买房还是租房?这是一个问题!

frankfu

楼主最近挺活跃的嘛。
从主帖来看，楼主对于一些概念并不是很清楚，有些想当然了。
买房合算还是租房合算并不绝对，说到底这是一个机会成本的问题。买房的收益来自于房产升值部分和省下的房租(在计算收益率时可将省下的房租近似算做房租收入)，机会成本来自首付和月供的投资收益。当然，如果银行的利率低于买房收益率时还能通过银行贷款放大收益率。
在一个成熟的市场，买房和租房的收益是接近的，买房略高于租房，因为买房承受了房价下跌和流动性风险。比如在法国，法国的年轻人并不急于买房很大一部分是这个原因，因为早买房和晚买房差别并不大(不要因为月供用来还贷款，房租付给房东就觉得一定是买房合算)

在中国，情况发生了变化，由于房价上涨速度远远超过了一般投资的回报率，使得买房收益率远大于其机会成本。当人们发现，等几年买房的后果，就是差价超过这几年不吃不喝的总收入，人人买房也就成了"理性"的选择了

当然，长期来看，这个决定最终是否真正理性取决于两点，一是这种超高的房产升值收益率是否可持续，房价是否有可能停止上涨甚至下跌。二是如果会下跌，我们有没有可能撑到房价下跌再买。
对于第一点我很不乐观。有人说，中国房产市场只会涨不会跌，对此我不敢苟同。这个世界上没有只涨不跌的市场，从无例外。中国房市的暴涨的原因有很多，包括土地财政，地区发展不平衡，贫富差距大，实业环境差等等，但根源还是在货币。一个市场能够不断上涨只有一种可能，那就是不断有资金进入，要么来源于其他市场(比如实业)，要么就是有新的货币被发行。无论哪一种情况，都不可能无止境发展下去，特别是后者，会带来严重的通胀(目前已经初见端倪)。

也许有人会强调刚需的作用，认为房产市场的上涨是因为人口多,需求多。我不这么认为，我觉得所谓的"刚需"并不是房价上涨的原因，而是结果，或者说起到一定的推动作用，但不是根本原因。房价的过度上涨使得人们不愿等待，情愿提前购买房子;所以更准确的说，刚需只是在透支未来的需求，让很多原本应该在未来买房的人提前买房，从而造成了暂时的供求失衡。


说到这里必须要谈谈房租问题，房租之于房子就如同股息之于股票。在股市中，如果一个股票股价暴涨，股息和企业盈利却始终很少，那么股价迟早会回落的。同样，如果一个市场房价飞涨，房租却涨不起来，那么说明一点，房子的实际消费需求很小，大部分需求来自投资需求。
当租售比长时间停留在过高的阶段时，一旦上涨预期消失，房价会突然下跌,回到应有的租售比。

也许有朋友会说，为什么一定要房价下跌，难道不能房租上涨么。理论上是可以的，但实际上房租受到了收入的直接限制(这一点和买房有本质区别)。在收入没有上涨的情况下，租金的上涨会减少租房的需求。只有两种可能租金才会上涨，一是普通老百姓收入增加(相对收入)，二就是严重的通货膨胀。前者的可能性目前来看几乎为零，后者则很可能发生，但这时由于生活必需品的普涨，实际上等于房价的变相下跌。

至于说我们有没有可能等到房价下跌，就见仁见智了，如果你觉得自己等得起，也不急着结婚，(比如5-10年)，也愿意冒这个险，那么换一笔外汇放在国外慢慢等吧。如果你是23，4岁的小伙子，过几年要结婚的,那还是老老实实刚需一把吧，谁叫你生在中国。

顺便以一个前建筑从业人员的角度说一下，大家讨论什么70年没太大意义，反正地不是你的，只有房子的产权，而中国的房子根本不可能撑70年。特别是90年代以后的房子，本来建筑质量就差，加上没有必要的维护，能撑40年就不错了(有兴趣大家比较一下法国90年代的房子和国内90年的房子)。到时候房子都没了，要产权干嘛。

yuuyuu

frankfu 发表于 2010-11-3 17:47
楼主最近挺活跃的嘛。
从主帖来看，楼主对于一些概念并不是很清楚，有些想当然了。
买房合算还是租房合算并 ...

