投资出租房，小巴黎，划算不？？？房东讨论帖！

dicomfrance

25年你能保证房子年年都那么容易的出租吗？

大家真的对房产市场就那么乐观吗？看看immoneuf，只要你能想出的城市的名字输进去，都会找到一大片programmes来，大巴黎地区每年新增住房7万套，随着大巴黎交通计划的逐步实施，地铁，快线线路的增加，我感觉以后巴黎的住房就不会那么紧张了。

观察体验思考

dlyz 发表于 2015-7-7 13:41
你是说需要额外加入人工和劳动？

比如家庭旅馆之类的，但是黑着干？

不是不是，一切要尊纪守法，牺牲自己的个人家庭生活，自己住过2年的房子，买卖是没有增值税的，就看你如何买，如何改，如何卖了，，，

motozero

dlyz 发表于 2015-7-7 11:48
也许我的比喻不很恰当，
但不知道怎么说能让你通俗易懂些。

炒房时代的房子 不叫短线投资吗？多少人是2-3年就出手了？
至少我认为不应该贷款去买一套25年才属于你的房子。
如果你有闲钱全款买房那这是投资 亏和赚都可以，贷款25年算什么呢只要碰到一次危机就完蛋了
难道不是这个道理吗
我也说了，是刚需要买房 我是赞成的。
此外现在法国是倒退的，房产已经不是2000年那时侯的房产的。你真的可以说不需要考虑金融危机这些吗？
或许说来就来了呢

motozero

vivreladefense 发表于 2015-7-7 12:16
房产投资期少于10年基本就是在给国家和银行打工。除非碰到像97-07年法国房市那种情况，否则光是交易成本 ...

法国的房产收税我不了解。我是站在不贷款投资的立场说的，拿闲钱投资才是硬道理。现在讨论的问题就是有些人觉得这样买房是空手套白朗的。

beatrixfifi

dlyz 发表于 2015-7-7 12:57
第一次做投资贷款，银行就如此信任你，你一定是万里挑一的好客户，
不然，就是那个Conseiller脑袋进水了 ...

不过我问银行的时候，提的问题是：我的自住房5，6年后可能面积不够住了，想换大的，那我现住的想出租，新买的房子要再贷一点款，你们怎么个算法？得到的答案就是我上面说的。
是不是我这个情况其实也不是纯的投资贷款？

little_slender

motozero 发表于 2015-7-7 08:54
贷款做长线投资的到头来都会输的很惨。如果是刚需那就买没办法的，想着25年后赚套房，那基本上是无法实现 ...

为啥无法实现？你是说25年后小巴黎这套房一文不值？

vivreladefense

motozero 发表于 2015-7-7 13:23
法国的房产收税我不了解。我是站在不贷款投资的立场说的，拿闲钱投资才是硬道理。现在讨论的问题就是有些 ...

拿闲钱投资和贷不贷款完全没关系。不贷款投资房产我只能呵呵了。
在一个成熟的房地产市场（比如欧美），大部分情况下房产的升值幅度和速度并没有那么大。
以法国为例，50年到现在最大的一次房产泡沫是1984年到1990年，巴黎房价年平年均升值12%，6年房价翻了个倍，但即使是这样，如果短期持有个2-3年，扣除交易成本和持有成本（尤其是还要考虑房产增值税），利润很有限，和中国那种几年房价翻几番的情况不可同日而语（当然，那种更不健康，但不在讨论范围之内）。

当然在这种情况下通过贷款的确可以短期持有并赚钱（美国次贷危机爆发前就是有大量的人这么干）。但这种情况风险极大，要知道对于大多数人来说，不可能在84年进场，而是像现在的散户买A股一样，大都是89-90年进场，而从91年年初开始房价一路下跌，到97年几乎跌倒了84年的价格水平，如果投资者立足于短期投资，很容易亏损。

