买房投资，是买新房还是买旧房比较好

dlyz

投资房地产属于长期项目，允许你全额贷款，在手头没钱的情况下获利，
比如每月出资300欧20年后收回10万欧（请忽视具体数字，只是为了定性说明问题）。
而在没有资金的前提下，目前看不出有什么其它投资方式可行，甚至盈利更高。

另外的假设，你手头有10万欧，怎么使用盈利更佳，这是不同的问题。
即使不投房产，放在银行吃利绝不是好主意，还抵不上通货膨胀呢。
其它如抄股，或玩邻居帖子里说的什么binaire，玩好了大赚，玩不好血本皆无。

Question de choix /

dlyz

忘了回答LZ的主题，见谅。。。

本人认为新房旧房不是本质区别，
终极目标是回报率。哪个能搞到高回报率就选哪个，这要看机遇。
而从这点出发，新房不会意外惊喜发现一个affaire du siecle，旧房反到可能。。。

Dillon

关于买房投资和其他投资方式的比较，我的观点之一是：


如果个人做投资理财，是一个持续追加投资的过程。
 
主要可选择的是房地产投资( LMNP classique, LMP, Scellier/Bouvard, etc. )，Livret类的储蓄( Livret A, CDD, compte à terms, PEL, 等等），Assurance Vie类的理财产品，Compte Titres自己抄股或基金或其他金融produit dérivé（包括SRD, ETF, Warrant, Option, Turbo, Furture，原材料，等等等等），PEA自己炒欧盟股或少数几个ETF。
当然还有其他选择，比如PREP, 比如Forex（外汇）, FCPI（纸房产)，债券，黄金, PME直投（减税）等等。
 
然后选择什么市场，什么产品，要看个人资产状况，预期收入变化和指出变化，年龄，风险偏好，也要看市场状况，和税务政策。
 
房地产是长期投资最好的途径之一，但是也要具体情况具体分析。法国房地产之前大概10年一个周期，涨10年，调整10年，而不是一直上涨。
这次上涨周期更长一些，从1997到2007，平均房价格上涨了2.5倍。而2007年到2012年期间，只有危机开始的时候小跌了一下，但是很快又涨起来了，现在和5年前比，放假还是上涨了不少，尤其是小巴黎地区及周边。
另一方面，房产投资的niche fiscale正在逐渐减弱/取消，买房投资得到的减税优势逐渐消失。同时，所有的房产相关税收逐渐提高，尤其是taxe locale上涨幅度比IR/Prelevement Sociaux要凶猛，包括taxe fonciere和taxe d'habitation。2011年之前的5年，tae locale平均上涨了25%，小巴黎更是上涨了360%。因为2014年的election regionale，2011-2013年taxe locale暂时不怎么上涨了，但是是假象，之后上涨会更迅猛。因为几个原因，一方面左派上台带动税收上涨，一方面经济危机带来的开支增大收入降低，但是还有很多其他原因，比如2012年房地产交易辆少了很多因此地方政府的mutation的税收也少了很多；比如Taxe Professionale取消，用来替代它的新税收不够弥补它，必然要依靠提高Taxe Fonciere和Taxe d'habitation弥补；也因为法国逐渐在把权利从中央向地方转移，带来了行政设置和开支的转移，因此地方政府的开销要增大很多；另外地方政府支出的1/3是靠中央政府直接拨款的，而中央政府因为财政压力在减少拨款，地方政府必须寻找新的税收来源。另外新的左派政府要准备实行两个改革，都会大幅提高taxe locale。一个是提高估价原则，重新进行普遍地产估价，而taxe fonciere和taxe d'habitation都是跟这个估价成正比的。之前房地产上涨2.5-3倍但是用来计算税收基数的估价并没有上涨这么多，如果一旦重新估价，可能taxe locale涨2-3倍。另一个改革是对taxe locale也实行taxe progressive。也就是说跟家庭收入挂沟。总之，房地产投资的收益在萎缩，房地产升值的潜力越来越小，下跌的风险越来越大。
但是房产投资另一个问题同样严重，就是对房东保护还是对房客保护的问题。法国房地产投资对房东本已很不利，现在左派当政，赶上危机，更加保护房客，房东风险提高很大很大。换房客的空置期越来越长，平均从2-3周提高到了接近9周。Loyer Impayé月来约高，最近统计同比增长了20%左右。Loyer Impayé非常可怕，几个月到3年, 平均12个月-到17个月不仅收不到房租, 还要交很多法院/律师/hussier/甚至私人侦探的费用，还要一直还贷款交纳taxe fonciere，保险等。而且房客走了后可能对房子本身造成重大物理损坏，因此一次遇到Loyer Impayé的, 可能相当于损失1-5年的房租收入。如果运气不好碰到几个，就game over了。
 