因为最近很无聊,基本上脑子罢工,太长太有内涵的内容我看不懂,不过我的观念有一点,因为我是个喜欢住新房子的人,所以俺结婚的时候必须要有新房,然后即使以后房价下降,最近买房会亏,可是鉴于无论何时,无论何地,一套房子的价值再如何低,经济再如何崩溃,在卖房子后,得的钱还是够养活家人和救命的
房子质量是差,不过40年,还没法买第二套新房的人,毕竟也少...
从我自身的角度,我是那种有多少钱就花多少的,让我一周花1千欧挺容易,让我一个月花100欧也是能做到的,一切只在有没有必要,我很难存钱的,所以买房对我来说,也是一种毙银行利率高的储蓄方式,如果不买房,我基本就是有多少钱花多少钱的人...所以,任何时候,只要还有可能,买房对我来说都是必要的

yuuyuu

zhangzhanming 发表于 2010-11-3 22:16
就海外华人来说.
如果有闲钱. 会不会去中国炒房?
我看会的.

人民币可能迟早会升,但是我觉得30年内不可能大升,有些海外华人如果国内农村有人的,或者想回国养老送终的,可能会在国内买房,而现阶段,能在欧美国家买房的不买,反而回国买的....傻吧这是.....

yuuyuu

kekek 发表于 2010-11-3 06:42
我赞成一下楼主

首先呢，房租长得也很凶。对于大多数消费者，你买房房价就涨，你租房房租也涨。。我家附近 ...

小K,抓住,么~~~怎么会在这里碰见你涅~~~
基本上,你把我表达不清楚的那个关于买房和租房的价值差异说明白了...

yuuyuu

九霄云梦 发表于 2010-11-3 11:33
租房的事情是这样的
如果说你欠租，或者房东以某些原因让你搬家
你可以不用搭理他

去告状的房东是无聊滴,要我,肯定提前告诉他们,给他们足够时间找新房,租约到期后,如果他们还不离开,并且没有给我一个可以让我接受的明确的离开日期,我就直接找换锁公司,把那房子的锁换了,然后给门卫部分钱,让他们下班后陪着我看着他们收拾行李,离开搬走,如果一天搬不完,扣200块,不给钱我就不给钥匙他们开门,要是他们敢找开锁的,我就敢报警说他们入室抢劫!看我整不死他们

yuuyuu

zhangzhanming 发表于 2010-11-3 22:31
可是, 你看看这10年, 20 年, 中国房子涨的凶. 还是国外涨的凶?

在房地产猛涨的情况下. 还有人民币升值.  ...

如果人民币真的狠狠上扬,基本上中国的经济就完了,超级泡沫
而且中国的房子比外国涨的凶多了,在性价比根本没法比的前提下,在中国大笔投资房产,指望着人民币上升了才赚钱?可是即使人民币真的上升了,因为经济泡沫,外国游资开撤,这种私人的小额投资,亏大了,到时候不管是卖是租,都没什么效啊,不然为什么现在国内流行到欧洲买房

Gregory_Wang

frankfu 发表于 2010-11-3 17:47
楼主最近挺活跃的嘛。
从主帖来看，楼主对于一些概念并不是很清楚，有些想当然了。
买房合算还是租房合算并 ...

货币供应量导致了房地产涨价我这个结论应该相反
我觉得是房地产价格上升导致了货币"好像增发了好多"

曾经有某美国佬(我忘记什么名字了), 曾说中国m2增速远超gdp增速而不产生产品剧烈通胀, 是"中国货币之谜". 我们很容易把眼光放在了过多的流动性导致了符号价值贬值而产生了资产价格上涨. 但我不完全认同, 因为m2的增速不单单是货币增发量更要考虑货币流转速度和交易盈余 ,简单说就是银行存款的周转速度和增量.

