工薪族，你有买房打算吗？

aller2001

看法国今后的走势 10年8保险哈

原帖由 魍魉姬 于 6/9/2008 18:38 发表

暂时木有．．．
不过想拿１０年．目的很简单．可以去办很多会员卡（现在很多商场会员卡都歧视俺们这些拿一年的人，５５５５５５５５５～）
不想法籍了最根本的原因是讨厌一旦回去玩需要去看大使馆的晚娘面孔签证． ...

aller2001

法国ZONG TONG最多两届 10年
小萨已经当了一年总 统了
所以10年后应该不是他了

aller2001

APANG真热心

原帖由 apang 于 15/8/2008 08:32 发表
行啊， 什么时候你还需要继续买房， 我可以帮你参观

算帐说实话，超过三位数就不行了rf_005_:

aller2001

冷热水虽然在CHARGE里当有COMPTEUR年底多退少补

原帖由 古采尼 于 16/8/2008 19:08 发表


app要注意不要买那种热水暖气什么都含在Charge里面的，这种很不合算，反正觉得大家平分，人都死命用的。

另外13区高楼里CHARGE还不是一般的高。 ...

aller2001

附带网吧

原帖由 古采尼 于 16/8/2008 20:22 发表



发现你巨有经济头脑。干脆我在家安个桑拿搞搞按摩算了。

另外FREE可以免费拨打中国座机，乖乖，真的要考虑好好利用资源。

apang

原帖由 aller2001 于 2008-9-6 23:16 发表
法国ZONG TONG最多两届 10年
小萨已经当了一年总 统了
所以10年后应该不是他了

看他这届完了也该下台了

apang

还是南方好， 暖气很少用

[ 本帖最后由 apang 于 2008-9-7 00:10 编辑 ]

aller2001

就怕四年后 时无英雄 又让竖子横行五年

原帖由 apang 于 7/9/2008 00:06 发表


看他这届完了也该下台了

aller2001

同意以下观点

原帖由 Dillon 于 17/8/2008 18:11 发表



不是这么算的，对于买旧房，0利息的部分永远是放在最后划算。www.revefrance.com

买旧房的时候，100%房款一次性付给原房东，其中有Apport Personnel部分，有0%部分，有银行贷款部分。剩下的就是新房东和银行之间的关系。
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如果4万的0%最先还，假设3年后还清。这3年的银行贷款部分还是一直利滚利的计算着。如果5年的时候一次还清，银行的贷款部分已经利滚利了5年，不是2年，因此4万的0%不相当于apport.

如果4万0%最后还，这4万到的价值不仅仅相当于apport. 因为除了客观上需要少贷款4万，这4万实际上还有赚。赚的部分相当于4万贮蓄15年后利滚利的利息加上4万欧元通货膨胀赚到的部分。
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如果4万0%中间还（比如lissage），实际相当于介于上两种情况之间，其上下两个极限正式上面两种情况，效益极限闭区间内单调下降。

但是如果满期房的新房，房款不是一次付清给建筑商，而是分期到位的。这个时候，情况才是不一样的。
一般来说，如果4万0%先启用，而银行的贷款滞后分期debloqué，如果0%部分先还，应该可以看作0%部分相当于Apport.www.revefrance.com
但是如果4万0%部分最先启用，而最后还，实际是最优化的方式，相当于于不仅少贷款4万，赚了15年后的4万的利滚利部分加上4万欧元通货通货赚的部分，而且还推迟了N个月的银行贷款部分利息开始利滚利的时间，客观上减少了银行贷款部分的还款利息，推迟的这N个月是由买的房子的Deblockage的Schedule决定的。www.revefrance.com
但是期房的投资回报率的计算又没这么简单，因为开始还款了，但是房子实际上还没有拿到还没有产生效益，因此到底期房还是现房这两种情况那个更加合适，实际上不能这么简单的比较

