想全款买房子

Dillon

原帖由 pierre2002 于 2008-11-29 22:30 发表
法国的期房销售跟国内一样的程序吗？也是预付定金，按照合约规定的时候完工补交余款。正常情况下期房比现房能便宜多少？

不一样。
项目开始之前，一般在工地旁边开一个小平房作为售楼中心，里面有一个售楼的销售看场子，有图纸，宣传册，有的有沙盘模型。
谈好了当场签预售合同(contrat de reservation或者叫做contrat préliminaire)，付3%左右的定金（记得好像工期1年以内的法律规定定金不能超过2%还是2.5%，一年以上的不能超过3%），以支票的形式，锁到特定的抵押账户冻结起来。
然后去7天的反悔期。然后1个多月的时间去找贷款。
然后去建筑商(实际上分成开发代理销售商和承建公司，为了简便统称建筑商)指定的律师事务所签合同，要缴纳房款的30%左右（包括之前冻结的定金）, 还要交3%左右的律师费（frais de notaire,其中只有一部分是给律师自己的手续费，另外都是给政府机构的手续费）。
可以和建筑商联系，制定附加的修改，比如在厕所加个小的洗手池，把开放的厨房封闭起来，移动墙上插座的位置什么的，有些改动免费，有些收费，都可以谈好签订补充合同。
然后根据工期，每几个月有一个appel de fond，又专门的建筑师认证证明房子的某一个阶段完成并且验收合格，根据法律规定和合同规定，要补交5%，10%，15%或者20%。这样的appel de fond一共6-7次，到最后拿钥匙交房的时候缴最后的5%，如果对质量有异议，可以拒交5%，要求先修理好了再缴纳这5%。另外其他问题30天以内挂号信方式通知建筑商维修。之后之外还有法律规定的三种建筑商必须负责的保证/保险，一个1年，一个2年，一个10年。比如如果10年内有大的结构性问题，建筑商都要负全责进行修复和赔偿。所有这些都是很好的在法律上encadré的。
另外在建造过程中，可以自己去工地看房子，建筑商可能每个季度邮寄工地进度的照片，最后组织一个集体参观工地的活动。还有一次RDV，去建筑商的公司里面选择墙面，瓷砖，地板的材料和颜色，比如如果合同是包括地毯的，换成地板每平方米要加钱，其他的选择都是免费。
最后拿到的房子，相当于国内的粗装修和经装修之间的，直接就可以住人了，厕所／浴室都是做好的，热水器，电暖气，Volet Roulant, 什么的都装好了，厨房里面基本的水池案板也是好的。自己只需要根据需要和经济能力，从新作一下厨房，买些家具电器，顺便装饰装潢一下。
之前提到的建筑质量，实用性，舒适性，包括安全性，都体现在各个细节上。除了之前很重要的有关通风的VMC的例子，这里可以再举一个顶灯的例子。新的房子大多顶灯的地方可以插入灯泡直接就用了，或者插入电线（预留的代替等作的module）改成吊灯，这样就需要用到做好的固定在天花板上灯座边上的一个钩子，是装吊灯必须的。
但是如果买的老房子，有的没有这样的钩子，有的是作死了的通到楼上的老式吊灯的铁拴，这样要改吊灯的话需要在天花板上钻孔，那就工程浩大了，不结实还有危险。
这样小的细节很多很多，还有什么double vitrage porte fenete代替一般的fenete,　预制的volet roulant的盒子，和上面可以开关的通风槽，地下车库到电梯的安全措施，和从地下车库直接通到楼外的单向通道，入口的两道安全门，中间带的télé surveillance，等等，就不一一列举了。但是都是这些小的东西faire la différence。

说着说这跑题不知道到哪里了又，就此打住。

pierre2002

法国的税率是这样吗？按照这个来算的话那出租房子还不是要赔钱，就栓不赔钱那也所剩无几呀。
1    不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。25万的房子每年要交7500欧元的不动产税。
2    公司将自己房产装修后出租，按照税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。一年的租金18000欧元（按照每月1500欧计算）的16%是2800欧元
3    房地产投资收益税：参照法国公司税，按扣除合理费用后的收益的33.33%纳税。包括买卖房地产公司的股票。18000-7500-2800=7700欧，7700 X 66.66=5132欧  然后还要缴纳个人所得税，所剩无几呀。是不是值得呢？
4    房地产交易税：超过5年以上房龄的房产，其房地产交易，按照交易价格和公平市场价值中的高者的5.09%缴纳。买卖房地产公司股票，缴纳5%的交易税。
5    VAT：5年以下新房，按成交价格的19.6%缴纳增值税VAT。另外按成交价格和公平市场价值中高者，缴纳0.715%的物产登记税。

[ 本帖最后由 pierre2002 于 2008-11-30 12:11 编辑 ]