因此长期来说，房地产投资还是很好的选择，尤其考虑到贷款的杠杆作用, 贷款利率还低，但是当前投资房地产，远远不如15年前了，一定要慎重。
好机会还有有的, 比如VIAGER, 比如买破旧房子大修后出租或转卖，比如投资商铺， 比如FCPI，等等。
有的减税退TVA带service卖rentablité的项目保证没有必要loyer impayé的风险和空置风险，虽然管理费用高一些，还是算不错的，尤其是作为辅助退休金来看，而不要指望生值转卖。
 
再说储蓄类“投资"。 Livret A / CDD的上限提高了，是好事情。但是2.25%的rentabilité net不算高了，或者或说比较底.  但是其他的储蓄方式税后利息更底. 有些网站上促销的Super Livret，往往标榜4.5%, 5%, 6%的收益，但是大多只有头三个月，之后利息很低。只有个别的Super Livret保持1年优惠价格，但是不少有些附带条件，比如本金不能少于100 000E等等。
 
之后再看Assurance Vie，主要指Assurance Vie en Euro，还是法国人最主要的投资方式。但是这10年收益率越来越低，2011年统计平均只有3% brute。因此往往还不如Livret A呢。
再看Assurance Vie en euro的其他变种，比如Assurance Vie Dyanmique, Assurance Vie Deversifié，风险提高一些，收益提高不多。
再要说Assurance Vie Multi-support，这是我个人最看好的，有几十到几百个fond可以自己选择，自己做arbitrage。这些fond有monetaire，有obligatoire，有股票的，有原材料贵金属的，有欧洲的，亚洲的，全球的。
但是，只要是fond就有附加费用，frais d'entree, frais de garde, frais de gestion, frais de sorti等等，再加上有的assurance vie本身的frais d'entree，都是额外负担。因此如果自己经历有能力，我觉得宁可自己在PEA里面买股票的投资组合，或者买ETF，这样保证同样的收益率,免掉了所有的附加费用。因此与其Assurance Vie对fond进行投资, 年轻的时候更建议选择用PEA对股票/ETF投资。
 
再说为什么选择PEA不选择compte titres。因为税啊。税越来越重, 尤其是刚取消了taxe forfaitaire，变成IR progressif的一种方式，加上0.02%的交易税，加上prelevement sociaux提到到15.5%，加上对devidends减税额度的降低，等等，投资股票越来越不划算了，尤其是交税的情况下。能用PEA买的我决不会用Compte Titres买，不能用Compter Titres买的尽量不买。
不过好在周期上,股票市场和房地产市场相反，有望今后的1-5年内从之前的下降周期，转到上涨周期。另外股票的流动性比房地产好太多，比基金之类的也好，因此保留着其优势。
 
在说金融衍生品，包括外汇。首先这些是零合游戏，还有“庄家”抽头。有的抽头方式叫做手续费，有的叫做点差，无论叫什么，就是根据概率，长期交易结果是所有人亏，只有庄家（交易公司）赚钱。
另外只要带杠杆，还有beta slippage的损耗问题。做ETF或者什么7731S之类的人估计深有体会。
而实际上，无论是做股票超断线的scalper, day-trader, swing-trader, 还是做SRD的， 做Option, Warant, Turbo, CFD的，还是做Forex的，都是有80%-95%亏的，只有20%-5%赚的，还往往是专业的。
因此一下子，不仅否定了Compte Titres和大多说之上操作的金融衍生品，还否定了外汇等零和游戏。股票市场相对来说，不算零和游戏，因为企业的业绩/收益在增长，收益的一部分以分红的形式进入股市返还股民的。
 
但是需要指出的是，很多衍生品的操作和股票操作类似，因此也不用特意回避。如果有好的机会，投机一下，未尝不可。另外可以用Warrant等来对股票position进行对冲，这是保护，而不是提高风险，很值得鼓励。
 
最后说黄金，或白银，之前仗势过于凶猛，即使超长期趋势是上涨的，但是对于希望中短期获得更大收益的，也许会选择冒更大风险进入其他市场，而不是现在这个时机进入黄金白银市场。
另外如果做基金，用Assurance Vie Multi-Support，那么很多以贵重金属和原材料为标的物的基金，类似于纸黄金，纸房地产，任何时候做arbitage也来得及，也很方便，流动性和安全性还比物理黄金好。
 
结论：股市投资只是一个统称，ETF, SRD, 储蓄型基金，monetarie基金，股指基金，其他期货产品基金, Warrant等衍生品，甚至房地产公司的股票，都可以在一个股票账户里操作的。因此除了纯粹储蓄账户，外汇，物理房地产，物理黄金什么的，被暂时放在股市之外，其他的投资都可以用股市投资来概括。
 