嗬嗬, 你这个我以前就研究过了, 先说一个常识, 每月还款额 在贷款初期 = 本金+利息
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如果你仔细研究一下tableux d'amortissement, 你就会发现, 对于每个月固定的还款额度, 你的月还款中的本金额度呈每月递增趋势, 而你每月偿还的利息部分则每月递减, 说个具体的数字例子, 如果你每月还1000欧, 第一个月你还的1000欧里面 999欧是利息, 1欧是本金, 第二个月就是 998欧 利息 + 2 欧本金,
依此类推, 每个月你的本金和利息呈此长彼消的趋势, 到贷款的最后几个échéance, 可能你的利息早已经还清，只剩下本金。
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按照上面这个假设的算法，第一年12个échéance, 你一共出了12000欧,其中  才 78欧本金, 11922欧利息,  第二年,第三年也一样,都是利息占了你还款总额的大部分,
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下面的道理就很简单了，银行之所以选择这样的分配方式，就是尽量减少你提前还款时候，他的利息损失。

因为很清楚，利息的大头已经在你贷款最早的几个échéance里还掉了，极端的例子就是到最后几个échéance, 你利息都还清了，只剩本金，这个时候你提前还款根本没大意义，就是剩了几个月的保险，而你这个时候提前还款银行还可以偷笑，因为你提前帮他们回笼资金了。
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所以对于15年的贷款,本来利息就不多， 除非是在前3年之内提前还款, 你还可以少缴很多利息, 五年之后再打算提前还款, 就只能说还不如把钱留着去办别的事情。www.revefrance.com

回过头跟你说0%放在最后还的事情，其实我前面的帖子已经说到点子上了,你还没理解.

如果你把0%分摊到每个月，很显然导致你15年的普通贷款偿还时间延长，因为你每个月就还那么多钱，分出钱来还0%，还普通的就少了，

这样把你的普通贷拖到17年还，还要多还两年利息， 然后银行再把你这两年的利息amortisser到每个月，等于你每个月还的利息更多，本金更少，
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提前还款对0%没影响,反正没利息,顶多少给一点保险, 但是你却间接的增加了普通贷款的coût ce qui est inégligeable.

[ 本帖最后由 aller2001 于 2008-9-7 00:56 编辑 ]

aller2001

没看懂LISSAGE什么意思

原帖由 smithgogo 于 17/8/2008 19:25 发表
我觉得你的计算有点简单化了，既然想算算看看，我觉得lissage应该这么计算：www.revefrance.com

1，独立计算计算两个credit的月付，拿LP的例子，40000欧0利率贷款，还款期限6年，月付就是555，56欧。160000，5%，20年还清，保险暂时不计算，那么月付就是1056欧。也就是说，如果没有lissage的话，前6年每个月还1611，56欧，从第七年开始，每个月还1056欧。也就是说，在你买房的时候，你的工资必须是1611，56欧的3倍，也就是4834，68欧。
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2，然后我们计算lissage的月付情况：www.revefrance.com

Définition des échéances à lisser
1° palier	Nombre :	72
	Montant :	1 611,56 €
2° palier	Nombre :	168
	Montant :	1 056,00 €
Caractéristiques du lissage www.revefrance.com
Taux :		5,000 %
Montant emprunté :		200 000,00 €
Nombre d'échéances :		240

Résultat du Lissage www.revefrance.com
Palier	Durée	Nombre d'échéances	Montant échéance
1	6 ans	72	992,01 €
2	14 ans	168	1 547,57 €
Total	20 ans	240	331 416,48 €

就是说，通过lissage，前6年每个月还992，01欧，然后每个月还1547,57欧。这样就看出了lissage的第一个好处，就是对收入在月付3倍附近的人来说，lissage可以允许在同样0%的贷款金额的情况下，多贷到一些商业贷款，因为第七年开始，月付1547，57欧，3倍就是4642,71，比前面算的4834，68低一些。但代价也是有的，因为仔细算一下本息合计，lissage以后，要比没有lissage多还将近20000欧的利息。

aller2001

愣是想知道什么叫LISSAGE？？？

原帖由 Dillon 于 17/8/2008 19:40 发表


不大好这么计算吧，你也说了：“突然发现有一个未知前提条件，，这两种情况每月还款的数量不一样”。X,Y,加上这个未知前提条件，还有很多其他变量，都是变量，变量多于条件，有无穷多解，不是糊涂账吗。www.revefrance.com
X>Y-4。。。无解就用不等式（更严格的说是各自区间连续的分段函数），这个。。。

lissage 6年也好，3年也好，15年也好，要看清lissage的本质，就是介于前置全部还清和后置全部还清两个特殊情况之间的中间情况，这是一个在固定区间的单调函数，分析要比较这两个极限情况最简单。

