吐槽 : 买房出租，到底谁是赢家 ？

Dillon

炫耀贴，鉴定完毕，吼吼。

dlyz

vivreladefense 发表于 2013-5-7 18:37
古采尼指的应该是amortissement

自从改版，好久没来这个板块了，竟然错过了这么好的帖子和讨论。

说到amortissement，你可以谈谈他的意义和后果么？

貌似不少人认为这个是白捡的便宜，天上掉下来的馅饼，或说是税局给的GIFT。

果子狸69

dlyz 发表于 2013-5-29 20:12
自从改版，好久没来这个板块了，竟然错过了这么好的帖子和讨论。

说到amortissement，你可以谈谈他的意 ...

我的理解是折旧。当一种资产被固定，每年都会折旧，房产也不例外。但法国的房产是连着土地一起买卖的。在绝对意义上，地产是不会折旧的，但既然房子折旧，那么包括在房价内的地价也一起被折旧。用于出租的房地产的折旧期是30年，这并不等于说你购买的房产在30年后的实际价值为零，但是在会计方案里，确实净价值为零 (Si le prix de l'appartement est EUR 300 000 à l'achat, 30 ans plus tard, la valeur brute de l'appartement reste EUR 300 000, l'amortissement est EUR 300 000 et la valeur net devient 0). 每年折旧的价值由法律规定。

dlyz

果子狸69 发表于 2013-5-30 20:53
我的理解是折旧。当一种资产被固定，每年都会折旧，房产也不例外。但法国的房产是连着土地一起买卖的。在 ...

你的解释是从会计的角度出发，清楚了。

我有疑问的地方是税务方面。
按你举的例子，比如10年后房子卖了，还是卖300 000。
而那时账目上房子价值200 000，折旧额100 000。
如何计算增值税呢？

果子狸69

dlyz 发表于 2013-5-30 21:21
你的解释是从会计的角度出发，清楚了。

我有疑问的地方是税务方面。

如果卖出价等于购入价，那么在税务计算上就没有增值，不用交税的。如果卖出价是400 000，而你根据法律规定折旧了100 000，那么税务增值仍然为零，也不用交增值税。在实际操作上，房产折旧并非线性函数，比如说房产购入后的第一个5年是不允许税务折旧的。具体的要查询相关的房产增值税法。

vivreladefense

果子狸69 发表于 2013-5-30 19:53
我的理解是折旧。当一种资产被固定，每年都会折旧，房产也不例外。但法国的房产是连着土地一起买卖的。在 ...

lmnp的amortissement不影响会计价值的吧

vivreladefense

dlyz 发表于 2013-5-30 20:21
你的解释是从会计的角度出发，清楚了。

我有疑问的地方是税务方面。

如果是sci的amortissement，在计算增值税时会把折旧计算在内。
但lnmp的amortissement不影响会计价值，卖出时仍然按卖出价-买入价-其他费用来计算增值税。
说实话，对于这点我也一直很困惑，其中的subtilite到底在哪儿，国家为什么允许lnmp折旧。

伶俜

vivreladefense 发表于 2013-5-31 10:55
lmnp的amortissement不影响会计价值的吧

好像是没有。之前我也问过这样的问题。SCI就会影响
不知道法律会不会改，，改了，，折旧的这帮人就都惨了，呵呵

vivreladefense

伶俜 发表于 2013-5-31 13:56
好像是没有。之前我也问过这样的问题。SCI就会影响
不知道法律会不会改，，改了，，折旧的这帮人就都惨了 ...

呵呵，你以为是中国政府啊。
即使要改，也不会追溯以往，肯定是某某年以后的折旧开始计入增值税。

伶俜

vivreladefense 发表于 2013-5-31 10:59
如果是sci的amortissement，在计算增值税时会把折旧计算在内。
但lnmp的amortissement不影响会计价值，卖 ...

所以，，很可能有一天会改，，这样如果30年折旧完，，房价值为0，，按原价卖出，，等于在原价上交增值税

估计把这么多年省下的税全交会去了

但是有一点，，reel和forfaitaire可以3年互转，，如果折旧3年，，然后转成forfaitaire交税，，就不继续折旧了，，也不知道税务局怎么想到。

反正只能看当下的税法计算，，以后的事儿，，谁能知道呢

伶俜

我是想来说，，LZ，，到哪儿能投2万多的房子，，月房租能到425€的
外省？自己租还是别人管？

在巴黎至少要投8万

果子狸69

伶俜 发表于 2013-5-31 15:00
我是想来说，，LZ，，到哪儿能投2万多的房子，，月房租能到425€的
外省？自己租还是别人管？

A Lyon, c'est un effet de date d'achat. La France a connu entre 1993 et 1998 une grande crise d'immobilier. Ce studio était acquis en fin 1998. Désolé de te répondre en français car au bureau le système Windows n'a pas de version en chinois.

伶俜

vivreladefense 发表于 2013-5-31 13:59
呵呵，你以为是中国政府啊。
即使要改，也不会追溯以往，肯定是某某年以后的折旧开始计入增值税。 ...

哪有那么多肯定的事儿，，法国就不会，，你也太天真了，，:-)

不过借你吉言，，什么时候要改，，改成forfait就行了

不过，，，，万事皆有可能啊

伶俜

果子狸69 发表于 2013-5-31 14:05
A Lyon, c'est un effet de date d'achat. La France a connu entre 1993 et 1998 une grande crise d'im ...

98年买的，，你混法国真久。。。
那还有啥抱怨的，，连本钱都赚会来了，，还想怎样啊
你现在卖也不是那个价儿了

vivreladefense

伶俜 发表于 2013-5-31 14:05
哪有那么多肯定的事儿，，法国就不会，，你也太天真了，，:-)

不过借你吉言，，什么时候要改，，改成for ...

这源于我对民主政府的最基本的信任