在有PTZ的情况下注意贷款陷阱

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vivreladefense 发表于 2015-10-5 11:40
我觉得如果不考虑PTZ，仅银行利率部分，如果12年贷款是50%，20年贷款是50%的话，实际利率大约在1.91左右 ...

你算的就是银行贷款的部分的平均taux,是没有ptz的情况下的
但是如果有ptz，实际上是改变了银行贷款的每个月的还款金额，就是说前几年每月还的少，后面每月还的多，才造成了多于2的情况

我用的是银行显示的利息总和贷款金额，应该是不会算错的

vivreladefense

边界线 发表于 2015-10-5 14:33
对利息额加总

我直觉觉得你的算法是错的，不同时间点的利息是不能相加的，相加了也没有实际意义，通过相加得到的总额计算出来的利息更是没有意义的。
正确的计算方法应该是计算出每个月的现金流，如果有多笔不同贷款期的贷款，就分别加总每个月的还款额，以12年和20年两笔贷款为例，前144个月，每个月现金流是两笔月供之和，后面的96个月是一笔贷款的月供，然后计算内部收益率（IRR，可以用excel计算），从而算出两笔贷款总的实际利率。
然后你会发现，一笔1.7%利率的贷款和一笔2.05%的贷款，两者无论是什么比例，实际利率总是介于1.7%到2.05之间的，而不可能出现你说的2.2%的情况

vivreladefense

边界线 发表于 2015-10-5 14:39
你算的就是银行贷款的部分的平均taux,是没有ptz的情况下的
但是如果有ptz，实际上是改变了银行贷款的每 ...

前几年少还，后几年多还不必然导致利率上升，举个例子，贷款6万5，借5年，每年还1.387万和前三年还1万，后两年还2万，利率是一样的。

vivreladefense

边界线 发表于 2015-10-5 14:39
你算的就是银行贷款的部分的平均taux,是没有ptz的情况下的
但是如果有ptz，实际上是改变了银行贷款的每 ...

我算的不是平均taux，甚至也不是按照两笔贷款的比例简单的加权平均两笔贷款的利率，而是考虑的12年和20年两笔贷款的时间差计算的实际利率。用这种方法，有没有ptz其实没有区别，仅仅是另外加一个ptz的贷款，或者把上面那个例子中12年的贷款换成ptz来考虑而已。

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vivreladefense 发表于 2015-10-5 14:46
我直觉觉得你的算法是错的，不同时间点的利息是不能相加的，相加了也没有实际意义，通过相加得到的总额计 ...

没有ptz的情况下，利息总和贷款金额能推算出taux吧
有ptz的情况下，我同样是用银行贷款部分的总和，和贷款总额，一样的公式，推算出来的taux就是2，2
这个就是和银行贷款每个月的还款金额不一样有关
比如说我ptz还款年限是大于12年的，我只计算那个12年1,7的贷款时所有金额都没有问题，taux也对。当我计算那个大于PTZ还款年限的20年的贷款时，数字就对不上了，我马上打电话给CE的人，对方就是跟我这么解释的，由于PTZ的部分，才是这个结果。 于是我又算了邮局的贷款，果然也是taux不对。所以我才说大家要小心计算正确的taux，不要想当然。

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vivreladefense 发表于 2015-10-5 15:03
前几年少还，后几年多还不必然导致利率上升，举个例子，贷款6万5，借5年，每年还1.387万和前三年还1万， ...

连银行都证实了我的说法啊，2个银行都证实了，不可能2个银行都骗我吧

vivreladefense

边界线 发表于 2015-10-5 15:08
没有ptz的情况下，利息总和贷款金额能推算出taux吧
有ptz的情况下，我同样是用银行贷款部分的总和，和贷 ...

仅仅知道利息总和和贷款金额是没办法推算taux的，必须要知道利息在贷款年限里的分布情况。
如果方便的话你可以吧tableau d'amortissement贴出来看看，算一下到底是哪里错了。
至于银行方面和你证实，我不敢确定，不过我对banque detail里面conseil的水平表示呵呵

metamorf

银行给的taux是有利息的那部分贷款的taux。PTZ虽然是无息的，但要付保险的，如果算到总的taux里，会增加百分之零点几。我的理解就是这样的。LZ的帖子我没看懂

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vivreladefense 发表于 2015-10-5 15:23
仅仅知道利息总和和贷款金额是没办法推算taux的，必须要知道利息在贷款年限里的分布情况。
如果方便的话 ...

有利息总和，贷款金额，年限，有这3样就可以推算taux了，不然各种simulation 是怎么做的?

vivreladefense

边界线 发表于 2015-10-5 16:30
有利息总和，贷款金额，年限，有这3样就可以推算taux了，不然各种simulation 是怎么做的? ...

simulation一般需要贷款年限，总金额，利率，月供，四者有三可算另一个。
但其中没有利息和，如果是固定利率且Remboursement à capital constant时，可以通过利息和推算月供从而推出利率，但如果不是这种情况，比如贷款是Prêt à paliers时（比如你碰到的这种情况，即多个不同利率不同期限的贷款在一块时包括ptz的情况），光知道利息和没有用，必须要知道每个贷款的时间，利率才能推算出总利率。

利息和的问题在于，仅仅是简单的算术总和却忽略了时间价值，前十年1000的利息+后10年1000的利息 同前十年5000利息+后10年15000的利息虽然都是20000的利息和，但代表的意义完全不同。

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metamorf 发表于 2015-10-5 16:02
银行给的taux是有利息的那部分贷款的taux。PTZ虽然是无息的，但要付保险的，如果算到总的taux里，会增加百 ...

我的观点很简单，一样的贷款金额，一样的还款年限，一样的taux,  有没有ptz,  利息是不一样的，换种说法，纸张上的taux,不是真正的taux

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vivreladefense 发表于 2015-10-5 17:19
simulation一般需要贷款年限，总金额，利率，月供，四者有三可算另一个。
但其中没有利息和，如果是固定 ...

我这样说吧，你要贷款100k，20年，利率2， 你的利息总额是21411， 但是如果你要贷款160k, 其中，60k ptz,16 年，100k，20年，还是2的利率，会发现总利息不止21411欧了，换言之，真正的利率不止2了，这个就是我从我的simulation 观察到的现象。
讲的就是ptz 的存在，由于100k部分的月供如果16年前和16年后不一样会产生的后果。如果你说我这样的结果不对，一定都是21411，那我就应该要去骂所有的银行针对我了

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jiujie 发表于 2015-10-5 18:36
如果ptz部分比银行贷款部分时间还长呢

那就不影响，没有问题