法国房产金融投资讨论篇

callefrancia

最近大家都看到巴黎的房价在跌，其中巴黎最贵的六区是跌的最厉害的，还有就是法国的东北面的房子都下跌的很厉害，很重要的原因就是现在经济不好，还有法国最近的涉及房产的法规变化过快，另外法国isf 也让高价房的潜在买家，有所顾虑。

而现在法国整个人口都有往西部和西南部，迁移的趋势，所以往这几个区域投资，将来机会还是很多的，特别是波尔多，图卢兹这些城市。

个人觉得，在法国买房投资，不能像中国一样闭著眼睛买，需要了解很多的东西

学习小组

callefrancia 发表于 2013-9-26 17:03
最近大家都看到巴黎的房价在跌，其中巴黎最贵的六区是跌的最厉害的，还有就是法国的东北面的房子都下跌的很 ...

LZ宏观经济学学的是不是凯恩斯主义的教材？政策导向性好强. 政策的确起作用，但主导因素还是市场供需吧？比如东北面的房子跌和六区的房子跌不是一回事：
当市场下行的时候，劣质资产率先下跌，且跌幅超过优质资产，这是93省房价变化的比较主要的原因；
六区St Germain des pres附近还算坚挺，跌幅主要源于原来价格虚高的成分。

juliette114

comiscience 发表于 2013-9-26 16:14
除了投资，还要自己住的。。所以还是Habitation比较靠谱。。。

你说投资，所以没想到是自住房。像几万块comptant买scpi是够的，贷款买也可以profiter杠干效应，但只限于非自住的immo.  如果贷款买自住房，准确的说是银行投资（有巨额利息收），不是贷款人“投资”。  
很多强调他们是在投资的人，实际情况是，他们拥有更多的支付义务（贷款，抵押..）, 而不是财产。

callefrancia

我个人觉得，其实讨论巴黎对我们的意义不是很大，巴黎的房价的涨跌对在这里工作的大部人工作的人来说意义不是很大，除非是高收入家庭，因为法国贷款的要求非常严格，买个2个Piece 自住房大部分工薪阶层已经不太吃不消，如果在巴黎买个投资房，又不太合算，回报率太低，因为房租受到限制，只好指望房子升值，但这个就比较难判断，当然长远看我认为好区域升值的概率高，就像楼上说的，巴黎六区的价格虽然最近跌了很多，其实还是很坚挺的，这点我统一，法国最近的报纸也分析了，巴黎现在是一种特殊的状况，价格跌了，但没有成交量。

所以现在对我们赚钱不是很多的朋友来说，比较现实的还是关注巴黎近郊，还有图卢兹，波尔多这些地方的投资，我说的是投资，所以其实即使住在巴黎，购买其他地方也是没有关系的，关键是考虑回报率，很重要的是要把税的影响考虑进去，计算真正的回报率，至于房子将来的涨跌，说实话，只能大概判断了。

callefrancia

我想在讨论具体税的问题前， 先和大家讨论一下，法国的promoteur 是如何融资，买地，造房子，当然是期房，如果是老房子当然就相对容易了

comiscience

juliette114 发表于 2013-9-26 20:22
你说投资，所以没想到是自住房。像几万块comptant买scpi是够的，贷款买也可以profiter杠干效应，但只限于 ...

了解了

但其实贷款买房最大的投资是每个月省得那几百块钱。那几百块钱可以再做投资~
如果不买房，我就一直交着房租，攒着那几百块钱。。。

juliette114

comiscience 发表于 2013-9-26 22:17
了解了

但其实贷款买房最大的投资是每个月省得那几百块钱。那几百块钱可以再做投资~

没懂你贷款买自住房怎么算“投资”了，你付完月供还有几百欧可以做投资的余钱？

自住房贷款是在给银行支付总额巨大的利息。为了减少这个利息总额，需要贷款年限越短越好也就是达到capacité d'emprunt的上限，这种情况可能就没余钱了。

如果需要贷款买自住房，尤其是巴黎地区地产房产税高，买个房大概得20年才收得回成本，过早地买不适当的房产，会占用宝贵的资金，本可以用到带来更大收益的资产上。

那句loyer是perdu的话本身就是错的，因为没有对错，只有适合不适合给定的一个情况，对有的人买房是投资，而对有的人，在某个特定的时期租房则是更有助于增长patrimoine的选择。

