银行房贷请教

学习小组

果子狸69 发表于 2014-6-24 13:25
我这样算，月供1 200，年供 14 400，20年还贷总额 288 000
贷款额 200 000，累积利息 88 000，

医生的方法是：算总共付出去的利息占拿到手的贷款的比率。
理论上来讲，这种办法最适合比较年限相同的贷款。年限不同的贷款最好的比较方法还是之前大家用的TEG，因为这个是年化的。

银行大致是这样算的：

定额月供1200， 相当于每年还固定金额14400，叫做年金
每年固定金额的年金用合同上的利率折现到现在，即（假设利息是4.35%）：
第一笔14400除以1.0435的1次方，
第二笔14400除以1.045的2次方，...... ,
第二十笔除以 1.045的20次方；
算出来的二十个数字加起来就是你今天能拿到的钱。

我们根据今天能借出来的钱的金额，和每个月需要交的月供，用上面的方法能反推出真实的taux.

假设LZ的月供里面已经包含了保险：
LZ若是月供1200，还20年，合同初始贷出来19万，那可以推算出，年化的TEG是将近4.35%，
LZ若是月供1200，还17年，合同初始贷出来19万，那可以同理推算出，年化的TEG是将近2.97% -->这个taux已经非常非常好了。

vivreladefense

你的月供1212里包括失业保险的41吗？如果不包括的话就是1171对吧。
这样的话你第一个offre teg是4.2%，比第二个4.38%略低一些（如果你第二个不包括失业保险的话）

这么比较的话中介给的offre更好些，当然你把中介费加上再比较一下，但因为两者相差0.9%，只要中介费别太夸张（比如别超过一万，貌似不太可能），teg不会比第一个offre高的。

另外，我建议你选择20年。
不要去比较所谓的成本，特别是在比较年限不同的贷款时，所谓的成本没有意义，因为不同时期的现金流其现值是不同的，比较TEG是王道。

dlyz

一个比较好的simulation是三个率混用，2万180个月，2,25%,7万8，2，35％，120个月，剩下的，220个月，2，85％，加上保险，一个月81欧，是50％，100％，另外如果加失业保险，保的是75％, 41欧每个月，这样月还1212欧。总贷款成本6万8多点。

这个听来确实不错，
可是，前几年的月供额多少，没超出你家庭负债率？

还有，分三份贷款，手续费，担保金各多少？
这个也要考虑进去的。

dan13

自己顶下

wpcynthia

帮忙顶一下~

dudupon2

有个网上银行, BOURSORAMA, TAUX 好象挺低的.

dudupon2

我们以前跑银行的时候是交材料时一个TAUX, 批下来又是另一个. 不知道怎么弄的. 好象他们上级还要令外算过的吧. 后来我们定在了现在所在的银行, 审查和批准材料用的TAUX就是交材料时候的TAUX.
利率一直在变的, 材料搞搞一般前后也要1-2个月吧.
其实我到现在还没搞懂.

dan13

如果相差不大也就算了。另外要向不同的银行交材料吧，最后拿到offer再做选择？

dan13

每个月的月供是一样的，已经lisse了。

dan13

担保金2100瓯，手续费700，手续费可能可以谈。

chunii_plaza

利率不错

铭娘

说实在的190000、20年，1200，你保险算上，这个利息真是贵呀，冒算算，加上利息都4.5了吧！来自: iPhone客户端

铭娘

还有担保金，手续费也贵！来自: iPhone客户端

dan13

下午一个中介报了价，担保金比这个贵，但是一个月付1200的话，贷款年限减到了17年没有给taux, 还得过去谈

学习小组

LZ你最后签了哪个银行（中介）？ taux initial 和 TEG 算下来大概是多少啊？
我们情况跟你们差不多，算下来超贵的。。。

学习小组

dan13 发表于 2014-5-7 20:15
下午一个中介报了价，担保金比这个贵，但是一个月付1200的话，贷款年限减到了17年没有给taux, 还得过去谈 ...

我大概算了一下，如果每月付1200，17年， taux 还不到3%，很划算啊！这是已经加了保险的吗？