投资出租房，小巴黎，划算不？？？房东讨论帖！

zhaorushan

问题是，一平米7200欧元的房子小巴黎，你要先找到，好区没这价，坏区不愿去

vivreladefense

motozero 发表于 2015-7-7 13:23
法国的房产收税我不了解。我是站在不贷款投资的立场说的，拿闲钱投资才是硬道理。现在讨论的问题就是有些 ...

拿闲钱投资和贷不贷款完全没关系。不贷款投资房产我只能呵呵了。
在一个成熟的房地产市场（比如欧美），大部分情况下房产的升值幅度和速度并没有那么大。
以法国为例，50年到现在最大的一次房产泡沫是1984年到1990年，巴黎房价年平年均升值12%，6年房价翻了个倍，但即使是这样，如果短期持有个2-3年，扣除交易成本和持有成本（尤其是还要考虑房产增值税），利润很有限，和中国那种几年房价翻几番的情况不可同日而语（当然，那种更不健康，但不在讨论范围之内）。

当然在这种情况下通过贷款的确可以短期持有并赚钱（美国次贷危机爆发前就是有大量的人这么干）。但这种情况风险极大，要知道对于大多数人来说，不可能在84年进场，而是像现在的散户买A股一样，大都是89-90年进场，而从91年年初开始房价一路下跌，到97年几乎跌倒了84年的价格水平，如果投资者立足于短期投资，很容易亏损。

相反，如果立足于长期投资，即使运气不好遇到这种房市危机，但因为掌控好了流动性风险，也可以通过房产出租获得基本的房租收入，并且有足够的时间等待房产价值的回升。事实上，巴黎房价从97年开始，只用了几年时间就回到了91年的水平。如果是立足于20年投资期的投资策略，即使是91年入场，算上房租也能保证5-6的投资收益，如果算上银行贷款的放大作用，会更高。

需要指出的是，我并不是否认金融或经济危机对房价的影响，而是要强调，对于金融危机或经济危机，房市的短期投资策略比长期投资策略风险大得多。

vivreladefense

motozero 发表于 2015-7-7 14:29
这个帖子的前提是房租还贷款。那租不出去或者租金不够还贷了怎么办。我的观点是法国房价现在在高点，但是 ...

我曾多次写过分析文章，认为目前法国房市正处于高点，这点我想我们之间可能没啥分歧。不过目前房价是否在高点与我们的讨论没啥关系，我们讨论的是房产投资应该立足于长线还是立足于短线，而不是该不该投资法国房产。事实上，如果目前房价在高点，就更不应该立足于短线。
短线投资的现金流策略和长线投资的现金流策略是完全不同，短线投资讲究的是周转快，所以在牛市中期尚可实行，但仍有其他条件，一方面升值够大，扣除交易成本仍然有足够的利润，毕竟在法国房产投资交易费用太高，接近10%，更重要的是另一方面，房产本身流动性要好，出手速度要足够快。而现在，巴黎一套房子出手平均要90天，比前两年慢了近一倍，而且价格微降，短期策略肯定是行不通的。

关于欧洲经济倒退的问题，我倒是持不同意见。对于欧洲经济疲软对于短期房价（10年内）的确会有影响我倒是没有异议，但这更多是基于经济周期角度。而对于巴黎地区尤其是小巴黎的房价，这种影响会更小些。

果子狸69

每月还款是否能覆盖租金，这是要你自己算的，别人不知道你每月还款多少，也不知你每月收入租金多少。你把两者一对比，不就得出答案了吗 ？记住你的支出不仅是还款，还要加上地税，房东部分的 charges, 房东保险，维修，prélèvements sociaux.

LXZ1955

好主意啊。不知道能不能实现

LXZ1955

果子狸69 发表于 2015-7-5 09:27
每月还款是否能覆盖租金，这是要你自己算的，别人不知道你每月还款多少，也不知你每月收入租金多少。你把两 ...

楼主说的是，25年每个月还款七百欧元。那么这个25平米的小房子，在巴黎，月租能够达到多少呢？月租最后减去交的税，减去物业费，地税，最后还够不够七百欧元。如果够的话。那还真是挺合算的，25年以后，这个房子就是自己的了。但是最近刚看到一项政策，奥郎德说要减少房租。这样得话对房东来说，真的很不利。

dlyz

25平的STUDIO能租多少月租？

果子狸69

目测是空手套白狼的美梦。

dlyz

果子狸69 发表于 2015-7-5 11:56
目测是空手套白狼的美梦。

25年期，
年收益4%，
这个投资预期回报率不算异想天开吧？

果子狸69

dlyz 发表于 2015-7-5 11:07
25年期，
年收益4%，
这个投资预期回报率不算异想天开吧？

即使租金的收入可以全部覆盖你的支出，这个4%的收益率也只是理论值，或者说是纸面上的。25年现金流为零的投资，我是不干的。

simiya

果子狸69 发表于 2015-7-5 11:51
即使租金的收入可以全部覆盖你的支出，这个4%的收益率也只是理论值，或者说是纸面上的。25年现金流为零的 ...

你有什么好的方法呢？这个出租投资房，25年现金流不为零啊，每个月不是有月租进帐么。。。

dlyz

果子狸69 发表于 2015-7-5 12:51
即使租金的收入可以全部覆盖你的支出，这个4%的收益率也只是理论值，或者说是纸面上的。25年现金流为零的 ...

医生你这里故意忽略了一个重要事实，而且是你自己前边已经阐述过的，
那就是，25年后你到手一笔资产，空手套白狼得的。

多少ASSURANCE VIE放那里8年，10年，20年，最后拿出来的金额比例不见得更优啊

果子狸69

simiya 发表于 2015-7-5 12:15
你有什么好的方法呢？这个出租投资房，25年现金流不为零啊，每个月不是有月租进帐么。。。 ...

25年间月租减去还贷以及各种物业税收保险维修费用等于零。

little_slender

果子狸69 发表于 2015-7-5 09:27
每月还款是否能覆盖租金，这是要你自己算的，别人不知道你每月还款多少，也不知你每月收入租金多少。你把两 ...

我就是想知道作为房东要交的税是多少？ 没当过房东 不知道。

发自新欧洲iOS版

little_slender

zhaorushan 发表于 2015-7-5 10:10
问题是，一平米7200欧元的房子小巴黎，你要先找到，好区没这价，坏区不愿去 ...

面积小的房子是挺难找的 但也不是找不到哦

发自新欧洲iOS版

little_slender

dlyz 发表于 2015-7-5 10:39
25平的STUDIO能租多少月租？

一般的12区20区， 750€我觉得没问题。。。吧

发自新欧洲iOS版