假设我们想象固定资产价格的价格上涨需求推动, 而我们暂时不定义这个需求到底由什么因素构成. 交易频繁而且量大, 而且投资回报率居高不下. 这样也能构成m2增速剧增, 而不单单是货币超发. 这样的m2增速主要在于钱流动的速度,而非货币的定量因素. 某程度也能部分的解释为何中国为何m2剧增而没有引发恶性通胀.

关于中国房地产市场价格不停上涨, 我同意你的说法, 资金不断流入或新发货币. 我不否认新发货币的对于推动房地产价格的作用. 但我认为新发货币, 如我上面所说, 既是原因, 也是结果. (对了, 还要考虑庞大的贸易顺差).  相反, 资金不断流入才相对于新发货币是导致房地产价格上涨的主要因素. 除了实业流入房地产市场外, 我们似乎忽略了中国人民庞大银行存款, 也就是我们所说的准货币. 中国是一个奇怪的地方, 我们常说三座大山教育医疗房地产, 让我们的劳动换取的价值都长期处于准货币的模式.

需求(假设但不知道是什么)刺激了房地产价格向上趋势---------准货币(银行存款)流入房地产---------投机性抛售---------准货币量(个人存款)增加------投机需求和实际需求再次刺激价格上涨---------准货币再次入场---------再次投机性抛售---------准货币量增加
.....如此循环, 作为参数之一的准货币量, 以及资金流转速度暴升体现在M2数据上.

所有的分析都建立在某样东西刺激了实际需求在短期内的大量上升, 在短期内我们能找到的因素除了人口流动速度高于城市化速度, 或者恶劣的实业环境外, 我实在想不出什么了....

frankfu

zhangzhanming 发表于 2010-11-3 21:46
就算在法国巴黎.
这五年. 房价涨了30%.
而这10年过去, 愣是涨了 191%.

呵呵,没错,巴黎房价近10几年是涨了很多,可你记得10几年前是啥样子么?20年前巴黎的平均房价是4500,到1997年跌到谷底2500,随后才慢慢涨到现在.一般来说一个完整的房市周期需要20年的时间,拿近10年的数据是说明不了问题的.

另外，小巴黎的面积才100平方公里，还不到上海内环线区域面积的一半，像la defense,issy这种地方放在上海也就徐家汇的位置，考虑到巴黎的人口密度和上海没差很多，价格高点实属正常（其实也不算太高，5000-6000/平就能拿下了，这种地段在上海也要40000人民币一平了）。

而且全法国也就小巴黎的房子贵点，巴黎远郊乃至整个法国的房价都很低，不像中国，真的是连三线城市都在涨。

frankfu

yuuyuu 发表于 2010-11-3 22:24
因为最近很无聊,基本上脑子罢工,太长太有内涵的内容我看不懂,不过我的观念有一点,因为我是个喜欢住新房子 ...

无语中......费了半天码的字你也没什么兴趣看，呵呵。
看来你真的是一点数字概念也没有的小女生啊。
这么算吧，你花了300万买了套房子，其中首付100万，贷款200万，利息7%，月供14000。过了3年，出现了两种情况：
一种是房价没涨，但利息涨到10%了（通货膨胀了），月供变成18000，你还不起贷款了，你怎么办？
一种是房价跌了，300万的房子只值200万了，可你还剩下190万的贷款没还，你怎么办？

frankfu

zhangzhanming 发表于 2010-11-3 22:31
可是, 你看看这10年, 20 年, 中国房子涨的凶. 还是国外涨的凶?

在房地产猛涨的情况下. 还有人民币升值.  ...

中国的出口企业利润才多少？不需要狠狠上扬，上涨个5%，中国经济就崩溃了。
而且，为啥房地产猛涨的情况下. 人民币就要升值？这是啥逻辑？