谁有买房砍价的高招 ？

果子狸69

花呀花狐狸 发表于 2014-7-20 09:56
同意。
其实LZ即使有现钱买，也还是贷个小款划算，因为报税的时候贷款利息部分是算在charges里面可以减税 ...

如果房产收入用 régime micro foncier, charges是forfaitaire, 不管你实际支出多少，税务局都算你 30% 的房租收入，因此贷款利息与税收无关。它的好处是当实际负担小于收入的 30%, 税局也认为你支出了 30%. 例如你实际负担只有收入的 10%, 那么你就有相当于 20% 的收入免税。

只有采取 régime foncier réel, 贷款利息才可以算进 charges. 在上面的例子中，如果你贷款购房，原来负担是收入的 10%, 但你付银行的利息使你的负担增加了 3%, 你的负担总值变成年房租收入的 13%. 税务局就对你房租收入的 87% 部分征税。

结论是用贷款利息加入负担使税务局不对3%的房租收入征税，但你这部分钱付给了银行，并不增加你的收入。

反之，如果你不贷款，但用 régime micro foncier (条件是每年房租收入不超过 15 000 欧元), 税务局只对你收入的 70% 征税，你并不吃亏。

果子狸69

solla 发表于 2014-7-19 16:20
为什么不考虑河边的房子呢？我很喜欢Saône ，我的学校就在河边，以前每天走觉得赶脚很好。话说两岸的老房 ...

Saône 河边的风景确实很好，如果在 St Jean 附近有房可买当然要考虑。CNSMD Lyon 附近没有地铁站，也没有 tramway, 对于没有私车的学生来说，公共交通就有些不便了。

dicomfrance

果子狸69 发表于 2014-7-20 11:16
如果房产收入用 régime micro foncier, charges是forfaitaire, 不管你实际支出多少，税务局都算你 30%  ...

同意。。。如果房子的charge少，TF比较低，还是micro foncier比较划算。

solla

果子狸69 发表于 2014-7-20 11:25
Saône 河边的风景确实很好，如果在 St Jean 附近有房可买当然要考虑。CNSMD Lyon 附近没有地铁站，也没 ...

有地铁，就是得走一段路，我天天坐啊。CNSMDL虽然有宿舍，但是远远不够，因为有很多外国和外省学生，都喜欢在周围租房滴（学校有琴房，晚上练完琴回家也方便），毕业的话还会再介绍学弟学妹

果子狸69

solla 发表于 2014-7-20 14:59
有地铁，就是得走一段路，我天天坐啊。CNSMDL虽然有宿舍，但是远远不够，因为有很多外国和外省学生，都喜 ...

我的地段选择是在地铁 D 线的行驶路线上，距离地铁站不超过5分钟步行的位置，特别是 St Jean 与 Grange Blanche 线段上，因为在这条线上，Lyon 1 (Grange Blanche), Lyon 2 et 3 (quai du Rhône) 的学生都会感兴趣，这些学校的学生数量总和远比 CNSMDL 要多。

wangvero09

我倾向于越小越好，不要担心租不出去，越小越便宜越容易租（当然要大于9平），尤其是对于学生。学生相对背景简单，社会经验少，有父母担保，我是不会选择个什么失业有补助的大龄loser的，这种人素质太差。

对于11平来说，不能按照每平均价计算总价，要按照收益算。我觉得法国人越是老太老头越贪心，退休金没几个，也不是很多资产的投资客，就指着唯一几个小房子赚钱。这个卖房帖子感觉是个对市场不了解的贪心老太，开始开价还那么高，就是贪嘛，感觉不好砍。相对来说我更喜欢找本身开价低性价比高急于出手的买卖，不能砍也直接拿下，这种一般还好谈。

医生你有时间多逛逛，估计迟到耍伎俩对于资深投资客是没用的，还会找人反感，你应该了解市场后，知道什么房子值多少钱，按价值砍，而不是搞心理战，合理的砍价建立在真正房产价值上。

wangvero09

你要砍价能说服人，是比如某某地方某某房子卖了多少钱，或者你之前买的多少钱多少出租，收益率多少合理，这个房子缺陷，以理服人。反正我要是那个老太，你这种砍价方式，我是不会和你扯皮的，没诚意也不了解市场。

wangvero09

给个参考，330cc 的，价格就应该40 000 以下，要不就是不值，我们之前看了个，开价42 000，也是320 cc，我们砍到 38 000，我们自己装修后(材料花费700欧），租了350 cc.

你这个就撑死值40 000，不要和我说是里昂，除了巴黎，蓝色海岸，其他收益率都差不多。

wangvero09

果子狸69 发表于 2014-7-19 17:34
这个广告登了好几个月，原来出价60000，上周降到50000，我的论据是从 carrez 标准算法，只能算11平，况且 ...

窗 1000 欧，刷墙和电，人工至少1500. 估计你再换个东西，就更多了。

梦青衣

wangvero09 发表于 2014-7-20 16:56
给个参考，330cc 的，价格就应该40 000 以下，要不就是不值，我们之前看了个，开价42 000，也是320 cc，我 ...

是在巴黎还是在里昂呢？

steam

以前砍过一次，和中介说，同时看上另一个房子，人家同意我出的价。但是还是真心喜欢这个。希望中介催房主回音。

有人说中介会帮砍价，我不这么认为，因为他们吃佣金的，所以他们有interet 的卖出高价。除非这房子拖的久的，广告在中介不是exlusive，所以指望不上中介 。

WHRRKY

不会是巴黎吧，......

WHRRKY

不会是巴黎吧   .....

花呀花狐狸

果子狸69 发表于 2014-7-20 10:16
如果房产收入用 régime micro foncier, charges是forfaitaire, 不管你实际支出多少，税务局都算你 30%  ...

我算的不是实际值。在资金运作中有一个原则：能借钱投资的绝不花自己的钱投资。自己有现金流可以投入在一些回报比较快的地方，比如股市，期货等。不动产这种长期投资用借贷的方式反而比较划算。而且现在法国房屋贷款的taux并不高，用借贷的方式来投资房产还是比较理想的。

果子狸69

花呀花狐狸 发表于 2014-7-20 22:39
我算的不是实际值。在资金运作中有一个原则：能借钱投资的绝不花自己的钱投资。自己有现金流可以投入在一 ...

我算的正是实际值，而不是理想的教条。投资的目的是获得实实在在的现金流回报，而不只是账面上的升值。