买房投资，大家给点意见吧

Utopie

我的投资想法就是最好做到多元化.如果在法国和中国都居住的JM.最好能两边都做点投资.这样将来无论是欧元升 ...
剑云 发表于 2010-8-24 12:04

国内现在2套房3套房控制的这么严

要百分之50以上的首付，那买2.3套 这的有多少钱啊？

别的城市我不知道，青岛市区里至少1万起，这还是二手

广州 比如珠江新城的新楼盘都要20000以上起， 这2套3套的首付哪来啊.

frankfu

一般说中国的房子泡沫多，主要体现在房价于租金之间的不平衡。比较简单的算，房价/房租=250左右属于比较健康的。法国的房子一般在200-300之间，而上海在500左右，广州可能好些，400左右。租售比如此之高的房子，唯一的收益就是来自房价上涨。但我们知道，缺少房租作为依托，房价想要长时间上涨是不可能的。历史上无数案例，包括八十年代的日本，九十年代的香港，前几年的美国，都活生生的说明了这个道理。中国房地产近十年的暴涨其根源在于不断拉大的贫富差距，经济发展的结构性失衡以及大量的隐性通货膨胀。所有这些矛盾被激化爆发，一切都会回到原点。
当然，这个纯属个人观点，听过算数，不必当真。不过仅仅从finance的角度看，如果你并不在乎房产的升值，想要靠出租来保值是不太现实的，中国的贷款利率接近6%，而房租收益每年还不到2.5%，如果房产本身升值不多的话，收益未必能超过银行存款利率。
至于股票，我也不太赞成像楼主这样的非专业人士去做短线，不过长线投资其实还是可取的。相对于中国股市，法国股市的分红比例是非常高的，一般公司的分红在3%左右，比较高的都超过6%(比如total，FRANCE TELECOM，GDF等)。这类股票在目前低点买入并持有5年以上会有很不错的收益，而且风险也并不大。
其实在法国，理财的途径很多，虽然不可能象在中国那样一夜暴富，但如果想要通过财富的积累老有所养，老有所依还是没有问题的。

frankfu

金融专业包括的范围很广，分工也很细，所以即使这个专业毕业，或者在这个领域工作，对金融市场不熟悉也很正常。
一般来说，这个行业除了trader和gerant以及analyste这些前台的职位，大部分的人在工作中是无法直接接触到金融市场的，所以不要有学金融的会赚钱的误区。而且，机构投资和个人投资无论是理念还是方法都有很大区别，所以这些专业人士也不能说百分百都擅长管理自己或别人的资金。
话说回来，炒股票炒的好坏不能看绝对收益，除非你套现走人，否则收益率还是受大盘限制。如果是新手，在2006年底到2007年底入市，再傻还是会赚不少，但也不能说他水平很高，同样2007年底到2008年底，水平再高也会亏损。所以还是要看和市场比有没有涨得多一些，跌的少一些。

frankfu

对于法国买房投资
为什么大家不考虑Autofinancement， 在某个大小，某个价钱的特定条件下，Autofinancemen ...
Utopie 发表于 2010-8-24 16:27

Autofinancement以目前的利率水平，房价和房租，需要首付50%左右。但是我知道有中国房东买那种4p的房子租给4个学生，房租能到市场的150%甚至更多，这种情况下首付比例可以下降到30%以下。不过我觉得有点.....

剑云

国内现在2套房3套房控制的这么严 要百分之50以上的首付，那买2.3套 这的有多少钱啊？ 别的城市我不知道， ...
Utopie 发表于 2010-8-24 16:34

现在新规定到是说贷款最多只能买二套.一套最低百分之10.二套百分之30.也是为了压制炒房的人.抵制中国房价的不正常涨势.广州越秀那边很老的房子也是一万多一平.我自己是一次付的.当然是因为股票风险大.不敢太多投资股票.所以有赚够一套房的钱就投资实业.以后也会这样.

至于非专业人员炒股的我,目前一直没真正亏过.当然目前有一支股票还在亏当中,不过没卖.也不存在亏.迟点看情况还会补.一般一年炒几波这样.运气最好在去年买海南股.去年11月海南股票.海南高速4元买,不到两个月时间10元卖的.罗牛山5元买12,99元卖.罗顿发展6元买16元卖.因为去年有段时间是海南热.房价都炒到10万一平.这个收益就不用我算给你们听了吧.时间总共3个月.年前我全抛的.也是运气比较好吧.3月后,那几支股全都跌回来了.可能也是周围朋友影响吧.我们那时都炒海南股.当时记得还推荐蓝月买的.不过说实话这样风险也大.很多人不一定敢买的.尤其是高价位的时候.今年大盘2300也觉得差不多了.所以又炒一波.看年底到3000点差不多就卖.毕竟像海南股那样的好事是10年难遇一次的.

不过你们说的方法都挺好的.值得学习一下.迟点我了解清楚后,哪天觉得中国股票不行了.在转转.目前都还行.收益都满意.就看年底行情了.