Dillon

我的观点之二：


补充一下，不同年龄段，投资方式要有所区别。
 
年轻到年老，任何时间短，都应该不断投资房地产，一批一批的买房，无论自住还是出租。
股票及起衍生品投资的学习和尝试，越早越好。之后投入资金越来越大，需要的心里承受能力和操作技能约高。到了一定程度，如果侥幸收入颇丰，可以找机会换成防守型的组合，或者转成房地产。
基金和assurance vie和livret之类的投资/储蓄，随着年龄的增长，应该比例逐渐提高。特例是如果之前股票投资和房地产投资积累的经验和能力足够，可以适当的多保持直接投资，减少代理间接投资。
 
这也是我们现在更多的需要集中研究讨论交流股票投资的原因。
对于基金投资，assurance vie，prep什么的，本身复杂度不高，等40岁以后再多考虑也来的急。
房地产投资一直不能放弃，但是这都是大投资，不是日常投资，研究，学习和交流方法不太一样。
 

Dillon

我的观点只三是：

整体来说，买房自主新房好。
买房出租旧房好。
但是具体情况具体分析，如果选择住maison，往往只有旧房。
如果投资减税的和有service的投资房，很多时候只有新房，虽然回报率低些，但省心省事很多。
另外虽然一般来说越破旧的房子买来大修后回报率越高，但是不要忽略维修成本，要小心vice caché，牛人很多都是自己维修，或有路子找廉价装修队。如果没有这个能力，去按照市场报价做一切维护修理，那样成本过高反而回报率低了。
最后还要考虑房子保值升值的因素。一方面太老太旧norme过时的房子n年之后可能贬值，因此新房有利。另一方面现在房子涨得过高了，只后的房子投资应该更多看回报率而少考虑些升值，这样对旧房有利些。

juliette114

Dillon 发表于 2012-10-31 08:32
我的观点之二：

收益很多，谢谢。

“年轻的时候更建议选择用PEA对股票/ETF投资。”

我28， 一直找耗时不多的投资方式（没时间天天关注股票等行情）， 请指点一二，非常感谢！

juliette114

Dillon 发表于 2012-10-31 08:32
我的观点之二：

“股票及起衍生品投资的学习和尝试”

老早前买了本法语书看，一时来兴趣的时候也看法国的财经杂志，但感觉入门无路认识浅薄，能否指点一条正确的学习之路？多谢了。

dicomfrance

dlyz 发表于 2012-10-30 21:18
忘了回答LZ的主题，见谅。。。

本人认为新房旧房不是本质区别，

非常感谢！

dicomfrance

Dillon 发表于 2012-10-31 09:43
我的观点只三是：

整体来说，买房自主新房好。

非常感谢您精辟的分析！

Dillon

juliette114 发表于 2012-10-31 08:53
收益很多，谢谢。

“年轻的时候更建议选择用PEA对股票/ETF投资。”

貌似没有捷径，任何投资方式都需要经验积累，交学费。
没有经验的时候，需要天天关注股票价格，消息，等等，的确很类。
但是随着经验积累的增多，有的时候看一眼图形，看一眼消息标题，就差不多了。
但是这个“一眼”，需要多年的积累。

28到58，30年内每天关注财经信息和股票30分钟，30年后前途不可限量。
如果你希望1-5年你就不可限量，那就要下苦功夫了。 :D

股票投资的免费中英文书籍网上很多。法文的要去FNAC，也有很多。

juliette114

Dillon 发表于 2012-10-31 11:08
貌似没有捷径，任何投资方式都需要经验积累，交学费。
没有经验的时候，需要天天关注股票价格，消息，等 ...

是啦，任何一个行业成为专家前至少都需要有10年经验。我经常在amazon上买书看。

总觉得要有2个职业，一个主职业，一个副业挣点零花，你说的pea／etf对我就是后者，有空时学习一下。
30-40岁是主职业的积累沉淀期，好好工作，做的项目一旦成功，大家都变富，另外具有expertise的人在哪都不用担心收入少。

juliette114

Dillon 发表于 2012-10-31 11:08
貌似没有捷径，任何投资方式都需要经验积累，交学费。
没有经验的时候，需要天天关注股票价格，消息，等 ...

谢谢，少看30分钟无营养网页就可以了， 贵在坚持。

有没有好的书籍／杂志推荐？多订一本。

Dillon

juliette114 发表于 2012-10-31 11:39
谢谢，少看30分钟无营养网页就可以了， 贵在坚持。

有没有好的书籍／杂志推荐？多订一本。

杂志推荐 Mieux Vivre Votre Argent.

其他杂志还有Capital,  Que Choisir Argent等等.  

书籍很多很多, 没有哪一本特别推荐的. 不过建议找本关于炒股心理的书籍, 比如什么psychologie d'un grand trader之类的. 你去书店转转吧,找一本适合你的.

人过留名

还是版主牛啊

dlyz

Dillon 发表于 2012-10-31 09:43
我的观点只三是：

整体来说，买房自主新房好。

赞同，
补充强调一点，现在的房产增值需要35年才全免税，以前是15年。