juliette114

可以投资的东西多的很，就单房地产，除了实体的，还有siic(foncieres coté)，scpi，opci，sicav... 各种diversification来降低风险.   收益不错（买的是好地段的商铺bureaux停车场仓库之类）。 还省了打理实体出租房的各种麻烦。

juliette114

所谓投资房产减税，还是那句话，没有好和不好的produit financier，只有适合不适合一个给定的情况，要知道法国最近5年来每年有185000个家提交sur endettement的dossier，证明了贷款买投资房带来的负面效应。 贷款投资的effet de levier是双面性，操作的好能多赚，但如果是负面效应，就是负债的猛增。

学习小组

juliette114 发表于 2013-9-26 22:48
可以投资的东西多的很，就单房地产，除了实体的，还有foncieres coté，scpi，opci，oblig... 各种diversif ...

OPCI 2012年回报率6.44%，除去税费还剩将近5%，看起来还不错.

comiscience

callefrancia 发表于 2013-9-26 17:49
回答楼上的，就如我之前说的，自住房，当然是首付越多越好，因为自住房不产生收益，你向银行贷款越多，你付 ...

还贷利率是怎么算的?今年是多少？

我在想，比如现在net是3000，我可以贷款1000欧每个月买个房子。

如果我不买房子，自己租房子，那也是1000欧。这1000欧刨除之后，还有2000欧。我不得不再攒出1000欧为了以后买房子著想。暂时不考虑5年以后，我攒下来的1000欧贬值了的情况

如果我买了房子，也就是说，我不用再单独攒出那1000欧用来买房子。那1000欧我可以用来其他投资~

我主要是这么想的

我不会在1000欧的贷款之后，每月再多交1000欧作为贷款利率吧？

comiscience

juliette114 发表于 2013-9-26 23:31
没懂你贷款买自住房怎么算“投资”了，你付完月供还有几百欧可以做投资的余钱？

自住房贷款是在给银行支 ...

还贷利率是怎么算的?今年是多少？

我在想，比如现在net是3000，我可以贷款1000欧每个月买个房子。

如果我不买房子，自己租房子，那也是1000欧。这1000欧刨除之后，还有2000欧。我不得不再攒出1000欧为了以后买房子著想。暂时不考虑5年以后，我攒下来的1000欧贬值了的情况

如果我买了房子，也就是说，我不用再单独攒出那1000欧用来买房子。那1000欧我可以用来其他投资~

我主要是这么想的，这样子的话，我得回报率会比我拿1000欧租房子，另外1000欧去做其他投资更稳定，也获利更多

我不会在1000欧的贷款之后，每月再多交1000欧作为贷款利率吧？

comiscience

如果在其他城市买房子，或者在巴黎外圈买房子
然后把他们租出去，然后自己在巴黎租房子。这个靠谱吗？

因为我发现如果自己住外面，受到工作条件的影响，我必须开车进巴黎。车的费用是一笔不小的话费啊

comiscience

juliette114 发表于 2013-9-26 20:22
你说投资，所以没想到是自住房。像几万块comptant买scpi是够的，贷款买也可以profiter杠干效应，但只限于 ...

能不能具体给我讲解一下你说的东西呢？
scpi是什么？

ukulelele

楼主很专业啊，请教一下，我在外省，也想买房出租，但是考虑到自己租很麻烦，中介租收益又少而且很多中介也不尽心。看到有一种在学生公寓里面的studio卖，是loyer garantie的，保证有5-6%的收益，楼主了解这种吗？交taxe foncier和taxe loyer后估计也剩不下什么了?关于楼主说的贷款可以减税不是太明白怎么回事,也就是说自住房贷款不能减税,投资房反而可以,真是资本主义阿!!!!