吐槽 : 买房出租，到底谁是赢家 ？

果子狸69

其实房东的选择就是要么交税，要么交利息。如果想不交税，只有亏损。亏损对房东有麻好处，暂时还看不出来。

idconfig

30年？ 不是五年以后卖的话就不用增值税了吗

果子狸69

idconfig 发表于 2013-5-5 21:17
30年？ 不是五年以后卖的话就不用增值税了吗

La plus-value brute est diminuée d’un abattement pour durée de détention fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG (8,2%), CRDS (0,5%), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 15,5 %.
La CSG n'est pas déductible de vos revenus.

http://www.impots.gouv.fr/portal ... mp;temNvlPopUp=true

idconfig

果子狸69 发表于 2013-5-5 21:25
La plus-value brute est diminuée d’un abattement pour durée de détention fixé à :
- 2 % pou ...

哦，没有研究过，是同事们讨论的时候说的，不过我老板去年离婚的时候卖的房子，没听他说交了什么增值税，他的房子是10年左右。跟房子是logement principal有没有关系，

果子狸69

idconfig 发表于 2013-5-5 21:45
哦，没有研究过，是同事们讨论的时候说的，不过我老板去年离婚的时候卖的房子，没听他说交了什么增值税， ...

logement principal 不用交增值税，但用于出租的房产一定要交的。

huihui008

但是你还有个稳定增值的房子在呀！

vivreladefense

不完全赞同。
在法国买房出租的确有很多税费，但也不能说当房东没意思。
假设年房租收入为买入价格（包括frais notaire）的4%，也就是说，20万欧元的房子，月租金hor charge propriétaires 为666欧（不算太高吧）
此类房子土地税大约在300-700（看城市，巴黎比较低，你如果是在里昂的话高点），我们取500吧，大约占0.25%
收入税大约是租金收入的13.5%（我们按照Micro BIC算，收入*0.9*0.5*0.33）
社会分摊金+CSG+CRDS大约是租金收入的7.75%（你说的15.5%是针对base，不是收入的全部，房租收入有50%的abattement）
这样算下来，大约占去年收益的0.88%
再加上必要的travaux占去年收益的1%（平均每年1000欧），也就是说每年的房租收益约为4%-0.88%-0.25%-1%=1.87%

接下来再看房产增值部分。这个取决于投资期内房市情况，鉴于房产投资一般属于长期投资，我们以15年作为参考，比较好的情况是15年大部分时间都在上涨（即1997年-2012年这段时期），年平均收益率在7%左右；比较差的情况是一买房，房价就开始下跌（即1991年-2005年这段时期），这15年的年均收益在4%左右。持有15年增值税大约是增值部分的40%，大约占去年收益的1.3%左右，也就是说，总的年收益为1.87+4%-1.3%=4.57%左右。
当然，这还是比较糟糕的一种情况（买入房子就跌，持有时间不长），而且也没有考虑房租上涨的情况，如果遇到正常情况，比如持有20年，或者没有一上来就遇到房价下跌，收益情况会更好。

古采尼

只能说，lz你太不会打理你的房子了，真的。

果子狸69

vivreladefense 发表于 2013-5-6 12:20
不完全赞同。
在法国买房出租的确有很多税费，但也不能说当房东没意思。
假设年房租收入为买入价格（包括fr ...

房子的增值只有在出卖的条件下才能入账，如果你不卖，房租的收益，按照你的算法，也只是 1,87% 而已。

果子狸69

古采尼 发表于 2013-5-6 13:33
只能说，lz你太不会打理你的房子了，真的。

真不知如何打理，想听听打理的方法。

vivreladefense

果子狸69 发表于 2013-5-6 16:35
房子的增值只有在出卖的条件下才能入账，如果你不卖，房租的收益，按照你的算法，也只是 1,87% 而已。 ...

按照这个逻辑，你买卖股票只考虑股息，不考虑股票增值部分？
投资房产当然要考虑房产增值部分，房产投资的收益本来就是来源于房租收入和房产增值两部分的总合呀。

果子狸69

vivreladefense 发表于 2013-5-6 19:38
按照这个逻辑，你买卖股票只考虑股息，不考虑股票增值部分？
投资房产当然要考虑房产增值部分，房产投资 ...

楼市的流动性与股市的流动性无法比较。而且，股票在那里放着不用管理，你只要决定卖还是不卖而已。而管理房产要花更多的精力，包括寻找房客，房子维修，等等。

vivreladefense

果子狸69 发表于 2013-5-6 20:44
楼市的流动性与股市的流动性无法比较。而且，股票在那里放着不用管理，你只要决定卖还是不卖而已。而管理 ...

晕，和流动性没有关系，我拿股票举例是为了说明你不考虑房产增值部分，仅考虑房租收入的逻辑是完全错误的。

古采尼

charges locatives 可以让房客来付，但 charges propriétaires 是要房东自己负担的 ==> 羊毛出在羊身上

然后要交社会负担，根据你的收入算。今年的 prélèvements sociaux 是你收入的 15,5%, 对我来说，又是差不多两个月的房租了 ==> 我一分不交，至少可以好多年

但卖房是要交增值税的 taxe sur les plus-values ==> 反过来想，这毕竟是增值部分交税啊，你是想你房子贬值不交税呢，还是想增值交税呢？

就这三点，你还需要做做功课。

balasko

古采尼 发表于 2013-5-6 13:33
只能说，lz你太不会打理你的房子了，真的。

我也想知道怎么打理，