有人了解VIAGER这种买房方式吗？？

WHRRKY

这种我也不会考虑，主要过不了自己这关。

葵花开

livrenoir 发表于 2016-5-15 22:09
说人品爆发好像不太厚道哈

但我都是按照活到95岁算的，就算每月还1000 ，20年也只有240000，bouquet 一 ...

不是每个都是70多卖的
有的是60多
再就是看地方吧
LZ这个是小巴黎吗

葵花开

balasko 发表于 2016-5-16 06:57
家里一个cousin, 不知怎的了，买了不止一次viager，每次买，卖家也就活个二三年，很怪的。他这样买的原因 ...

哦，原来是你的故事

葵花开

万里行 发表于 2016-5-16 07:00
哈。。。说明那个人看人看得准啊，是不是有天眼。

故事原文在你LS

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-15 22:09
说人品爆发好像不太厚道哈

但我都是按照活到95岁算的，就算每月还1000 ，20年也只有240000，bouquet 一 ...

就以你说的这个情况为例，bouquet15万，每月1000，一年1万2，20年24万，不考虑时间价值，共40万，房子现值60万，撇开老人寿命这一不确定因素，你觉得合算吗？不要被表象所蒙蔽

livrenoir

vivreladefense 发表于 2016-5-18 01:35
就以你说的这个情况为例，bouquet15万，每月1000，一年1万2，20年24万，不考虑时间价值，共40万，房子现值 ...

我是随便举的例子，我看到的offre都是最后的价格是房产目前价格的60%

万里行

这种方式买房，我身边就没见过，不确定因素太多，即使bouquet和20年的月供加起来比正常价格低很多，但这20年的地产税也要算进去，如果租房住，这20年的房租也要算进去，其实到最后，价格和正常价格差不多，而且这20年，你不能享受房子，等老人去了，20年没维护，肯定很大一笔维修费用，

beatrixfifi

还有一个问题，如果在供这种房子当中，需要用钱想卖，是不是比较困难啊？

@Paris

万里行 发表于 2016-5-19 10:57
这种方式买房，我身边就没见过，不确定因素太多，即使bouquet和20年的月供加起来比正常价格低很多，但这20 ...

我觉得这种方式的 都不是自住房 也不是第二套度假房 而是手里有余钱 不着急用 类似于投资一样

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-18 10:10
我是随便举的例子，我看到的offre都是最后的价格是房产目前价格的60%

我也是随便举一个栗子
问题的实质的，你只看到了offre的价格是房产价值的60%，却没有意识到这40%的decote从何而来。
我之前有帖子介绍过，抛开viager老人寿命这一不确定因素，viager的decote主要来源是老人居住期间购买者的房租损失。
具体地说，一套viager的房子开价30万（bouquet+ 20年的rente，估数，不考虑时间价值），实际市场价50万。我们假设20年后这套房子仍然以50万卖出（不考虑房产增值是为了方便计算，因为无论买不买viager，房产增值部分都是相同的）也就是说这20万的plus value是需要等20年才能实现的，因此我们需要将这20万分摊在这20年内来计算收益率。收益率是多少呢？这20年的总收益率是66%，20年年化收益率约为2.6%。即使我们乐观估计，将老人的寿命降低为15年，年化收益率也仅仅是3.5%，比一般房产出租的收益率要低多了，而且这还没有考虑老人的寿命风险呢。
所以购买viager的房子比较适合特殊人群，比如资产组合有一定规模，申请贷款比较困难的自由职业者，小企业主等。

livrenoir

vivreladefense 发表于 2016-5-19 13:34
我也是随便举一个栗子
问题的实质的，你只看到了offre的价格是房产价值的60%，却没有意识到这40% ...

那我贷款买房 以组还贷 不也是还贷期间拿不到钱？ 而且付的还是房子全部的价值。

发自新欧洲iOS版

balasko

为什么不买拍卖房 ？

@Paris

livrenoir 发表于 2016-5-20 07:24
那我贷款买房 以组还贷 不也是还贷期间拿不到钱？ 而且付的还是房子全部的价值。

发自新欧洲iOS版

我也曾经考虑过这个，从个人非专家的角度看，我最后没有通过这种方式其实是心理上的一个选择。

如果是买来后出租，基本租金应该可以覆盖掉贷款，所以你基本后面不需要有支出，主要支出就是第一笔首付（如果有首付的话，在小巴黎，如果全额贷款15或20年的话，租金应该无法覆盖贷款）、地产税、房子维护费用以及租金带来的收入税。
如果是通过这种方式买，有可能你不需要首付，但每个月你得付按揭以及付给老人的生活费，同样得加上地产税以及房子维护费用，但不会产生收入税。

我为什么最终放弃这种买房方式？虽然按当时的收入算，我们可以有能力做每月还贷以及老人的生活费用，但这个支出（或者说投资）每月都会有，而且还会持续好多年，而且免不了会私心里想哪天能够结束这种支出（也就意味着老人去世）。。我们没有选择这种方式唯一原因就是不想活在这种焦虑中。

但如果当时我们手上有足够闲置余款，不用贷款，且有100%信心保证即使未来30年/40年每月都要付给老人的生活费也完全不会成为我们的任何经济负担，如果当时我们有这种实力，估计我们是会买的，这就是多种投资中的一种，有风险，但也有可能获得比较高的回报。

houbaobao

当初买房的时候看到过不少这类annonce，但我肯定不会考虑这种房子… 问题主要来自于心理… 一旦开启这项投资，作为十分平凡的人类，劣根性决定了我们会多为自己考虑，自然不会天天祈祷这老人长命百岁 寿与天齐… 尤其到后期，一定会慢慢的开始“期待”老人xxxxxxxx (大家懂得…)
这投资本身当然合法 正规，只是这个心理过程 会让人慢慢觉得自己很邪恶… 当然心超宽的人除外…

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-20 06:24
那我贷款买房 以组还贷 不也是还贷期间拿不到钱？ 而且付的还是房子全部的价值。

发自新欧洲iOS版

从现金流类型上来讲的确很相似，但具体到数值来说则相差很多
举个例子，两套现值50万各种条件基本差不多的房子，假设其市场租金都为1900欧（hors charge）。
第一套为viager的，bouquet 15万，rente 1000/月  老人寿命15年。
其现金流为，periode0支出15万，然后每月1000欧，支付15年，到15年时卖出，现金流流入50万。
第二套为一般住房，首付15万，贷款35万，月供2250，房租收入1900欧。
其现金流为，periode0支出15万，然后每月350欧+400欧税，支付15年，到15年时卖出，现金流流入50万。
孰优孰劣一目了然了。
其中方案一还有两个的比较大的风险，首先老人的寿命是一个不确定的值，诚然如果老人较早去世会提高一定的收益，但从人的风险厌恶本性来看，老人寿命超过预期带来的损失要远大于短于预期带来的收益；其次在老人去世前，房子的流动性非常差，持有者如果想要卖出，可能需要更多的decote。具体来讲，一位69岁的男性老人其寿命期望值是15年，假设过了10年你要把房子卖掉，老人已经79岁，但其寿命期望值仍然有9年，所以你房子的卖出价格必须根据这个9年来定价，也就是说，如果你10年后想要卖掉，你必须承受相当于近4年的rente的损失。这些都是你在投资viager之前不得不考虑清楚的。