按照你的例子，6年提前还清。
如何计算？最重要的是简化。www.revefrance.com
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为了简化，假设4万0%贷款正好要单独还6年，就是说如果先还0%部分，到了6年要提前还贷款的时候，银行贷款部分还1分没还呢。

为了进一步简化，假设银行部分也是要正好6年单独还清，也就是说如果第六年要准备提前还款的时候，如果要后还0%部分，实际上银行贷款刚好还完，只需要提前还4万0%部分就可以了。
这个简化是可行的，是因为银行用金字塔的方式让提前还款不划算，因此对于用户来说，提前还款的最优极限就是希望提前还款的时候恰好都还清了不需要提前还款了。www.revefrance.com
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简化之后看这个例子：
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1。如果4万0%贷款你是要最先还清的，到了第6年的时候，0%全部还清，你要还的是全部的银行贷款和其6年的利滚利部分。
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2。如果4万0%贷款你是要最后还清的，到了第6年的时候，银行贷款全部还清，你要还的是4万的0%部分。
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乍一看似乎一目了然，如同你说的：

第一个相当于你除了银行贷款本金+4万，还了银行贷款的6年的利息。
第二个相当于你除了混行贷款本金+4万，还了银行贷款的不到6年的利息，因为银行贷款的本金在6年内陆续还了一部分，因此利息自然少了一些。www.revefrance.com

但是实际不是这样的，错误是因为完全从自己角度考虑问题，而把贷款的coute假设成一样的了。正确的应该从银行角度考虑问题。实际上：
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第一个相当于银行按照12年期（是12年不是11.5年或6年，因为如果不是期房就要一次付清原房东，银行部分的贷款是从最初开始计算利息的，不管你什么时候开始还）贷款给你贷款16万，而到了第6年的时候你要求提前还清贷款，银行是不能便宜了你的，用金字塔的方式又多黑了你一道，虽然让你实际的coute低于16万贷款12年贷款要付的全部利息，但是要要高于一开始就要求贷款16万6年的所有利息。Coute是16万贷款12年利息中的前6年的利息，加上金字塔游戏规则中多被黑的部分。
第二个相当于银行按照6年期贷款给你贷款16万，你全部按期还清，coute是16万贷款6年的利息。
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所以这个计算中最关键的不是到提前贷款的时候你到底还了多少本金，而是这个贷款本身的年限是算了6年还是12年。如果0%的4万最后还，实际上相当于减少了贷款年限（比如这个例子中从12年减到了6年）。www.revefrance.com
最简单的解释是：
从银行角度考虑，银行制定的游戏规则是，按照coute从高到低的顺序，12年贷款12年还清 〉12年贷款6年提前还清 〉6年贷款6年还清。因此对于银行来说重要的只是贷款金额和贷款年限，Apport也好，0%也好，对于银行的影响只有对贷款金额和贷款年限的影响。而提前还款只是银行允许你用Y年的代价在第X年还清本应该在第Z年还清的东西，重要的是X<Y<Z的游戏规则。对于贷款者来说首要的是追求X（贷款年限）的最小化，不成才能退而求其次追求Y（提前还款年限）的最小化。www.revefrance.com

希望表达得足够清楚了。www.revefrance.com
另外，全是为了算着好玩，我0%，1%什么的通通拿不着

Dillon

原帖由 aller2001 于 2008-9-7 01:18 发表
没看懂LISSAGE什么意思

不可能看不懂啊，是不是太困了？
建议睡完觉回来，大早上的已清醒的头脑重新再看。

Dillon

原帖由 aller2001 于 2008-9-7 01:23 发表
愣是想知道什么叫LISSAGE？？？

不是给了解释了吗，是“一个在固定区间的单调函数”。

古采尼

原帖由 aller2001 于 2008-9-6 22:45 发表
冷热水虽然在CHARGE里当有COMPTEUR年底多退少补

我怎么从来没退也没补过？听说是有一个COMTEUR，可是我从来不看。