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以我的经验，这套房子市值绝对不可能有50万，虽然viager的市场流动性没有普通房子那么大，但如果真的是市值有50万，就不可能挂牌3个月都卖不掉了。
讨论viager必须以市场的平均水平为准，我之前的例子仅限于finance层面，就是这个原因。个别房产，在不清楚具体情况之前，对其市值进行预估没有任何意义.
其次，如果投资房月供2200，房租收入1900，根本不需要有6000net才能贷款，以2200欧月供为例，按照出租房38%负债率来计算，只要总收入达到5800欧即可，扣除1900*0.8=1520的房租收入，只需要工资收入4280net即可。
最后还有一个重点之前没提，同样以20年为例，正常的房子20年后，贷款结束，只有纯租金的正现金流，但viager的房子万一老人的寿命超过20年，负的现金流将会继续持续下去，这一来一去对于收益率会有更大的影响。
说到房子租不出去，这都是可控的风险，可以通过选择好的地段，来降低相应的风险，最多降一些房租，损失非常有限；而viager的风险是不可控的，这是投资中最要命的，只有通过diversifier来降低，但对于个人投资者来说，太困难了。
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2016-5-20 22:36:32
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楼主 
