面对金融危机，你当如何应对（讨论）

mayunlong

原帖由 frankfu 于 2008-7-28 15:46 发表


是这样的，100万人民币直接换成欧元是属于最基本的保值方法，而我说的方法是在这个基础上获得相当利润的手法（当然，可行性还有待论证）
假设我有100万人民币，我兑换成10万欧元，存成一年定期，然后用该定期存单进行质押贷款，贷款 ...

哦，是这样子，谢谢！你觉得做一个人民币汇率的看跌期权怎么样？

frankfu

看跌期权因为牵涉到时间价值，在目前不清楚人民币贬值拐点在何处的情况下，风险比较大。

动感幼稚园

我想问一下，  一般家庭来说， 有一套房产，    但因为按揭有贷款（假定为40w吧）

那在金融危机中应该是获益方吧？  （货币贬值， 贷款也就缩水了）

[ 本帖最后由 frankfu 于 2008-7-29 23:25 编辑 ]

xpx

原帖由 动感幼稚园 于 2008-7-29 19:05 发表
我想问一下，  一般家庭来说， 有一套房产，    但因为按揭有贷款（假定为40w吧）

那在金融危机中应该是获益方吧？  （货币贬值， 贷款也就缩水了） ...

露怯了吧,

银行不会傻到让贷款缩水的. 国外很多, 特别是subprime类别的住房贷款都是前2年固定利率,其后利率浮动, 一旦信用市场有问题,利率会大幅攀升. 导致房产加速贬值, 但是你欠银行的钱从名义角度而言,则是越来越多的.

如果你有幸拿到固定利率的贷款, 而这个利率相对又不是很高, 那么银行就自认倒霉了.

[ 本帖最后由 xpx 于 2008-7-29 19:39 编辑 ]

动感幼稚园

假如不是住房呢？ 是闲置商铺？

商铺相对住宅来说， 价格要稳定些吧。

当然，房价下跌， 损失大的也是那些已经买了房却还有一大屁股债的人

[ 本帖最后由 动感幼稚园 于 2008-7-29 19:49 编辑 ]

xpx

无论是何种资产,都需要折现计算价值. 折现率将使用一个能反映该种资产风险程度的收益率, 也就是我们常说的机会成本.
这个收益率=无风险利率+风险升水.

我们一般使用美国国债收益率作为无风险利率, 但在大银行的模型里, 似乎是使用国债互换利率作为无风险利率的, 不过这个对于我们这里的讨论没有影响. 假设无风险利率现在是5%, 商铺的风险升水是6% ,那么商铺的折现率, 或者说机会成本就是11%, 也就是说,在这种情况下, 你商铺收益率要超过11%才是合算的.

因此无风险利率的上升会抬高机会成本,同样, 风险升水的上升也会抬高机会成本. 在信用危机的年代, 虽然大批资金涌向国债会压低无风险利率, 但风险厌恶大幅上升会拉高风险升水, 远超过无风险利率下降的幅度. 这样, 投资的机会成本就上升了. 而且商铺是个不动产, 一般还要算个流动性升水. 在现金为王的时代, 这个流动性升水显然也是不能忽视的, 因此投资商铺的机会成本就会有一个大幅度的上升, 这样折现计算,你商铺的价值就会下降很多了.

市场中交易基本都根据折现方法,抵押也是一样. 当你的资产能够抵押的现金远少于过去时, 你的资产实际是大幅度贬值了.

frankfu

原帖由 动感幼稚园 于 2008-7-29 19:05 发表
我想问一下，  一般家庭来说， 有一套房产，    但因为按揭有贷款（假定为40w吧）

那在金融危机中应该是获益方吧？  （货币贬值， 贷款也就缩水了） ...

你所说的受益方的情况必须满足两个条件
首先，你必须要有全款买房的资金。假设我要买一套100万的房子，同时我也有100万人民币。那我就首付30%，即30万元，贷款70万元。同时将自己剩下的70万元兑换成7万欧元。等到人民币迅速贬值（伴随恶性通胀），人民币欧元汇率从1：10变成1：15，利率从7%上涨到25%，随即将约5万欧元兑换成人民币，提前全部还款（包括利息，但由于利息上涨后马上还款，所以高利息对还款没什么影响），这样除了一套房子外，盈利2万欧元，近30万人民币。

其次，恶性通胀后，需要尽快将房子脱手，并换成硬通货。因为通常来说，恶性通胀初期，房价会随着通胀率的上升而上升，但随着生活必需品的供不应求，房子的需求会急速下降并导致房价急剧下跌。到那个时候再想卖房子，就有些得不偿失了。

如果你无法满足第一个条件，就会出现xpx网友提到的，由于利息飞涨，又没有足够的钱还款，导致利息负担沉重。同时，随着房价下跌，资产缩水，无论怎么看都不可能是受益方。

另外，第二个条件较难满足，因为一旦中国出现恶性通胀，国家必然会控制黄金，外汇等硬通货的流通和兑换。

动感幼稚园

懂了，  前几天还在和我哥谈这个问题，  现在国内的年轻人经济压力非常大啊

frankfu

的确很大，但我看战法上很多朋友都是单身，而且有些家境还不错，在国内未必感受得到这种压力

动感幼稚园

我举个例吧
我表哥，    职业是媒体策划人， 看似不错， 而且经常和大明星打交道，   但工资不足2000元

  父母为其付了房子的首付，  自己背上30多万的债，  每月还1000多的月供。  才26岁， 就长白头发了， 还不是少数。

要是金融危机来了，  也只有去跳楼了

frankfu

呵呵，2000？
我大部分的同学月薪都超过1万了，除了几个上海同学家里条件好的，早就买了房子的，其与压力都相当大，特别是有了孩子以后。

xpx

也不能这样说了，上海房价太贵，所以名义工资一万，一旦买了房，相对购买力并不是很高，相反，2000元如果在中小城市，只要不背贷款，还是可以活得很滋润的。

xpx

原帖由 动感幼稚园 于 2008-7-30 00:19 发表
我举个例吧
我表哥，    职业是媒体策划人， 看似不错， 而且经常和大明星打交道，   但工资不足2000元

  父母为其付了房子的首付，  自己背上30多万的债，  每月还1000多的月供。  才26岁， 就长白头发了， 还不是少数。 ...

每月还款支出已经占到可支配收入的50%，大概要还上30年吧，真是生不如死的生活，每天起床就想着一半收入要还给银行，哎。其实买房还是要量力而行。