Dillon

原帖由 pierre2002 于 2008-11-29 23:06 发表
就像国内一样，我假如全款缴清是不是在期房优惠的基础上还有优惠呢？

以前卖方市场的时候没有或者很少有优惠。
现在买房市场了，都可以谈优惠的。

法国的住房面积是建筑面积还是实用面积？

改版的使用面积，不完全相当于国内的所谓的使用面积／实用面积。
具体的有两种计算方法，一种是loi Carrez，一般用于公寓。另一种一般用于maision。

法国的税率是这样吗？按照这个来算的话那出租房子还不是要赔钱，就栓不赔钱那也所剩无几呀。
1    不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。25万的房子每年要交7500欧元的不动产税。www.revefrance.com
2    公司将自己房产装修后出租，按照税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。一年的租金18000欧元（按照每月1500欧计算）的16%是2800欧元www.revefrance.com
3    房地产投资收益税：参照法国公司税，按扣除合理费用后的收益的33.33%纳税。包括买卖房地产公司的股票。18000-7500-2800=7700欧，7700 X 66.66=5132欧  然后还要缴纳个人所得税，所剩无几呀。是不是值得呢？www.revefrance.com
4    房地产交易税：超过5年以上房龄的房产，其房地产交易，按照交易价格和公平市场价值中的高者的5.09%缴纳。买卖房地产公司股票，缴纳5%的交易税。www.revefrance.com
5    VAT：5年以下新房，按成交价格的19.6%缴纳增值税VAT。另外按成交价格和公平市场价值中高者，缴纳0.715%的物产登记税ef

有的差不多，有的不知道从何谈起（“不知道从何谈起”是“扯淡”的温婉的表达方法，跟你不熟悉，不好意思用后者，如果你不介意吱声啊，我之后就不用这么累了）。比如“不动产税＂．不知道是哪国的法律。法国要交纳的是地产税（taxe foncier），不是很高，远远没有房款市价的３％这么多，２５万的房子１年１０００左右，甚至更低，７５００纯粹是。。。。不知道从何谈起。
不过国内买房子出租，很多地方的投资回报率也不高啊。比如北京上海，很多地方都已经是买房不如租房合算了，但是总有人很多人尤其是要结婚的新人，多贵都买，而且一定买新房。
法国人不这么迷信新房，租房结婚都干，旧房也干。因此新房相对于旧房的性能价格比，法国比中国高，这是供求关系决定的，国情民风决定的。

[ 本帖最后由 Dillon 于 2008-11-30 12:29 编辑 ]

Dillon

原帖由 pierre2002 于 2008-11-29 22:30 发表
正常情况下期房比现房能便宜多少？

法国的新房，绝大多都是期房，没有现房，尤其是以前卖方市场的时候。有一两套剩下的也是挑剩下不好的。
因此在法国要象买新房，只有期房，不存在比现房便宜多少的问题。

但是同样是期房，两种情况可能更便宜一些：
１）期房最早的预售。有的有５％的附加优惠。
２）期房最晚的尾售。要看市场好卖不好卖，以及剩下的是预留的好的户型，还是挑剩下买不出去的。太好卖的时候与留下来得好的户型，到了最后反而更贵了。

[ 本帖最后由 Dillon 于 2008-11-30 21:09 编辑 ]

logiciel_fr

顶D大师的高论，受益啦！

pierre2002

25W年收益最多5000，也就是最多2%的投资收益，这也太低了吧。看来做吃租者很难呀。

郁ai娇

加5W吧 在靠近小巴黎 大巴黎旁边的地方可以买个不错的别墅了~~~当然了 治安肯定没92好 但是有的地方也不错的 看你自己能不能碰到了

pierre2002

原帖由 郁ai娇 于 2008-11-30 13:02 发表
加5W吧 在靠近小巴黎 大巴黎旁边的地方可以买个不错的别墅了~~~当然了 治安肯定没92好 但是有的地方也不错的 看你自己能不能碰到了

只有25W现金，只是想全款买房，不想贷款，银行太黑了。。。。

郁ai娇

我认识个贷13W 20年的 算下来 20年才黑他5W 不多 不多 哈哈

2008beijing

Dillon  能请教下 为什么国内的四合院  不适合居住吗？
或者说 需要哪些现代化改进呢？
谢谢

上帝的祈祷

太专业了。醍醐灌顶。

linhuangwei

之前看到的都是价格啊 贷款的帖子 没有这么专业的质量和工程的帖子
真是专业人士  牛人不如开个贴 把这些都贴过去 然后慢慢补充 编成一个选房专门贴

NDLEHP

我也想买，房租是无期徒刑啊

2008beijing

原帖由 2008beijing 于 2008-11-30 13:26 发表
Dillon  能请教下 为什么国内的四合院  不适合居住吗？
或者说 需要哪些现代化改进呢？
谢谢

等高人回答  我的梦啊。。。

apang

原帖由 2008beijing 于 2008-11-30 20:21 发表


等高人回答  我的梦啊。。。

北京的四合院 ？ 需要好好地改进

封闭情况 -- 这种老房子露风， 冬天不保暖
根据房子状况， 你的需求， 按照西方模式改呀 ： 暖气， 上下水， 厨房， 卫生
间， 讨厌的是一般是怎样能够在冬天不用出去就可以去卫生间及洗澡间， 厨房等。。。
你如果有经济力量的话可以将一个四合院院改良得很好。 否则就不要买四合院，
而且特别贵 --后海一带比如