法国房产金融投资讨论篇

callefrancia

回答楼上的，就如我之前说的，自住房，当然是首付越多越好，因为自住房不产生收益，你向银行贷款越多，你付给银行的利息也越多，当然这也不绝对，要看你的闲钱的收益是否超过银行的利息，但投资房就不同了，投资房会产生收益，房租，所以问银行贷的越多越好，因为你同样的钱，可以投资到价值大的多的资产上，如果回报率一定的话，赚的钱当然就多了 ，当然贷款利息是越低越合算了，至于到底买房还是租房合算，大部分情况如果你有买房的条件，还有长期待在法国的意愿当然是买房合算了，普通人的想法是房租省下来了， 不过巴黎是一个例外，特别是好的区域，因为你如果利息付的比房租还高的话，那真不如租房子住，因为你每个月付给银行的除了利息外，还有本金，你完全可以自己存本金，当然这涉及到另外一个问题，那就是房子会涨吗，你在小巴黎贷款买房子就是你支付买房的钱，在加上利息（不比房子便宜），可以今天拥有房子，如果以后房子涨了，你就赚了，如果在小巴黎租房子，你就付房租，然后自己存钱在将来买房子，但问题将来房子涨不涨，就不知道了

其实对了解法国房地产的人来说，投资房地产的收益是相当不错的，比绝大多数的金融投资，或者西里古怪的投资都好的多，但是投资房地产不是一件很容易的事情，因为他必须了解法国的法律，还要根据每个人的具体情况，很多人都担心税率太高，这一点不错，但其实投资房产本来就是适当减税的一个最重要的方式自已，因为税务很重要的一个作用就是引导法国的国家政策，体现国家的意愿，比如，你买环保的新车，国家就给你既支票，如果你买suv ，国家就给你征税，房子的税也一个道理，现在法国的现状是严重短缺学生房，严重短缺老人养老房，严重短缺旅游度假房，。。所以就出台了很多减税的的政策，，，当然现在这些政策是越来越不优惠的，当然一个政府一个政策，所以在法国投资，的确政策风险还是挺大的。

callefrancia

那需要看你买的房子是自住，还是投资出租的，如果是后者，是允许和可以减税的。 所以首先要搞清楚税单，
投资房子的收入属于revenu foncier , 正常的话，如果条件允许的话，大家都是会向银行贷款的，贷款的话，利息是可以冲减房子租金收入的，比如说你收到的loyer 是800欧元，第一个的利息的700欧元，这样你现在revenu foncier 这快征税的金额只剩下100 欧元了，这时候还可以有很多的charge 可以冲减征税的金额，这些charge 包括 tax foncier, frais copropriété , frais de travaux... ' 如果这时候revenu foncier 征税的金额为负的话，这个负数就可以用来冲减 其他的收入了， 比如你的traitement salaire 等等，所以这个负数叫做 déficit déductable
另外，如果出现另外一种情况，如果你收到的loyer 是800 但利息是900,这个100欧元是可以在以后10年由来冲减 loyer -intéret 的金额，当然条件是这个金额是正的情况，所以这个被叫做 déficit reportable ,
当然这个只是最基本的一种形式，我们以后在慢慢讨论

callefrancia

先说说房产投资，在说这之前需要先了解一下报税单。很多同学交了很多年的税，都不知道税是怎么算的，这其实很不应该的，虽然在法国有52%的人不交税，在法国需要交税的收入，主要包括一些：traitement salaires pensions, bénéfices non commerciaux（bnc), bénéfices industriels commerciaux (bic), revenu foncier , revenus capitaux immobilier....这其中traitement salaires 有10% 的abattement ,而revenus foncier 和bic, bnc 都有冲减的项目，叫做déduction 这区别于算完个人所得税后的减税项目，这叫做réducton ， 这我们以后再慢慢讨论，
为了了解保税单， 我们也必须知道我们已经有的金融资产，因为有很多都是可以减税或者免税的：金融资产投资主要包括 pel, cel, ldd, livre a , pea, assurance vie , pee...etc. 这我们以后也慢慢讨论：如果有房产投资的话，也需要看看， 是rp,rs,il,sci, 还是scpi, 这只后我们也讨论一下

qwer987

我在法国巴黎工作，最近准备在法国买套房子，那么能减什么税呢？如何计算？

callefrancia

另外买房子有一个最基本原则，就是如果条件允许的话，自住房尽量用自己的钱买，投资房尽量用银行的钱，也就是尽量的使用杠杆，原理其实和投资期货是一样的，就是以小钱来投资大钱的东西，如果房子选的好的话，基本可以认为房租是稳定的收入，这样金额越大，你投入的钱的回报率越高。

comiscience

不错~ 好帖子。我们一起讨论吧~

我准备在地铁新沿线买个房子~30到40平米就够了~
然后剩下来的房租可以用来在巴黎弄一个停车位，然后再赚第二套房子的钱~

coollooc

很不错的帖子，搬个小板凳来听课！！！

idconfig

贷款卖自住房有没有减税的？我去trésors public问了下，说不能减/

callefrancia

投资房中利息是用来减房租收入的，如果利息大于房租，相减的值为负数的话，就如我上面说的，这个值要变成0, 然后用0去减 charge 的费用，这个负数可以由来减下一年的房租收入，所以被叫做déficit reportable
自住房中，没有房租收入，所以也无所谓减税了

callefrancia

自住房考虑的问题，和投资房很不一样，比如你打算自己在巴黎买一个2piece的话，如果你的首付apport 不够多的话，如果不考虑房子升值的话，买房还是不如租房，因为房子在很贵的情况下，利息会大于房租，这样对你来说方正是付钱给别人，不管是给房东，还是银行，当然选小的拉
同样，如果是投资房的话，买巴黎仍旧是最不划算的，因为，房租／房价的比是最低的， 当然投资房，考虑的因素很多，我们慢慢讨论

博济

中国一线城市肯定是长期看涨

cjlusup

callefrancia 发表于 2013-9-16 23:23
自住房考虑的问题，和投资房很不一样，比如你打算自己在巴黎买一个2piece的话，如果你的首付apport 不够多 ...

楼主厉害啊，你觉得投资尼斯戛纳一带的房子怎样？当然不是海景房，比巴黎的成本要低，出租的价格也不会太低。

idconfig

LZ好像说得不对吧，好像房屋贷款是不算在支出部分，我去tresors plulic问了，有没有贷款对impot没有影响。现在国家穷了，尽最大可能的收税。

callefrancia

楼上，你自己回答了自己的问题，自住房的贷款利息是不能冲减收入的，我上面已经提到了，
至于买自住房，还是投资房，关键还是要看人，可以计算一下回报率，如果租到很便宜的房子化，买投资房更合适，当然还要看生活质量，我们只是从纯经济的角度来讨论

callefrancia

投资房产，很重要的是搞清楚房租收入是属于保税单中定义的哪种收入，比如，不带家具的租房收入属于revenu foncier, 而带家具的收入属于BIC收入 ( benefice inductriel et commercial), 除了preavis 只有一个月以外， 不同于 不带家具出租的3个月，还有一个很重要的区别是，revenu foncier 不允许折旧，而bic 是允许折旧的，了解会计的同学都知道，折旧可是个好东西。 同时，如果，一年收到的房租不大的话，可以选择 régime micro bic ,这样可以有30% 的abattement ，还是很不错，和很方便的 ，当然选带家具出租，也有个问题，那就是需要雇佣会计的服务