投资出租房，小巴黎，划算不？？？房东讨论帖！

motozero

dlyz 发表于 2015-7-6 18:51
不想通货膨胀都赚，
考虑通货膨胀那赚的就更多了，更要投资了。

你这比喻根本不对，我的意思就是在那么多风险的前提下，现在花这个钱去投资一个25年的房产根本就是不划算。
投资房产就应该做短线，25年不把自己框进去了，到头来一场空。

motozero

dlyz 发表于 2015-7-6 18:51
不想通货膨胀都赚，
考虑通货膨胀那赚的就更多了，更要投资了。

贷款做长线投资的到头来都会输的很惨。如果是刚需那就买没办法的，想着25年后赚套房，那基本上是无法实现的。

观察体验思考

cindy1016 发表于 2015-7-6 16:02
银行钱贷不到，又实在想买房子的话
可以找找 viager libre，最好房租能付rente，如果25年能拿到房子，跟 ...

Viager libre 是很少能找到的，就是能找到，最先买房的那笔钱bouquet，是要自己的。就是说，要没有银行贷款才行，，这样的话每月可以用租金去付rente,,,等于赌这笔钱的x年后的回报。

根据房子的大小，地段各异，往往viager libre，bouquet占的分量比较大，，，就是说如果有这笔bouquet的钱，也可以直接就买一些小套房，每个月可以获取租金收入。或者可以用这笔钱，分几个首付，再到银行贷款，买几套房子。2者管理的区别，是前一个赌人的寿命长短，后一个可以比较有清晰的年月计划管理自己的资产。

观察体验思考

beatrixfifi 发表于 2015-7-6 21:02
我没明白你的意思，以房租养贷款那么普遍，而且大家不是都从从第一套开始吗，难道这坛子里的房东们的第一 ...

银行借钱给你的时候，是要看家庭总收入，，包括工资，理财产品收入，，房产收入，，每个月租金证明等，，第一个出租房项目产生时，还没有未来的房租收入，一般如果不是相互很了解的银行和客户关系的话，银行如何了解这个项目的未来走向?

beatrixfifi

观察体验思考 发表于 2015-7-7 10:36
银行借钱给你的时候，是要看家庭总收入，，包括工资，理财产品收入，，房产收入，，每个月租金证明等，， ...

不是这里很多人都让agence出一个房租评估吗？这里还有人出主意多找几个agence，找出一个最高的评估给银行，以让贷款容易一点。我难道做梦了吗？

dlyz

motozero 发表于 2015-7-7 09:51
你这比喻根本不对，我的意思就是在那么多风险的前提下，现在花这个钱去投资一个25年的房产根本就是不划算 ...

也许我的比喻不很恰当，
但不知道怎么说能让你通俗易懂些。

看你这里又说，投资房产就应该做短线，我感觉和你说不通，
按我的看法，做短线的投资不是房产，而应该选股市，

观察体验思考

beatrixfifi 发表于 2015-7-7 11:39
不是这里很多人都让agence出一个房租评估吗？这里还有人出主意多找几个agence，找出一个最高的评估给银行 ...

这个是要在第2个出租项目开始，银行对贷款人资产收入比较了解的情况下。可以拿中介的评估来预想将来可能的收入。

很少有银行，在对贷款人没有充分收入保障的前提下，借出钱的。

在第一个出租房需要贷款的时候，我觉得，就需要利用将来预想房租来作为贷款条件的话，本身就比较冒险。不过，这个只是我个人的经验。对那些收入很高，相对支出很低的贷款人情况例外。还有那些和银行关系很好的，银行自愿借钱的也例外。

vivreladefense

motozero 发表于 2015-7-7 08:51
你这比喻根本不对，我的意思就是在那么多风险的前提下，现在花这个钱去投资一个25年的房产根本就是不划算 ...

房产投资期少于10年基本就是在给国家和银行打工。除非碰到像97-07年法国房市那种情况，否则光是交易成本和前5年的银行贷款利息就把你所有的利润给吃光了。
你说的那么多风险尤其是经济周期方面的风险就是要靠长投资期来对冲，因为这些风险因素如果是在投资股票或者其他高收益投资的情况下，影响更大。

dlyz

beatrixfifi 发表于 2015-7-6 21:02
我没明白你的意思，以房租养贷款那么普遍，而且大家不是都从从第一套开始吗，难道这坛子里的房东们的第一 ...

以房租养贷款那么普遍，真的么？
那空手套白狼的好事，不是人人都抢着做了/

关于房子收入怎么算进贷款负债率的问题，似乎讨论N次了，所以我就没再重复细节。

事实上，你第一次贷款买房，即便是出租投资的名义，银行也不会把你未来的计划中的租金收入按月租金额加算进来。
具体实例，按LZ计划的投资房月收入是７５０.
假设银行接受这个数额，那么首先扣除20%，甚至更多，用于房屋维修费和纳税。
剩下的600加入家庭收入后，按三分之一比例算负债率，就是200.

你每月200的额外收入，能允许你贷多少款啊？
尤其是长期20年以上的，
算下来，基本可以忽略不计。

vivreladefense

beatrixfifi 发表于 2015-7-7 10:39
不是这里很多人都让agence出一个房租评估吗？这里还有人出主意多找几个agence，找出一个最高的评估给银行 ...

就房租这点我同意你的观点，即使未出租的房子，银行还是可以把预估租金计算在内的。
不过问题在于，银行在计算taux endettement的时候，大部分采用的是将投资房房租收入并入总收入，把投资房贷款并入总贷款的方法（也有个别银行是把投资房收入和贷款相减后再并入收入的，但这种情况不多见）。
假设1000的预期房租，1000的月供，银行在计算时按700的房租收入来计算，即使按照0.4的capacite来计算，也只能抵扣不到300的月供，仍然需要700的额外月供能力，即1750欧元net的收入。
所以在法国以房租养贷的难度在这里。

Ingridyip

18万在小巴黎能买个25平的studio? 不可能吧。

观察体验思考

vivreladefense 发表于 2015-7-7 13:16
房产投资期少于10年基本就是在给国家和银行打工。除非碰到像97-07年法国房市那种情况，否则光是交易成本 ...

这个是普遍的思路，，大众人都这么认为，，，，，

真正靠房产短期赚钱的也有，而且不比股票来的慢，具体我就不举例了，这个牵涉到每个人的思路，个人家庭情况，，有一点可以肯定，不是大多数人能够做到的，，或者吃的起这个苦，和牺牲的，我这里指的，不一定需要很多资本，，，懂得人，会明白的。

dlyz

观察体验思考 发表于 2015-7-7 13:28
这个是普遍的思路，，大众人都这么认为，，，，，

真正靠房产短期赚钱的也有，而且不比股票来的慢，具体 ...

你是说需要额外加入人工和劳动？

比如家庭旅馆之类的，但是黑着干？

beatrixfifi

dlyz 发表于 2015-7-7 12:23
以房租养贷款那么普遍，真的么？
那空手套白狼的好事，不是人人都抢着做了/

那你考古不够，或者没有咨询过所有银行，有银行只做那个百分之20到30的折扣，而不再做三分之一的计算的，bnp就跟我说是这样的。当然你说的银行关系好，你自己的条件和房子条件好，也是决定能不能贷到款的综合条件。

dlyz

beatrixfifi 发表于 2015-7-7 13:49
那你考古不够，或者没有咨询过所有银行，有银行只做那个百分之20到30的折扣，而不再做三分之一的计算的， ...

第一次做投资贷款，银行就如此信任你，你一定是万里挑一的好客户，
不然，就是那个Conseiller脑袋进水了。。。