银行房贷请教

果子狸69

我这样算，月供1 200，年供 14 400，20年还贷总额 288 000
贷款额 200 000，累积利息 88 000，

结论，累积利率 = 44%

vivreladefense

你的月供1212里包括失业保险的41吗？如果不包括的话就是1171对吧。
这样的话你第一个offre teg是4.2%，比第二个4.38%略低一些（如果你第二个不包括失业保险的话）

这么比较的话中介给的offre更好些，当然你把中介费加上再比较一下，但因为两者相差0.9%，只要中介费别太夸张（比如别超过一万，貌似不太可能），teg不会比第一个offre高的。

另外，我建议你选择20年。
不要去比较所谓的成本，特别是在比较年限不同的贷款时，所谓的成本没有意义，因为不同时期的现金流其现值是不同的，比较TEG是王道。

dan13

最后找的是自己的银行，那拿上面的offre和中介的offre, 给自己银行看，问能否给同样条件。自己银行本来给的率是很高的，3.3还不加保险。最后给了2.3 10年，2.85 18年差一个月，月还1200左右。成本64000～65000.

小静儿

和国内比，好便宜啊
我以前做融资，银行随便那家都是7个点。

小静儿

果子狸69 发表于 2014-6-24 14:25
我这样算，月供1 200，年供 14 400，20年还贷总额 288 000
贷款额 200 000，累积利息 88 000，

我也是这样算的。银行的东西太复杂不容易理解

学习小组

果子狸69 发表于 2014-6-24 13:25
我这样算，月供1 200，年供 14 400，20年还贷总额 288 000
贷款额 200 000，累积利息 88 000，

医生的方法是：算总共付出去的利息占拿到手的贷款的比率。
理论上来讲，这种办法最适合比较年限相同的贷款。年限不同的贷款最好的比较方法还是之前大家用的TEG，因为这个是年化的。

银行大致是这样算的：

定额月供1200， 相当于每年还固定金额14400，叫做年金
每年固定金额的年金用合同上的利率折现到现在，即（假设利息是4.35%）：
第一笔14400除以1.0435的1次方，
第二笔14400除以1.045的2次方，...... ,
第二十笔除以 1.045的20次方；
算出来的二十个数字加起来就是你今天能拿到的钱。

我们根据今天能借出来的钱的金额，和每个月需要交的月供，用上面的方法能反推出真实的taux.

假设LZ的月供里面已经包含了保险：
LZ若是月供1200，还20年，合同初始贷出来19万，那可以推算出，年化的TEG是将近4.35%，
LZ若是月供1200，还17年，合同初始贷出来19万，那可以同理推算出，年化的TEG是将近2.97% -->这个taux已经非常非常好了。

vivreladefense

学习小组 发表于 2014-6-24 16:00
医生的方法是：算总共付出去的利息占拿到手的贷款的比率。
理论上来讲，这种办法最适合比较年限相同的贷 ...

楼主的20年月供是1094，所以teg和17年差不多。

学习小组

vivreladefense 发表于 2014-6-24 16:15
楼主的20年月供是1094，所以teg和17年差不多。

1094每月 x20年，贷出来19万，
相当于TEG 3.3%
那跟我谈的差不多呀