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本帖最后由 vivreladefense 于 2014-12-15 16:45 编辑
盲目的认为买房的月供是为自己储蓄，而租房的房租是为房东打工，完全是一种误区。
在房市处于上涨阶段，尤其是快速上涨时期，这种认知或许有些道理，但将这种认知扩大到任何市场或任何时期，是错误且危险的。
如果是不差钱且对于自购房及租房的自我感受存在强烈差别的情况下，买房而不是租房似乎是不二之选，但这种情况并不在我们讨论范围之内。如果单纯从finance的角度考虑，在法国买房如果预期持有时间小于3年的，则建议先租房；在目前市场总体疲软，未来房价下行可能性增加的情况下，这个时间可能会拉长至5-7年。也就是说如果未来的5-7年内，如果你的个人状态可能发生大的变化（包括回国，工作调动，结婚，有孩子）并可能导致卖房或者换房的情况下，租房会比买房更好。
为何我们为有租房一定不如买房的错觉？这是因为一方面我们仅仅注意到房租的支出，却忽略了作为房东，要支付frais notaire，frais d‘agence，利息，地产税，charge proprietaire等开销；另一方面，我们默认假设房价会始终上涨，却忽略了房价下跌的风险。
在法国，购房的交易成本大约是房价的10%（frais notaire，frais d‘agence），而购房最初几年的利息，地产税，charge propriétaire等开销大约相当于同类房子租金的6-7成（这还是在目前利率较低的情况下，如果是2年前的利率水平，这个比例可能要增加到9成以上）。如果在短期持有的这这几年内，房价上涨较快，买房或许还合算；如果房价微涨（比如每年只涨1%），停滞甚至下跌，省下的房租完全不足以弥补交易成本和持有成本。这也是为什么我一直强调，在法国买房一定要立足于long terme，预期持有期最好大于7年，并且要防范任何可以预见的需要急售变现的情况。
同时需要指出的是，认为将来回国或者需要换大房子时把房子出租还贷款的想法，也是需要谨慎对待。前者的问题在于，昂贵的管理成本（委托angence管理）和税务成本（房租收入税以及将来可能的房产增值税），；后者的问题在于由于贷款能力计算方法的问题，即使房租够还月供，现有贷款仍然有可能占用大量capacite，导致买大房子时的预算紧张。
关于买房还是租房，我可能会在近期写几篇文章详细分析。不过在此之前，我还是建议你观望为好。 |
2014-12-15 16:32:52
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