相反，如果立足于长期投资，即使运气不好遇到这种房市危机，但因为掌控好了流动性风险，也可以通过房产出租获得基本的房租收入，并且有足够的时间等待房产价值的回升。事实上，巴黎房价从97年开始，只用了几年时间就回到了91年的水平。如果是立足于20年投资期的投资策略，即使是91年入场，算上房租也能保证5-6的投资收益，如果算上银行贷款的放大作用，会更高。

需要指出的是，我并不是否认金融或经济危机对房价的影响，而是要强调，对于金融危机或经济危机，房市的短期投资策略比长期投资策略风险大得多。

motozero

vivreladefense 发表于 2015-7-7 14:13
拿闲钱投资和贷不贷款完全没关系。不贷款投资房产我只能呵呵了。
在一个成熟的房地产市场（比如欧美）， ...

这个帖子的前提是房租还贷款。那租不出去或者租金不够还贷了怎么办。我的观点是法国房价现在在高点，但是欧洲经济在倒退，这种情况下长期投资还能避险吗？

vivreladefense

beatrixfifi 发表于 2015-7-7 13:29
不过我问银行的时候，提的问题是：我的自住房5，6年后可能面积不够住了，想换大的，那我现住的想出租，新 ...

很多银行并不支持这种计算方法，即使有些conseil觉得可以，审贷中心那里也未必过得了。
一般来说conseil总是把门槛尽可能放低，因为贷出款有利于他的业绩
而审贷部门倾向于严格，因为万一还贷出现问题，对他们的考核有影响。
所以不同的时期松紧的标准未必相同。目前因为利率低，银行其实对于贷款风险是更为防范的

vivreladefense

motozero 发表于 2015-7-7 14:29
这个帖子的前提是房租还贷款。那租不出去或者租金不够还贷了怎么办。我的观点是法国房价现在在高点，但是 ...

我曾多次写过分析文章，认为目前法国房市正处于高点，这点我想我们之间可能没啥分歧。不过目前房价是否在高点与我们的讨论没啥关系，我们讨论的是房产投资应该立足于长线还是立足于短线，而不是该不该投资法国房产。事实上，如果目前房价在高点，就更不应该立足于短线。
短线投资的现金流策略和长线投资的现金流策略是完全不同，短线投资讲究的是周转快，所以在牛市中期尚可实行，但仍有其他条件，一方面升值够大，扣除交易成本仍然有足够的利润，毕竟在法国房产投资交易费用太高，接近10%，更重要的是另一方面，房产本身流动性要好，出手速度要足够快。而现在，巴黎一套房子出手平均要90天，比前两年慢了近一倍，而且价格微降，短期策略肯定是行不通的。

关于欧洲经济倒退的问题，我倒是持不同意见。对于欧洲经济疲软对于短期房价（10年内）的确会有影响我倒是没有异议，但这更多是基于经济周期角度。而对于巴黎地区尤其是小巴黎的房价，这种影响会更小些。

lilo123

果子狸69 发表于 2015-7-5 16:44
学习，考试，就业。

关键这边能全额贷款买房的，应该已经过了‘学习，考试，就业’这些阶段了吧。。。

lantianbaiyun

little_slender 发表于 2015-7-5 13:04
90%贷款吧。刚工作，没什么钱。出个公证费和首付差不多了。总房价也就18万左右吧。
小巴黎租出去是不难 ...

手里有两万欧的话18万欧的房子得百分100贷款吧，notaire费都要1万5的。百分百贷款不好批得。

lantianbaiyun

4万欧和2万欧玩的投资级别可是不一样的哦，可以为40万欧的房子首付。讨论的两个概念。

果子狸69

如果房租收入真能全部覆盖投资的支出，那买一套房，10套房，100套房都不会影响还贷能力的。这么简单的一笔帐，难道银行不会算 ？如果银行只许贷一套房的贷款，就说明房租收入不可能全部覆盖相应的支出了，银行不傻。

little_slender

lantianbaiyun 发表于 2015-7-9 10:29
4万欧和2万欧玩的投资级别可是不一样的哦，可以为40万欧的房子首付。讨论的两个概念。 ...

40万房子没这个贷款能力啊，也要看工资的啊