银翼天使

高兴的发现来了一位大高手。
等一下到投资理财版好好学习一下。

单就用房地产投资理财来说

在巴黎的好处是：
长期稳定的升值趋向，风险小。贷款条件相对容易达到（只要有正当稳定的收入应该问题不大）。通过适当的配置，房租是可以同月供相抵消的。比如个人出资10000欧，贷款80000欧，teg 4%，20年贷款，月供大概480欧。这个价格在巴黎比较好的区可以买到差不多8 到9平米的studio了。而这样的studio组给学生，月房租480欧应该没有任何问题。这样这个studio就自产自足了。当然必要的travaux，taxe等等还是要交的，但每年应该总共不会超过1000欧。如果10年以后卖掉房子停止贷款，贷款本金已经换完了32200欧。如果房子卖价到100000欧，则要退还给银行47800欧再多加一些罚息。这样到手是50000欧左右。10年的时间10000变50000欧，收益率是17,5%/an了（如果高手不同意这么算，欢迎给我改正改正，别让我总算错的，谢谢先）

在巴黎的坏处是：
离得太远了，不容易控制。这就容易造成额外费用。而这个额外费用是很难预知的。这就是这个投资的主要风险了。

在国内买房的好处与坏处是共存的：
现在房地产泡泡已经很大了，可是我们很难说这个泡泡是否已经要破了。它是会越来越大，还是最终会破开。即便是会破掉，如何破？
这些都同时是风险也是机会。
就我个人来说，不大想冒这个风险。首先全款买房是没有可能的。贷款利息如此之高，自住的话月供太高，20 30 年房奴做完了，房子的使用权也过了一多半了。而且如果是自住房，房价涨多少也不行，因为一旦卖了套现，想再买一套还是贵。除非相偏远地区转移。
如果出租，首先房租的比例太低，同月供根本不能比。可是即便是这过低的房租也已经让很多人的工资相形见绌了。
如果可以全款买房出租然后等着升值的。当然好。可是不是我的财力能达到的了。
我想找到的是适合像我这样的普通人的投资理财方法。

当然房地产投资有它固有的问题就是流通性不好。当需要资金的时候不是很快可以变现。

Utopie

Autofinancement以目前的利率水平，房价和房租，需要首付50%左右。但是我知道有中国房东买那种4p的房子租 ...
frankfu 发表于 2010-8-24 18:33

拿一个我刚看的例子吧

39000的studio 当然我们这是小城市 不到20平, 加notaire 4300, 房子正在出租350 包charge . 其中charge为50欧左右

实际房租为300.,我们以现在标准bon的利率来算,20年只需要每个月还263. , 就算交给中介管理再加20也是283. 这样剩下的盈余连税都可以交了.

rfmm

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净到手/房子总价

   

剑云

还有国内,就去年我了解贷款非常容易的.至少,贵阳和广州是的.只要找人给你开一个工资单证明就好了.今年国家搞了那么多政策,就不知道了.

剑云

拿一个我刚看的例子吧

39000的studio 当然我们这是小城市 不到20平, 加notaire 4300, 房子正在出租350 包 ...
Utopie 发表于 2010-8-24 21:00

那回报也不错哦.都租这么好价格啊.那真是不错,房也不贵.这样都快有9的回报了.国内普遍是4.好的最多也才5.不过什么都不用交了,就是到手的钱.还真值得我考虑一下.投资也不多啊.怎么我认识的小巴黎人回报都那么差的.就我那朋友24万STUDIO才租800,我就说她怎么租那么少啊.

剑云

高兴的发现来了一位大高手。
等一下到投资理财版好好学习一下。

单就用房地产投资理财来说

在巴黎的好处 ...
银翼天使 发表于 2010-8-24 20:37

呵呵,听你意思决定在这边买罗.那就对自己投资多点信心,将来给大家汇报下你的情况.你将是我认识的,第一个回国在这边买房投资的人.用事实来说明一切.

剑云

也想听听回国在这边贷款买房的步骤
中国回去一般是简单找点关系搞个工资单就可以贷款了.我虽然一次付,但了解得很清楚.国内的情况.
这边情况不了解,很想知道.

剑云

还有LZ你是彻底回国,还是暂时的.是什么身份.这个估计也应该重要的吧.

Utopie

那回报也不错哦.都租这么好价格啊.那真是不错,房也不贵.这样都快有9的回报了.国内普遍是4.好的最多也才5 ...
剑云 发表于 2010-8-24 21:13

这和地方 价钱  房价 房租 等等有好多的关系,

一般城市里20平左右的房子也就在300多点,还要看charge

但一倍的价钱,在巴黎只能买个9.10平的房子,  也只能租400. 左右所以就有差距了

巴黎的房价是我们这些小城市的4.5倍,但房租并不能达到4.5倍阿

kaiyangg

回复 银翼天使 的帖子
具体算法不是很清楚
但是有2点可以肯定
一 贷款80000 TEG 4 20年 平均月供肯定不只480欧
二 还款的前几年是利息多 本金少，等到你卖的时候，剩下余款也不是这个算法