方式投资的人在critiquer，当然了，自己没有做的事情，怎么可能是好事呢？所以我觉得主观意识特别强。

有一个朋友对我说：我朋友和我说了，这种投资不好。我问，那你朋友听说过LMNP Bouvard censi么？她说没有，没听过。我就觉得很好笑了，听说都没有听说过，怎么就知道不好呢？

既然是投资，就一定有风险，不然最保险的，我理解的，比较适合鸟mm的，还是把钱存银行那利息算了。

果子狸69

古采尼 发表于 2012-10-29 13:35
你说的未必没有道理，但是既然这个东西存在，就有他的合理性，也不能说这几年residence avec service如雨 ...

比如 10万的STUDIO， 10万X25%=2.5万  
9年时间里可比帮你减掉2.5万的税 ， 每年直接2777欧的税，如果你的税额超过这个就最好了
同时， 别的费用(primes d'assurance, frais de gestion, charges locatives et taxes foncières)和贷款利息 可以打在收入revenu里参与减税。

我已经说过，买新房出租作为投资手段的，适用于高收入，高交税的人群。就拿我引用的楼主给出了例子，每年省2777欧元的所得税，就说明交税额要超过这个数字。

楼主说了个例子，其中月供是606，房租是333，我不知这房租使房东的净收入还是房客交的房租。如果房租额只是毛收入的话，你还要去掉 charges propriétaire, frais de gestion, 等等。因此你每个月其实没有收益，相反还要还月供。

对于每年交税不高的人来说，可以买个旧房来出租。买旧房是不交 TVA 的，而且买来马上可以租出去。你不用愁找不到房客，战法上发个帖就可以找来一大群。同样你拿出10万，你交一点税，但收益是立即可以得到的呀。